一、前言
二、上海纺织园区建设的规模概况
上海纺织房地产总量规模与上海纺织园区建设规模
三、上海纺织园区建设的现状分析
上海纺织园区建设的发展进程和园区建设的运营模式
四、创意地产综述
创意地产的概念、创意地产的界定、创意地产与普通商业地产的区别
五、创意地产的投资与开发
1、创意地产的投资特性
2、老建筑的保护性再开发
3、LOFT空间和产业集群
六、创意地产与上海纺织时尚产业的融合
上海纺织时尚产业与创意地产
七、基本结论
内 容 摘 要
上海纺织控股（集团）公司在经历了长达十多年的结构调整以后，开始实施从传统纺织向“科技与时尚”、走高端纺织之路的战略转型，更重要的是依托现有的时尚资源和工业房产资源，积极探索向创意地产发展的园区建设之路。实践证明经过近几年的探索和实践，上海纺织的园区建设已经取得了明显的成效，不仅形成了如M50、尚街、西岸、汇智等一批具有地标性意义的创意产业集聚区，同时也积聚了丰富的运营经验。所以走创意地产的发展之路，按照创意地产的运营模式来定位、规划、打造，上海纺织的园区建设必将取得更辉煌的业绩。
关键词：园区建设 时尚创意 创意地产
浅析上海纺织园区建设---走创意地产发展之路
一、前言
上海，是我国近代工业的发源地，大量优秀的历史工业建筑浓缩了十九世纪四十年代以来上海城市和工业文明的发展史，这些优秀历史建筑，体现了上海工业在不同时期的独特风格、艺术特色和文化底蕴，为上海发展创意产业提供了得天独厚的优势资源，为创意产业与工业历史建筑的有机融合，实现建筑价值、历史价值、艺术价值及经济价值的统一提供了广阔的发展空间。
上海纺织控股（集团）公司（本文以下均简称上海纺织）在经历了长达十多年的结构调整以后，开始实施从传统纺织向“科技与时尚”、走高端纺织之路的战略转型，并依托现有的时尚资源和工业房产资源，积极探索向创意地产发展的园区建设之路。
作为创意产业的一个分支的创意地产，是基于21世纪创意时代的来临，中国产业经济变革中的一种创新和转型。它的运作，主要是创意园区的运营。本文根据上海纺织关于“打造品牌、集中做优、创新经营、提升价值”的园区建设指导思想，试图通过对上海纺织园区建设的现状分析，引入园区建设发展途径的新概念——创意地产。通过对创意地产的界定、投资开发、运营方式以及创意地产与上海纺织时尚产业的融合等内容介绍，探索有利于上海纺织园区建设的有效发展途径，以避免园区建设出现空壳化、同质化、物业化的倾向。
二、上海纺织园区建设的规模概况
（一）上海纺织房地产总量规模
上海纺织现有工业房产总量约340万平方米（含部分商业房产），其中自用部分约180万平方米，其余约160万平方米为工业存量房产。以上海纺织房产物业事业部所管辖的范围为例，共有存量土地205幅，共计面积163.7万平方米；存量工业房产377处，共计建筑面积156.27万平方米。截止2009年元月，已经实施出租的工业房产共107万平方米，合同年租金收入3.8亿元，平均租赁单价0.97元，涉及承租客商2342户。【资料来源：上海纺织房地产物业事业部《2008年度房地产分析报告》】
（二）上海纺织园区建设规模
经过近几年来的探索和打造，上海纺织初步建成了一批具有较高质量和一定社会影响的产业集聚园区。按照现有园区的类型区分，大致可分为创意园区、产业园区、商务楼宇等三类，共计42家。
1、创意园区19家。其中由市经信委直接授牌命名的创意产业集聚区12家。以M50、尚街LOFT、西郊鑫桥、上海国际设计交流中心、汇智等创意园区为代表，依托工业房产浓厚的历史底蕴和文化气息，经过修旧如旧的改造，同时添加了现代时尚的元素，依靠得天独厚的优势资源，较好地实现了历史传统和现代时尚的融合，成为服装设计、工业设计、创意产业、时尚文化、艺术家的集聚交流平台。
