一、 我国房产地产行业概述2
（一） 、我国房地产行业的历史与发展2
（二） 、我国房地产行业的特点3
三、 我国房地产行业的现状分析4
（一）、我国房地产行业现状分析5
（二）、我国房地产行业存在的问题5
（三）、各房地产公司的特色6
1、万科营销的特色6
2、保利营销的特色7
3、其他地产商的个性化营销策略7
四、 我国房地产行业的改革8
（一） 、我国房地产行业的改革9
（二） 、房地产税政策调控9
（三） 、房地产限购的作用与影响10
（四） 、房地产改革的措施建议10
五、 未来房地产行业的展望11
（一） 、全球房地产行业概述11
（二） 、未来房地产行业的发展展望12
结语13
主要文献14
摘要
随着我国经济的发展，房地产行业的发展更是迅速，从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程。2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。
房子是人类的刚需，现在也是很多人的投资方式，是国家的主要经济支撑。消费与收入与投资都离不开收支，在现如今这样一个贫富差距较大的社会现象来看，如何做到房屋平衡。本文研究的目的就是，在随着经济的发展，最重在未来达到一个全民有房的目标。
本文集中阐述了房地产行业的历史发展与特点，围绕目前我国房地产行业中存在的问题，做了相应的阐述与分析。就现如今经济的发展发现，就未来房地产行业的发展提出了个人的看法，以期为我国房地产变革提供借鉴意义。
全文分三个部分，首先是对我国房地产的概述。其次，是对我国房地产现状的分析与问题。最后，是从经济发展方向预测未来房地产的发展。
关键词：房地产 特色 改革 科技 社会保障
我国房产行业地产概述
从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了40年的风雨历程，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场
一、我国房地产行业的历史与发展
2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。
房地产行业的发展与区域的经济发展情况密切相关，因此不同区域的房地产行业发展情况有显著的差别。目前我国经济发展不均衡的现象仍然突出，东部地区经济发达，汇聚众多一二线城市，房地产业已经逐渐成熟，体量庞大但增速放缓；中部地区经济发展程度与东部相比差距较大，区域内多以二三线城市为主，近年来在经济高速发展的带动下房地产业迅速增长；西部地区起步较晚，经济发展较为落后，区域内二线城市零星分布，三四线城市较多，然而目前房地产业迅猛发展，处于高速增长的阶段。
二、我国房地产行业的分类
1、住宅房地产行业
住宅是指房地产开发企业建设并出售、出租给使用者居住用的房屋，包括普通住宅、别墅、公寓、经济适用房和集体宿舍等。住房分类有：
（1）、两限商品住房
即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。
（2）、经济适用房
经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。
（3）、廉租房
廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。
（4）、政策性租赁房
通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。
2、商业地产行业
商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。从经营模式、功能和用途上，区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。商用房地产的分类，根据行业类型、消费行为、建筑形式等可以分为很多种，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖都场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。
目前商业地产很少有单一的类型，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目周边现有地产开发情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的类型组合，将不同经营规模、经营品种、经营方式的商业地产类型在同一项目中进行组合。
3、其他行业
（1）、工业地产
工业地产主要指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。工业地产按照不同分类，包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产、自由贸易区房地产。
（2）、旅游地产
旅游地产是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。旅游地产，从某种意义上说，是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。
二、我国房地产行业的现状分析
（一）、我国房地产行业现状分析
