一、策划目的
美墅馆是江苏嘉源房地产开发有限公司开发的东城绿洲之中的一个子项目。在美墅馆一期、二期取得成功的基础上，对美墅馆三期开盘前做一个更好的推广。
二、分析当前营销环境状况
1、镇江市别墅发展情况
1）2003年4季度至2006年1季度别墅开发情况一览:
单位：万平方米
年份/季度 年份/季度 住宅总面积住宅总面积 城中城中 城东城东 城南城南 城西城西 丹徒丹徒 大港大港 谏壁谏壁 别墅面积总计别墅面积总计 年份/季度 住宅总面积 城中 城东 城南 城西 丹徒 大港 谏壁 别墅面积总计
03/403/4 34.422634.4226 0.19020.1902 0.19020.1902 03/4 34.4226 0.1902 0.1902
05/105/1 32.968732.9687 0.221240.22124 0.243090.24309 0.464330.46433 05/1 32.9687 0.22124 0.24309 0.46433
05/205/2 40.052740.0527 1.32411.3241 4.50324.5032 5.82735.8273 05/2 40.0527 1.3241 4.5032 5.8273
05/305/3 51.795251.7952 0.54990.5499 0.04480.0448 2.11572.1157 2.71042.7104 05/3 51.7952 0.5499 0.0448 2.1157 2.7104
05/405/4 42.278642.2786 1.48821.4882 1.48821.4882 05/4 42.2786 1.4882 1.4882
06/106/1 12.864612.8646 0.28490.2849 0.66880.6688 1.67111.6711 1.82871.8287 4.48354.4835 06/1 12.8646 0.2849 0.6688 1.6711 1.8287 4.4835
总计总计 214.3824214.3824 0.69650.6965 4.274094.27409 0.04480.0448 6.17436.1743 3.94443.9444 15.1339315.13393 总计 214.3824 0.6965 4.27409 0.0448 6.1743 3.9444 15.13393
2004年镇江没有别墅开发，04年开发的住宅总面积为136.8119万平方米，再加上214.3824万平方米，则2003年4季度至2006年1季度共开发住宅面积为351.1943万平方米。由此得到，别墅占住宅开发总面积4.31%。故而，镇江的别墅市场规模还是比较小的，还有较大的市场发展潜力。
2）镇江市别墅市场处于成长期阶段，市场发展空间大。
2、自身楼盘市场性分析
江苏嘉源房地产开发有限公司开发的美墅馆位于镇江市城东北片区，从上表可以看到目前在城东开发的别墅占到了别墅开发总面积的28.2%，在主要城区中是开发的最多的，这一方面说明该片区的别墅市场发展最快，另一方面也带来了较大的竞争压力。
3、区域楼盘竞争性分析
在城东北片区，主要有镇江中房鸿都房地产开发有限公司开发的江南颐和家园、镇江中房新鸿房地产开发有限公司开发的恒顺翠谷·翠竹园，还有同样也是江苏嘉源房地产开发有限公司开发的枫林湾。
从地理位置上来看，东城绿洲·美墅馆的位置稍差一些，不如其他两个楼盘交通便利。
从周围配套设施看，江南颐和家园和恒顺翠谷·翠竹园的配套设施较齐全，东城绿洲还需加紧建设。
从价格来看，东城绿洲·美墅馆具有较高的性价比，占有一定的优势。
4、目标顾客定位
东城绿洲·美墅馆主要针对私企老总、政府官员及教师。
5、国家政策分析
国家先后出台了“国八条”和“国六条”，主要对以下几个方面做了规定：1）关于住房的供应结构，在“国八条”中第一条就是关于这一方面的，“国六条”做了更明确的规定，即以后开发的楼盘90平方米以下要占到7成以上，并对别墅的开发加大限制，这无疑给已开发的别墅带来了很大的市场机会；2）对土地使用的管理，加大了管理调控的力度；3）对房产转让中税收的管制4