2、产业园区12家。较具代表的是东星都市型工业区（东星手帕厂）和751文化传媒中心（针织十四厂）。东星园区集创意产业、商务办公、大学生创业基地为一体，成为本市规模最大、最具特色的“双创”基地。751文化传媒中心曾是市经委命名的第一家都市型工业楼宇，经过打造，吸引了众多摄影摄像、文化媒体、创意设计客户入驻，已成为名符其实的文化传媒和创意中心。、
3、商务楼宇11家。较具代表的是万宝商务楼、H671商务楼以及汇尚商务楼，经过适当的装修改造，使楼宇功能更加齐全、成为集商务办公、餐饮酒楼、会议中心、休闲娱乐为一体的多功能楼宇。
附：上海纺织已被市经信委（市经委）授牌命名的创意产业集聚区：
园区名称
授牌批次
授牌时间
园区建筑面积
1
M50
第一批
2005年4月
40570 M2
2
卓维700
第一批
2005年4月
13450 M2
3
尚街LOFT
第二批
2005年11月
41200 M2
4
东纺谷
第二批
2005年11月
41300 M2
5
西岸
第三批
2006年5月
18200 M2
6
古北鑫桥
第四批
2006年11月
15000 M2
7
汇丰
第四批
2006年11月
12061 M2
8
聚为园
第四批
2006年11月
4335 M2
9
鑫灵
第五批
2009年10月
11264 M2
10
汇智
第五批
2009年10月
15438 M2
11
上海国际设计交流中心
第五批
2009年10月
34000 M2
12
景源时尚产业园
第五批
2009年10月
20549 M2
资料来源：上海创意设计中心及相关资料
三、上海纺织园区建设的现状分析
近几年来，上海纺织在产业结构调整过程中，适度保留了一批老的工业厂房，设想通过适当的投资改造，努力建设一批高质量的产业集聚园区。在园区建设思路上，力求从上海纺织的长远观点出发，引进设计、创意、品牌等业态概念，以时尚产业为导向，积极融入上海现代服务业和创意产业，为推进上海纺织向高端纺织发展提供产业链支撑和经济支持。
上海纺织园区建设的发展进程
上海纺织的园区建设大致经历了三个阶段：
1、自发形成，存量房产简单出租阶段。90年代后期，随着纺织行业压锭增效、结构调整的深化，部分中心城区生产制造业逐步外移，部分企业关停并转，使大量工业房产空置。企业为自寻出路进行厂房简单出租，以维持费用开支和职工工资。简单出租阶段的特点是无定位、无规划、无改造、无业态，大部分工业厂房的出租基本处于租金低、租期长的状态。
2、积极引导，都市工业园区建设阶段。2000年前后，为规范工业厂房租赁市场，上海纺织根据市经委的要求，并从自身的发展需要出发，开始陆续对纺织系统的老厂房、老仓库进行都市工业园区的改造试点，上海纺织下属上海针织十四厂成为市经委命名的第一家都市型工业园。随后，各类工业园区、产业集聚园区等象雨后春笋一般地大量涌现，上海纺织各所属关停企业，拉开了园区建设的帷幕。
3、纳入战略，时尚创意园区建设阶段。2005年以后，上海纺织将创意园区建设纳入公司战略发展主渠道，作为核心主业进行培育和打造。作为上海首批创意产业集聚园区之一的M50的诞生，标志着上海纺织的园区建设跨入了一个与时尚产业、都市创意产业紧密结合的崭新阶段。这一阶段的特点是园区建设结合LOFT空间创意，注入时尚产业的元素，并直接融入上海纺织战略转型的创新实践。部分园区先后明确了具有一定产业导向的业态定位，展开了有规划、有设计、有形象的功能打造。比较典型的有M50、尚街、国际设计交流中心（汇星广场）、半岛1919（八棉）、汇丰、汇智创意园等等。
（二）上海纺织园区建设的经营模式
