我国房地产市场调控政策的发展与影响(二)

2005年房地产开发虽然继续保持着快速发展的惯性，但增速明显减慢，然而，房价快速上涨的势头仍然没有改变，以深圳、北京为代表的全国众多城市房价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。

为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格，中央政府打出调控“组合拳”——2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”)，建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。4月，国务院常务会议提出，当前加强房地产市场引导和调控要采取八项措施(简称“新国八条”)，对“国八条”进一步细化、延伸。随即，国务院转发由建设部等七部委联合制定的房地产调控操作层面的细化方案。

2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施(简称“国六条”)，将调整住房供应结构作为调控着力点。随后出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“九部委‘十五条’”)对“国六条”进一步细化。其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称作“限价房”——以期解决中等收入夹心层群体的住房问题。

2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出，从土地管理、规范市场秩序、抑制投机(尤其抑制外商投资房地产)、调整住房结构等多方面全面出击。

（五）  2008-2010年：调控反复，GDP是调控指标

2008年是戏剧性的一年。年初货币政策将从“适度从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健。下半年随着世界金融危机的影响扩大，央行宣布“双率”齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。本来在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日减，房价也有所下降。然而，在调控效果刚刚显现时，政策再次松动，最终导致前功尽弃。2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。2010年第一季度，房市神话继续上演，房价持续攀高。

2009年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年，遏制炒房现象。随后提出了“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施(简称“国四条”)，以完善促进房地产市场健康发展为目标。国务院各部委陆续出台调控细节，逐渐废除了2008年的刺激房市政策，再次转向稳定房价。

2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。

三、政策的效果及问题

（一） 增长速度放缓但进入低谷期

1993年随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。

此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。

（二） 推动发展却出现新高价

1998年随着各项政策措施贯彻落实，大大激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

这一时期存在住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等问题。为打击“囤地”、“倒地”现象，规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，全国范围内“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”意味着持续多年的“协议出让”在法定意义上被叫停。但这一政策出发点是“从源头上防治腐败，降低不合理的房价”，实际操作缺乏统一规范，为其出现新的高房价问题埋下了隐患。

（三） “新的经济增长点”的升级

2003年出台的18号文件确立的“国民经济的支柱产业”是对1998年23号文件所确立的“新的经济增长点”的升级，也标志着新一轮房地产宏观调控正式开始。

18号文件没有提出实质性的控制房价和投资过热的措施，倒是把23号文件中有关“经济适用房是住房供应的主体”改为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房。”意味着政府将“为70－80%以上的家庭提供经济适用房”的政策调整为“多数家庭购买或承租普通商品住房”。该文件对经济适用房的重新定性也为后来个人、组织或群体利用住房改革政策寻租、非法获利埋下了隐患。

这两份意见向左的文件相继出台，将政府既害怕房地产价格和投资增长过快又希望继续拉动经济增长的摇摆不定的矛盾心态展露无遗。而各级政府主导的“圈地热”、日渐增大的金融信贷风险等原先大量潜在的问题也随着楼市的火爆而集中暴露出来。

（四） 房价因为供需关系势必上涨

2005年开始，房地产市场出现了一些积极变化，开发投资实现平稳增长，住宅开发结构得到一定改善。但是房价调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。到2007年下半年，虽然总体房价涨幅有所放缓，但北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。

“国六条”提出的“规范发展经济适用房”方针，将门槛提高至城镇低收入阶层，试图构建一种“最低收入阶层靠廉租房，低收入阶层靠经济适用房，其他阶层靠房地产市场”的解决方案。这意味着，自2003年调控以来，政府保障房惠及的人群范围进一步缩小，政府将更多的人的住房问题扔给了市场。从供需关系上看，这一方针的确立势必推动房价上涨。

而加快城镇廉租住房制度建设和“限价房”方案的提出曾让人们看到希望，然而以后的房价走势却又屡屡让人们失望。

（五） 市场依旧复杂

由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂实况，2010年国十条的威力未能完全释放。

虽然期间中央领导人不断发言说“房价第四季度会下降”，但由于前几次调控政府政策摇摆不定，购房者对此次房地产调控信心不足，以至于在房地产市场经过4个多月的观望僵持后又现回暖迹象，房地产迷局仍在变化之中。

