企业将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；将开发产品转作经营性资产；将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；以开发产品抵偿债务；以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产等种种行为应视同销售确认收入。视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时按规定的方法和顺序确认收入的实现。
（4）关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
由上可见，会计上的收入主要是指企业日常经营活动中取得的业务收入；税法上确认的收入范围要大于会计制度确认收入的范围，税法确认的收入不仅包括会计收入，而且还包括会计上不做收入的视同销售等项目。通过对上述各项收入确认的原则的明确，使我们分清了房地产开发业各项收入的组成及确认，进一步为税务人员的税收征管指明了方向，也为纳税人依法纳税奠定了基础。当然，两种制度对收入确认的不同规定是站在各自的角度来进行的，因二者目的不同，两者之间的差异是必然的，应该说税法与会计制度的适当分离有利于两者遵循各自规律逐步趋向规范完善。
2．进一步明确了成本及各项费用确认的原则，对相关项目的税前扣除进行了规范。
房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，加之不同类型的建设项目，其投资和费用构成又有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，成本费用主要包括开发成本和开发费用两大类。具体的开发成本主要包括以下八项：
（1）土地使用权出让金。
（2）土地征用费、拆迁安置费及拆迁补偿费。
（3）前期工程费，具体包括项目的规划、设计、可行性研究所需费用、“三通一平”等土地开发费用
（4）建安工程费。
（5）基础设施费。包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。
（6）公共配套设施费。主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
（7）开发期间税费。
（8）不可预见费。
具体的开发费用包括与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
《企业会计制度》站在会计核算的角度针对上述各项分别规定相关的会计处理的具体内容，而《通知》则站在税收的角度明确了成本及各项费用确认的原则：房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限；期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。另外《通知》又详细规定了销售成本、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费、借款费用、开发产品共用部位、共用设施设备维修费、土地闲置费、成本对象报废或毁损损失、广告费和业务宣传费、转作经营性资产和未按规定转作经营性资产及临时出租的待售开发产品计提折旧等的扣除标准及原则。总的来说《通知》的相关规定基本上能满足税收征管的基本需要。
（二）《通知》的贯彻实施能积极促进房地产业的会计核算水平的提高，遏制财务核算混乱的状况。 首页 上一页 1 2 3 4 5 6 下一页 尾页 3/6/6