一是自主开发，自主经营模式，即以子公司或园区为经营主体，通过集约整合，对所管辖的工业存量房地产进行统一运作、专业管理，包括对园区的业态定位、规划改造、招商招租、物业管理等。各经营主体在上海纺织总体规划框架下，根据园区所处地理位置、周边环境、自身条件等因素，履行相应报批程序后，可以自主开发、自我经营。目前上海纺织约80%以上园区采用此种经营模式。
二是合作开发，共同经营模式，即通过招投标形式，引进外来投资，进行合作开发，以新的多元投资形式的经营主体来共同对园区进行开发经营。目前已经或正在采用此种经营模式的园区有西岸、尚街、半岛1919、上海国际时尚中心（十七棉）等。
目前上海纺织对各园区关注和考核的重点，是招商招租和物业管理，是一项常规工作。各园区主要经营者基本上都把工作重点放在了招商招租和物业管理方面。一求提高出租率，最好是满仓或能保证及时调仓；二求管理平衡，安全无事故或无客户投诉。因此，在现有的园区建设中，管理意识绝对高于房地产经营意识。
四、创意地产综述
创意地产的概念
1、创意地产是房地产业和创意产业的融合。创意地产作为一种新的地产形态，也是新兴的创意产业的重要组成部分，它是在新世纪中国房地产业发展过程中与创意产业融合后开始诞生并发展的。从经济运作角度来看，创意地产是在紧缺的土地资源上发展起来的高附加值产业，它符合当今房地产产业运营模式从粗放型向集约型转变，产业运作的形态从资源消耗型向节能省地型转变的房地产转型的基本方向。
2、创意地产是房地产的一个门类。创意地产是一个跨行业的新型产业，具有双重的隶属关系。它既是房地产业的一个门类，又是创意产业的一个分支，它们共同的价值指向是房地产的增值和效益，同时又具有人文精神的价值。作为房地产的一个门类，它的地产属性涉及到土地资源，建筑的新建或改造，物业管理以及开发主体等等，这些都属于房地产的范畴。自21世纪初起，具有前瞻性思路的房地产商和创意产业界共同开发了一批与创意产业，包括时尚消费创意相关的房地产项目，如被文化部命名为“国家文化产业基地”的上海新天地、北京中关村等，都属于创意地产的类型之一。
3、创意地产是创意产业的一个分支。作为创意产业的一个分支，创意地产的运作主要是创意园区的运作，大量创意园区的租金收益，也是创意地产运作的一个重要特征。2005年4月28日，上海市经委为田子坊、M50等老厂房、老仓库改建的第一批“创意产业集聚区”——18家创意产业场所授牌。在此前后，全国各地也都出现了各种形式的创意产业场所，也佐证了创意地产是创意产业的一个分支。
创意地产的界定
界定一个项目是否属于创意地产，主要是二个方面的交叉。其一，是否属于房地产业的运作，比如房地产开发或经营。其二，是否具有创意产业开发的要素，比如创意产业行业内容的运营，通过以上两个方面的交叉分析，方可认定该项目是否为创意地产。
1、创意地产以泛地产为理念。泛地产又称广义地产，即将房地产广义化。从某种意义上讲，房地产不再单纯是建造商用、民用住宅，但凡人类活动的地方，如生活、工作、休闲、娱乐场所及相配套的服务及设施都与房地产有关，都是房地产可以整合的要素。我们目前所从事的园区建设，首先操作的就是房地产开发，从功能定位、规划设计到建筑施工等，均属于房地产开发的范畴。唯一不同的是，通常意义上的房地产开发是指新房的建造，而园区建设极大多数是基于老建筑的改造而已。
2、创意地产以创意产业行业内容的运营为依据。创意产业行业内容的说法可见《上海创意产业发展重点指南》。
2005年，上海市经委发布的《上海创意产业发展重点指南》将创意产业划分为5大重点行业，涉及38个中类行业，55个小类行业。其5大重点行业包括：
①研发设计创意。主要指与工业生产和计算机软件领域相关的研发与设计活动，是上海创意产业发展的核心部分。包括工业设计、软件设计、产品设计等10个中类行业，21个小类行业。