改革开放后，中国的经济高速发展，造成中国地区性经济发展的不平衡，东部有上海，南部有深圳、广州。这种发展的不平衡促使大量人口涌入经济发达的城市和地区，大大增加了该地区对住房的需求。这是发达地区房价上涨的基础。没有强烈市场需求的商品其价格的涨幅不可能有如此之高。当房价上涨已成定局时，便会有投资者投资楼市。改革开放使一部分人先富了起来，积累了一定的财富，由于国内缺乏其他的投资渠道，加之人们从高速上涨的楼市获得“住房价格只涨不跌”等错误信息，人们纷纷将手头空余的钱甚至贷款的钱投入房地产市场。这一条件更是催化了住房价格的飞涨。
事实上住房的价格至今仍是居高不下。这是因为当住房的涨价超过一定界限时，开发商只需卖掉部分房源即可还清贷款，大量的房源囤积在开发商手中，开发商肆意抬高价格，使房产行业变为“卖方市场”。
（二）、我国房地产行业存在的问题
1、需求旺盛:我国社会现状的影响，家家有房，人人有房，丈母娘经济效应等等，导致住房需求旺盛。
2、土地市场火热:随着经济发展和城市规模不断扩大，各中心城市周边区县土地市场也快速升温，土地市场交易持续火热。
3、房价持续上升:需求旺盛、土地市场火热等众多因素叠加，房价近年来快速攀升，虽然偶有波动，但是总体涨幅依然惊人。
4、受政策影响最大:我国房地产行业是政府收入的来源之一，房地产调控的必不可少，因此房地产市场受政策影响大。
5、商业地产发达:由于经济的迅速发展、人口众多且人口密度较高以及高收入人群规模庞大等原因，一二线城市市内写字楼、购物中心、城市综合体林罗密布，商业地产十分成熟且发达。
（三）、各房地产商的特色
1、万科营销的特色
企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过近三十年的发展，成为国内最大的住宅开发企业。
万科的营销特色：围绕商品住宅的土地购买，施工，销售，物业等环节，万科构建了独特的管理办法，并逐步形成其自身的核心竞争力。
（1）、审慎投资，坚持现金为王
（2）、严守房屋质量，在绿色住宅方面领跑全国
（3）、服务能力不断创新，物业管理综合能力全国第一
（4）、试水海外市场，积极探索新模式
2、保利营销的特色
保利房地产股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续三年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市。保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业，业务范围覆盖广东、成都、北京、上海、武汉天津、江苏和重庆等诸多区域。核心竞争力分析：作为我国房地产行业的领军企业之一，保利地产的核心竞争能力主要体现在以下三个方面：
（1）、项目资源优质，客户定位精确
（2）、经营能力突出，融资能力优秀
（3）、业务范围日益多元化，抗风险能力进一步增强了
3、其他地产商的个性化营销策略
国家提出要在2020年前培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，由此也为中国城市化发展路径提供了清晰可见的思路，中国城市化进城下一站无疑将驶向特色小镇，特色小镇将成为新型城镇化的特色担当和发展新空间。而核心城市周边小城市或郊区得小镇开发也正在成为房企们战略转移的新据点。每个房企转型特色小镇时，都有主打的不同的特色特色小镇的建设：华银基业：专注特色小镇10余年。恒大：足球小镇是水到渠成融创：房地产开发可以试试特色小镇万科：王石的“良渚乌托邦”。万达：旅游小镇成转型出路之一华侨城：文旅小镇打造新型城镇化样本华夏幸福：产业小镇的实践先锋绿城：农业小镇不卖房子卖生活碧桂园：科技小镇成其未来新增长点绿地：重点布局特色小镇乘胜追击
三、我国房地产行业的改革
（一）、我国房地产行业的改革
面对我国房地产的现状，可能有以下风险：产业政策风险、土地风险、房价下跌风险、融资风险、库存高企风险、企业竞争风险、商业地产泡沫风险
住房需求量增加、住房扩张受限等外在环境的改变和投资资金进入楼市、开发商囤积居奇等内在涨价压力共同作用，最终导致了我国高房价的局面。政府虽然通过拍卖土地使用权以及对开发商的征税增加了财政收入，但也增加了房地产业的泡沫，同时也使居民的幸福指数下降。对于市场的长远发展弊大于利。
（一）、房地产税政策调控
作为中国税制改革的重要组成部分，房地产税改革是中国增加直接税、降低间接税，调节税制结构的重要一环。
房地产税具有五大正面效应：一是促使供需平衡，增加有效供给；二是推动地方政府职能转变，加强财源建设；三是调节收入分配，优化财产配置；四是提升直接税比重，减少“税收痛苦”；五是推动民主理财、依法理财的制度建设。
开征房地产税，归根结底与中国政府当前的财政状况有关。国内财政支出压力不断增大。中国实行积极的财政政策、上马大量投资项目、完善社保、保障扶贫减贫，都需要政府花大钱。
中国经济在以往的高速增长期内积累了很多深层次矛盾，随着经济逐渐向中低速发展阶段过渡，这些矛盾愈加限制了中国改善劳动生产率、提高潜在生产力的空间，也日益成为引爆社会矛盾的危险领域。这其中，改革全社会收入及财富分配制度、缩减贫富差距，就是核心课题之一，并与所得税制改革和房地产税改革直接挂钩。在企业效益持续下滑、政府收支不平衡日益严重的情况下，所得税和房地产税未来将成为地方政府最主要的税源之一，相关改革措施的推出不可避免。
（二）、房地产限购的作用与影响