四、我国房地产调控政策的影响

纵观全国各地，房价的调控一直都是一个博弈的问题，2016年年底国内多个城市房价上涨较快，政府出台了相应的房地产调控政策，从密集的调控政策可以感觉到我国房地产行业的发展压力，但政府的房地产调控政策对抑制炒房行为、违法交易有一定的帮助。例如之前广州地区相继出台了房价限购政策，在3月17日和3月30日分别出台了2个越来越严厉的限购政策，其主要内容为：广州本市户籍单身人士限购1套；广州社保满5年，限购1套住房；不动产证满2年后方可转让；对离婚一年内的住房贷款申请人按在本市拥有一套住房的信贷政策执行；商服类房地产项目未经批准不得改为居住用途等。这些政策对于房地产行业的异常现象有很好的控制作用。在一系列密集出台的调控政策作用下，广州地区的房价上涨趋势得到了有效地控制。

房地产行业的巨大利益一直是诱发房地产行业不规范交易以及畸形炒房行为的重要原因，很多炒房团在全国各地专业从事炒房行为，抬高地价，对当地平常百姓的生活造成了严重的影响。政府的调控政策是一把利剑，可以对房地产行业进行规范，引导房地产市场的健康、可持续发展。但就当前的情况来看，我国关于房地产的调控政策依旧还不够完善，尽管密集出台了各种调控政策方针，但如果不能从根本上对房地产行业中的问题进行解决，房价畸形上涨问题就一直存在，人民的幸福生活更无从谈起。

五、房地产调控政策的未来发展研究

（一）  我国房产调控要以需求调控为主

我国房地产周期的拐点以及房地产调控政策具有较高的一致性，从中可以看出，我国的房地产调控主要以短期需求调控为主，当房价过高的时候可以通过抑制人们的需求来对房地产市场进行控制，当房地产市场低迷的时候，可以促进人们的房产需求从而带动房地产市场的发展。之前一些热点城市纷纷推出了房地产调控政策。例如北京发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》就提出了要对土地供应结构进行合理调整，从而为自住型商品住房供应更多土地，从而达到控制地价、限制房价的目的。上海也公布了新的措施，严格执行限购、限贷等调控政策，确保房地产市场的健康发展。纵观几个一线城市的调控政策发现，其中有针对需求的调控，也有针对供给的调控，但主要是以调控需求为主，例如限购限贷是调控政策中的主要内容。需求方面的调控是更加实际的、具体的，可行性较强的，而关于供给方面的调控则是一个比较笼统的过程，是原则性的问题，在短期内很难得到落实，因此通过控制需求可以在较短的时间内抑制房产交易量，产生立竿见影的调控效果。需求调控中最常见的方式就是限贷限购等，在未来房地产市场的发展过程中，还应该要根据当地的实际情况，出台相应的限贷限购政策，以更好地适合当地的房地产市场环境。

（二）  配合供给调控

需求调控主要侧重于短期，而相比起来供给调控是一个中长期行为，而且从供给方面进行调控，更有助于稳定公众的预期情况，因此为了促进我国房地产市场的稳定发展，还必须要加强供给调控和需求调控的结合，处理好我国房地产市场与社会经济发展之间的关系，从而使得房地产市场的发展更加健康。在房地产供给调控过程中，要为中国经济的发展提供合理的融资渠道。土地资本化在我国经济发展过程中发挥了十分重要的作用，各个地区都在追求经济指标上涨的目标，必须要有政府财力作为支撑，土地在这个过程中就发挥了重要作用，政府可以从土地中获得大量的收入。以土地作为财政收入的方式，对经济发展有一定的推动作用，但同时也可能会导致地方政府对房地产的依赖性不断增加，从而不利于吸引人才，不利于培育新的经济增长点。我国的土地使用权一般都按照拍卖制度，出价高的人获得，在未来房地产行业的发展过程中，土地的地价更容易被抬高，因此可以加强对拍卖制度的调整，例如可以根据上海的车牌拍卖制度，设置一个有效的报价区间，竞标者给出的价格都应该要在有效的报价区间内，在此基础上，再按照“价格优先、时间优先”的规则确定最终的中标者，这种制度下出价最高的人和最低的人都无法中标，对于我国“地王”频现的状况有一定的改善作用。另外，还可以不断优化资源布局，在教育、卫生等资源方面进行平均分配，使得人口可以分散在全国各个城市，而不用为了争夺良好的资源而挤入同一座城市。

六、结语

房地产市场的调控是我国经济、社会发展过程中的一个重要任务，当前我国房地产市场的调控应该要以供需平衡为主，以需求调控为主，同时结合供给调控，促进房地产市场的稳定、健康发展。