②建筑设计创意。主要指与建筑、环境等有关的设计活动。包括工程勘察设计、建筑装饰、城市绿化等3个中类行业，5个小类行业。
③文化传媒创意。主要指在文化艺术领域中的创作和传媒活动。包括文艺创作表演、广播电视、音像制作等9个中类行业，9个小类行业。
④咨询策划创意。主要指为企业和个人提供各类商务、投资、教育及其他咨询策划服务的活动。包括市场调研、证券咨询、会展服务等9个中类行业，12个小类行业。
⑤时尚消费创意。主要指在人们日常消费、生活娱乐中体现创造性及其价值的创意设计活动。包括休闲体育、婚庆策划、娱乐游戏等8个中类行业，8个小类行业。
创意产业的行业内容是创意地产界定的重要依据，是否有创意产业行业内容是判断创意地产项目的一个重要指标，因为创意产业的行业内容为创意地产提供了运营内容。
创意地产与普通商业地产的区别。
创意地产以创新商业地产运作为核心，通过房地产与创意产业的交叉，营造新的产业生长点，带动产业转型。创意地产作为一种新型商业地产，与传统地产相比较，其创新主要表现在以下四个方面。
1、构建创意空间。创意地产构建创意空间，是基于人的生命进化。在创意空间的建筑构建中，通过具象隐喻、抽象隐喻等手法，反映出建筑依托的创意产业的主体——人的生命活动、生活内容、文化精神、审美情趣等深层次的含义。
2、业态规划的把控。创意地产的开发一般来说是通过只租不售、业态把控、筛选客户来提升商业运营的质量和效益的。
3、多层面的文化建设。创意地产开发的本身就是一种创意活动，需要对项目进行全方位的文化立意、文化渗透、文化包装，通过对新建筑文化形态的塑造或对老建筑文化资源的发掘，来提升建筑的文化要素。
4、引入人文价值。正是由于创意地产融入了创意产业的要素，同样使创意地产引入了人文价值，主要表现为创意地产的文化价值、科技价值、品牌价值。
五、创意地产的投资与开发
（一）创意地产的投资特性
创意地产投资的产品形式是在土地上构筑或改造建筑物，具有房地产投资的特征，但创意地产的投资一般以经营物业为主体，经营性物业一般指可对其长期持有经营以获取租金收益的不动产项目，这也是区别于其他房地产的要素之一。
创意地产的投资（创意产业园区建设）不能一概拒绝资本运作方式，创意地产的投资行为对于创意产业的价值和作用，可以引用《2007年中国创意行业报告》所言来加以阐述：“就活动和经营场所已经成为企业所必备的发展条件而言，房地产是创意产业规模性发展的基础。合理利用房地产在一个区域内实现创意产业研发、生产、制造、流通和传播等环节的集聚，促进创意产业上下游企业形成一个紧密产业链，将使创意产业的集聚效应发挥到一个最大的作用”。
老建筑的保护性再开发
创意地产的开发分为新开发和再开发二种，它们都以依托创意产业为开发定位，而老建筑的保护性再开发，则是创意地产的主要经营活动。
处理好新与旧的关系，是创意地产老建筑保护性再开发建筑设计的关键。在功能方面，诸多老建筑，特别是一些产业建筑，已经丧失了原有的功能，需要进行功能重塑。在形态方面，诸多老建筑外表破损严重，需要修复乃至加入现代视觉元素。因此，老建筑要留住历史风貌和肌理，在历史的旧文本上重塑新的时代内容，使老建筑得到再生。创意地产老建筑的改建，还必须处理的好新与旧的关系和比例。把老建筑作为一种背景基调，而新肌体则可以成为整个环境的亮点，恰当的新旧比例能成功地使老建筑包括环境获得现代性的重生。
（三）LOFT空间和产业集群
1、构建LOFT建筑形态。LOFT在英文中原指阁楼、顶层楼，“位于工厂、仓库或其他商业、工业建筑上层的开敞空间。”
LOFT在《简明不列颠百科全书》中的释义为“房屋中的上下空间或工商业建筑内无割断的较大空间”。