从供求角度看限购令对房价的影响1、短期影响：限购令的出台会带来房价的下跌，包括新房和二手房成交价的下跌。由于住房需求是刚性的，居住是一种必需品，所以通过购买房屋满足居住需求的这部分购买力和投机性购买力被限制后，这些购买力必然流向其他地区或房屋租赁市场等，因而也会给房屋的租金带来上涨的压力。 2、中期影响：限购令中期内对房价的影响不明朗，现实中房价中期内倾向于在较高位成交或达到均衡。它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和开发商可能会合谋等因素的影响，作为关键变量的地方政府的行为会因所处环境的变化而不断调整，以最大化其收益。 3、长期影响：影响房屋需求的长期因素跟短期和中期因素是不太一样的。中国经济依然可能持续若干年的高增长、城市化的推进以及由此形成的公众认为房价长期将趋于上涨的预期等因素导致房价在长期内一定是上涨的。由于这些长期因素是受到其他一些更根本因素影响的，因而限购令对长期内房价上涨几乎没有影响。限购令只能是在执行比较严格的时候通过减缓这些长期因素的作用来减缓房价上涨的速度。
（三）、房地产改革的措施建议
中国房地产市场高房价和高库存并存，高房价的地方供应不足，高库存的地方供应过剩。中国房地产问题的核心，不是泡沫，也不是货币，而是供需错配。大多数市场里面，供给都能跟上来满足需求。但受制于中国特有的土地制度，房地产在地区间产生了严重的供需错配，导致了高房价和高库存并存的情况。
1、土地供应在大城市的供应相当有限。土地用途方面也存在着许多限制，当然也是土地财政的应有之义。在有限的住宅用地上，容积率也不高。人口在流入，但土地供应在收紧，而且新建楼房的容积率又偏低，这就导致了供需缺口的增大。供需错配的另一面是过度供应。不少人口增长缓慢甚至存在人口流出的中小城市，供应了太多的土地，造成了房地产的高库存。所以，从一个非常简单的供需框架就不难看出，中国高房价和高库存并存的根本原因，在于供需在地区间的错配。同样的供需框架，也能帮助我们预判未来房价的走势。
2、我们除了要做好一线和部分二线城市的房价稳定工作以外，还要抓好价格的监测，随时发现问题，及时提出对策，努力保持房地产市场平稳健康发展。 一些房地产中介通过发布虚假房源信息，加价卖房，牟取暴利等不法手段坑害消费者，请问住建部如何加强这方面的监管，维护购房者的合法权益。
3、要实行绿色发展。绿色发展分两个方面：一是建造过程的绿色发展，二是使用过程的绿色发展。建造过程的绿色发展一个是建材，我们应该用绿色的建材，可以大大节约能源，减少污染，也会节约成本。同时在工程的使用方面，在房屋使用方面，我们也要大力推进绿色发展。只有这两个过程都实现了绿色发展，我们才能真正把中央有关绿色发展的要求落到实处。
四、未来房地产行业的展望
（一）、全球房地产行业概述
从国际经济形势来看，全球经济分化进一步明显。欧美经济呈现复苏态势，其中美国、德国复苏势头最为强劲，意大利、西班牙等国仍未走出困境，欧洲整体复苏尚需时日；日本在负利率、无限量化宽松和大规模公共投资等一系列政策刺激下保持回升势头，但是增速已显疲态，难以为继；新兴市场动荡加剧，普遍面临内需减弱、外需疲软，财政压力加大、失业率升高、环境污染严重，资本外流等问题，已由高速增长降为中速增长。国际环境对我国GDP增长带动作用有限，而房地产行业增长与GDP增长趋势吻合程度较高，因此所受影响较小。
（二）、未来房地产行业的发展展望
1、风格定制服务
未来房地产商不再以满足房地产是人们刚需为由，加快房地产销售，更在意人们的生活品质。更多是个性化多风格的房屋建筑，按照各国的房屋建筑风格来设计。日本风格、西班牙风格、荷兰风格、德国风格、希腊风格等。
2、人群定制服务
未来可根据不同年龄阶段的人设计不同的风格宜居房。青年人的科技房、多几何形的房屋造型，可穿透的门窗，光源的重复循环使用等。中年人的温居房，中年人的房屋根据家庭成员以及喜欢来涉及，智能简便的厨房，天马行空的婴儿房等。老年人的绿居房，大多是平房，绿色植物居多。
3、智能化的服务与智能家居的应用
未来不仅有智能家居，更有智能房屋，或许房屋可以折叠、可以升降，那么也就不存在物业，不用房地产经纪人，人人可以自助自足，通过智能的系统输入问题实施方案。
4、未来地产行业的大胆预测
在社会经济的发展下，势必在未来会全面实现小康，没有太大的贫富差距。 在未来人人生活小康的社会现状下，房地产必将有更高更美好的追求，房地产企业还需要做出更大的努力。
结语
中国房地产的供给处于一个比较饱和的状态，在政策的调控下，未来，还需要加大对房地产的改革，解决更多人的住房问题。在未来人人生活小康的社会现状下，房地产必将有更高更美好的追求，房地产企业还需要做出更大的努力。
参考文献
安邦智库，每日经济，形势要点：强监管推动房地产业积极拓宽产业链条2017（1）：12-18
安邦智库，每日经济，形势要点：政策调控下房地产行业仍“顽强”增长2017（1）：10-12
安邦智库，政府大数据信息库2017（1）：12-08
严金海，中国的房价与地价：理论、实证与政策分析[J]，技术经济数量经济研究，2006（1）：17-26
王学发，我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究[J]，价格理论与实践，2007（3）：41-42
张岑尧，地方政府的介入对城市房地产价格的影响:双重压力假说
李建飞，史晨昱（2004），我国银行信贷对房地产价格波动的影响[J]，上海财经大学学报,2005（4）：26-32
周京奎，房地产价格波动与投机行为[J]，当代经济科学，2005（7）：19-24
鲁风玲，房地产价格蕴涵的矛盾和土地管理模式的变革[J]，价格理论与实践，2005（11）：32-33
刘润秋，蒋永穆，论房价决定地价[J]，社会科学研究，2005（1）44-48
