关于“东城绿洲——美墅馆”三期推广策划方案(二)
）银行信贷政策的调整5）规范市场秩序6）加强经济适用房的建设。以上政策都对房地产市场健康稳步发展起一定的作用。
三、SWOT分析
1、优势：
1）与同一片区两家楼盘相比拥有较高的性价比
2）现房+实景销售
3）品质好：全框架结构、拉法基屋面系统（全球最好）、建筑材料品质好，搭配合理
4）国家特级建筑企业——苏中建设集团承建
5）现已有百多位江苏大学教师入住，营造了一个很好的人文环境
6）一流的物业管理，给购房者一个安全的承诺与满意的服务
7）独特的文化理念：传世宅院
2、劣势：
1）地理位置相较于该片区的另外两家楼盘稍差些
2）交通没有该片区的另外两家楼盘便利
3）楼盘周围配套设施还不齐全
3、机会：
1）政府新颁布的“国六条”对今后别墅的开发做了很大的限制，这使得现有的别墅成为“抢手货”。
2）本案位于城东北片区，该区域现有本楼盘、江南颐和家园及恒顺翠谷等知名楼盘，该区的建设已日趋完善，将带来更多的市场需求，并带来很大的升值空间。
4、威胁：
1）“国八条”、“国六条”在给别墅带来市场机会的同时，也带来了一定的威胁：对信贷利率的调整、对税收政策的调控。
2) 周边开发的楼盘如江南颐和家园、恒顺翠谷的房源将不断释放，给本案带来一定威胁，造成直接竞争。
四、营销目标
1、销售目标
通过此推广案使美墅馆三期开盘的销售量达到80%。
2、品牌目标
在之前销售基础上，提高企业知名度、美誉度及消费者满意度。
3、积累客户
在良好的产品品质及服务基础上积累客户，培养客户的忠诚度。
五、营销策略
1、宣传策略：
1）报纸媒介，以京江晚报为主，辅以镇江日报和镇江广播电视报。
时间时间 选择媒介选择媒介 宣传主题宣传主题 版块版块 时间 选择媒介 宣传主题 版块
第一周第一周 京江晚报 镇江日报 镇江广播电视报京江晚报 镇江日报 镇江广播电视报 美墅馆的定 位：传世 宅 院美墅馆的定 位：传世 宅 院 楼宇整版 第一版报眼 我爱我家通栏楼宇整版 第一版报眼 我爱我家通栏 第一周 京江晚报 镇江日报 镇江广播电视报 美墅馆的定 位：传世 宅 院 楼宇整版 第一版报眼 我爱我家通栏
第二周第二周 京江晚报京江晚报 美墅馆优势 宣 传美墅馆优势 宣 传 12版整版12版整版 第二周 京江晚报 美墅馆优势 宣 传 12版整版
第三周第三周 京江晚报京江晚报 美墅馆实景 宣 传美墅馆实景 宣 传 12版整版12版整版 第三周 京江晚报 美墅馆实景 宣 传 12版整版
第四周第四周 京江晚报 镇江日报 镇江广播电视报京江晚报 镇江日报 镇江广播电视报 美墅馆三期即将盛大 开 盘美墅馆三期即将盛大 开 盘 楼宇整版 第一版报眼 一版通栏楼宇整版 第一版报眼 一版通栏 第四周 京江晚报 镇江日报 镇江广播电视报 美墅馆三期即将盛大 开 盘 楼宇整版 第一版报眼 一版通栏
注：敬请留意下期报纸。
2）单页：a.直接到目标群体中发放，开盘前一个月每两周一次
b.将单页邮寄给镇江企业家
3）公关活动：延续前期开盘所开展的摄影绘画大赛并设置奖项
4）人际宣传：通过已购房者向朋友介绍，每次回访客户送上附有东城绿洲标志的小礼品一份
2、定价策略
介于“国六条”对别墅的重新定义及对开发楼盘规模的控制，使得现有的别墅楼盘成为“掌上宝”，因此在定价上可有所提高，参照自身优势及同片区竞争楼盘的定价来准确合理的定价。
3、人员销售
房产中采用的是人员直接销售，因此对销售人员的各方面素质要求较高，需要对销售人员最一个全面的培训，包括谈话技巧、楼盘情况、建筑知识以及售后服务。
4、售后服务
售后服务可以归纳在人员销售之中，这里提出来讲是因为房产销售中售后服务是获得新房客的一个主要来源，同时也是保证公司形象美好的一个重要方面。楼盘、售楼处及售楼人员就是公司的门面，这三者是潜在顾客最直观的感受，也是最初的印象，因此要做到尽善尽美。
六、费用预算
1、报纸媒介费用：京江晚报：44000元*4=176000
镇江日报：15000元*2=30000元
镇江广播电视报：16000元
合计222000元
2、单页发放费用：共6000张*2元/张=12000元
邮寄费用：（信封0.35元/个+邮费0.7元/个）*1000/个=1050元
合计：12000元+1050元=13050元
3、公关费用：奖项设置：一等奖2000元/名，共1名
二等奖1000元/名，共2名
三等奖500元/名，共4名
参赛者均有纪念奖（精美礼品一份）
合计：6500元
4、人际宣传费用：预计10元/人*100人=1000元
总计：242550元
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