作为LOFT最初形态的老厂房、老仓库一般层高较高、跨度较大，但并不是拥有一个老厂房或老仓库，就能成为创意LOFT。必须为它注入人们对这种空间形态的理解和想象，并用各种手段表现出来，才能使老厂房老仓库成为LOFT创意空间。
随着LOFT逐步被人们所重视，LOFT概念的外延也逐步扩大，它所涉及的建筑类型已经不限于老厂房老仓库的改造，它所涉及的功能也不仅限于艺术家工作室，LOFT空间的魅力也可用于新建筑的研发，包括多功能创意商务楼宇空间。
2、打造创意产业集聚区。创意地产作为新型商业地产，创意园区是其最主要的开发形态。而创意园区的主干是创意产业集聚区，它以产业集群为主要特征。创意园区的开发是为创意产业的产业集群提供集聚空间，通过产业中相互关联的、在地理位置上相对集中的若干企业和机构的集合，来提升创意产业的群体竞争优势和集聚发展的规模效益。
上海在对多批创意集聚区授牌的基础上制定《上海创意产业集聚区管理规范（试行）》，初步形成上海创意产业集聚区的创意模式。它对创意产业集聚区的基本定义、建设规范、管理规范、管理部门等相关内容都作了明确的规定，为上海创意园区的发展奠定了基础。
六、创意地产与上海纺织时尚产业的融合
（一）上海纺织的时尚产业
根据上海纺织战略转型目标要求和三年规划（2009～2011）的部署，时尚产业已被列入重点培育的核心发展业务。
1、关注时尚产业
时尚产业也有着狭义和广义之分。中国纺织工业协会曾有提法：狭义的时尚产业主要指时装、饰品、化妆品、皮具、家纺等产业；广义的时尚产业还包括家饰、家具、美容美发、礼品工艺品以及相关产业和新兴支柱产业，如会展咨询、广播电视、传媒出版等。可以说从广义角度理解，上海市经委发布的《上海创意产业发展重点指南》中所列举的五大重点行业，大部分属时尚产业的范畴。
创意地产关注时尚产业，是为从事时尚产业设计、生产、营销的企业提供建筑空间，形成时尚产业集聚区。随着社会的进步，时尚消费已成为一种推动经济发展的引擎，更成为一种文化。纵观纽约、伦敦、米兰、巴黎、东京世界五大时尚之都，无一不是世界级的时尚中心，通过时尚产业与时尚消费的整合，塑造各具特色的时尚经济，引领丰富多彩的都市文化。上海有望成为世界第六时尚之都，在这个大都市里，创意地产大有可为。
2、上海纺织时尚产业的战略意图。上海纺织时尚产业的战略意图，可以作这样的表述，即：集成内部资源，利用上海各方资源优势，大力发展时尚产业，推进上海时尚产业运作平台的建设，为上海打造国际时尚之都做出积极贡献。
按照上述战略意图，上海纺织时尚产业的发展目标为：打造品牌、集中做优、创新经营、提升价值。
具体地说，就是根据“一园突破、兼顾其他”的总体目标，实施重点项目打造。争取在三年内重点打造一批创意集聚园区，使之成为上海纺织承载时尚要素的重要载体。并借助园区这一平台，培育若干能够充分利用现有资源优势和提升资源价值的相关产业，形成上海纺织新的核心主营业务。
3、上海纺织时尚产业的主要目标
①创新园区建设模式，打造一批标志性时尚园区。其要点：
一是发展和延伸园区品牌，打造时尚地标。通过持续的品牌发展战略，不断提升园区的核心价值。
二是提高服务内涵，推广“卓维700”的管家式服务。以“管家式服务”为品牌，以市场化运作为手段，在统一时尚管理平台的基础上，积极拓展业内外的园区管理业务。
三是探索虚拟创意园区，拓展服务领域。组建网络创意公司，打造互联网创意平台。
②以“一节一周”为载体，形成时尚产业发展的新体系。即以上海国际服装文化节，上海时装周为载体，整合媒体、协会、展会等现有资源，并向集时尚杂志、品牌营销、广告设计、模特经纪、展会展示、媒体运营等为一体的新时尚体系转化，为上海打造第六大“国际时尚之都”发挥集聚效应，使“一节一周”成为上海时尚产业推广和活动的平台。
③以上海纺织时尚学院为平台，推动上海时尚教育的发展。通过与国际知名时尚教育学院的合作，建设上海纺织时尚学院，开展学历教育和业务培训，为时尚产业提供管理人才和创意设计人才。
上海纺织时尚产业与创意地产
自2005年以来，在上海市经信委（市经委）先后五次授牌的81家创意产业集聚区中，属上海纺织旗下的创意园区共计12家，占全市授牌创意产业集聚区的14.8%。这批园区已成为上海纺织园建设的主导企业，也成为上海纺织时尚产业的地标。上海纺织创意园区的蓬勃发展，带动了上海纺织的产业转型、园区创新、国资增值、团队锻炼、形象提升；实现了上海纺织时尚产业的功能辐射、品牌复制、管理输出，为社会进步和城市发展作出了积极的贡献。
但是，还应该看到，在现阶段的园区建设中，部分园区尚缺乏市场资源的整合能力，对一些适合创意园区发展的城市资源，如品牌、房产、项目等不能进行有效利用和合理配制；部分园区注重短期利益，对入园企业不加选择，忽视了产业导向，亦忽视了产业链的整合和延伸。造成这种弊端的原因是多方面的，其主要因素是我们的投资者和经营者缺乏创新能力，缺乏做创意内容的理念和水平。
其实，创意园区和创意产业并不是一个完全相同的概念，它如同创意地产一样，也是一个产业的交叉。创意产业按照《上海创意产业发展重点指南》的阐述，是指研发设计、建筑设计、文化传媒、咨询策划、时尚消费等五大类的行业，而“创意园区”则是为创意产业的研发、设计、经营所提供的运作平台，或称之为集聚区域。
创意地产打造时尚场所，首先以建筑为载体，其要旨是使其成为时尚人群交流与互动的场所。创意地产通过打造时尚空间，融入时尚创意元素，使之具有时尚生产和时尚消费的含义，具有时尚经济价值，同时成为时尚创意人群开展各时尚创意活动的功能平台。
上海纺织的时尚产业，首先是根据其充分利用现有的资源优势（工业存量房产），并提升资源价值的战略意图，创新园区建设的模式，通过重点项目的打造，形成一批标志性时尚园区，以推动上海时尚产业运行平台的建设。就其产业结构形态、经营模式、业务流程来说，更近似于创意地产的开发和运营。
七、基本结论
上海纺织在经历了长达十多年的结构调整和战略转型以后，积淀了几百万平方米的工业存量房产。在这大量的工业建筑中，不乏优秀的历史建筑，为创意产业与工业历史建筑的有机融合提供了广阔的空间。
经过近几年来的探索和实践，上海纺织的园区建设已经取得了明显的成效，不仅形成了如M50、尚街、西岸、汇智等一批具有地标性意义的创意产业集聚区，同时也积聚了丰富的运营经验。按照上海纺织战略转型和新三年规划的目标要求，园区建设已被列入时尚产业的发展内容，其中重点目标之一就是创新园区的建设模式。
创意地产是一种新型的运营模式，它是房地产与创意产业的融合。创意地产通过打造创意产业空间，形成创意产业高附加值效应，使有限的土地资源得到最好的利用，使有限的建筑空间发挥最大的效能，这也正是上海纺织时尚产业所追寻的目标。
创意园区是旨在为创意产业集聚、发展而提供的运作平台和集聚场所，是创意产业的一个分支，更确切地说是一种新型的房地产运作——创意地产。
上海纺织的园区建设，应该走创意地产的发展之路。按照创意地产的运营模式来定位、规划、打造，必将取得更大、更好的发展效果。
相信，上海纺织的园区建设通过创意地产的运营，一定可以成为城市中的一道人文景观，成为都市重要的文化标识，创意人士心灵中的殿堂，消费者慕名的胜地。
附：参考文献
1、《创意地产》，戴承良著，学林出版社，2008年1月。
2、《创意改变中国》，历无畏著，新华出版社，2009年1月。
3、《创意都市》，何增强、花建主编，上海文艺出版总社、百家出版社，2007年11月。
4、《中国国资》2009年第6期，上海国资杂志社。
5、《（2009）上海创意产业发展报告》，王荣华主编，上海创意产业中心。
