由于我国现行房地产税收政策已经无法适应市场经济发展和房地产市场化的进程，加之房地产开发企业缺乏有效监管机制，致使房地产开发企业偷逃税款的情况比较普遍和严重。概括来说，目前主要的偷税方式包括：第一，在销售商品房时，采取不按规定向购房人开具发票、设立账外账、骗取假按揭贷款、商品房代销商不及时向房地产开发企业结转售房款等方式隐瞒销售收入；第二，企业对收到的预收账款，不及时结转销售收入，致使“预收账款”长期巨额挂账；第三，不按配比原则进行会计核算，将开发成本计入对商品销售成本或者以假发票虚列成本，致使企业账面连年亏损；第四，由于开发项目连续滚动，房地产企业有意推迟项目决算期，导致开发成本难以理清，应纳税所得额不好确定。
总之，实现销售收入不结转、成本费用与收入不匹配是房地产开发企业偷逃企业所得税的主要手段，而这一切的发生，一般情况下均能从会计核算中体现出来。为此《通知》中规定的“开发产品销售收入确认、代建工程和提供劳务的收入确认、开发产品视同销售行为的收入确认、成本和费用的税前扣除”等规定较好地解决了纳税人收入和成本虚假的问题；另外《通知》又规定：房地产企业采取预售方式销售产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额，统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整，并且规定了预计收入的利润率不低于15%。按照以上规定，房地产开发企业再想通过延迟项目决算期和利用账面上的亏损来躲避税收这条路似乎已经行不通了。通过对以上项目的规范，促进和保证了企业会计核算的真实性、合法性、及时性，提高了房地产开发业的会计核算水平，遏制企业财务管理混乱的局面。
三、房地产开发业企业所得税政策的不足之处
（一）《通知》的某些规定没有很好地与《企业会计制度》进行衔接，以至于操作性不强。
1．没有对各项收入作进一步的明确，没有明确具体的会计处理办法。
《通知》虽然对“销售收入”、“预售收入”、“视同销售收入”和“代建工程和提供劳务收入”等进行了确认并进行了详细的规定，但未进行进一步明确，容易使会计人员甚至税务人员产生误解，不好正确进行账务处理。在这里应进一步明确《通知》的各项规定（包括收入确认的金额、时间以及视同销售）只是房地产开发企业以及从事房地产开发业务的其他企业计算缴纳企业所得税的依据，而不是企业账务处理的依据，企业进行账务处理还是要根据会计制度的相关规定进行。当然会计制度和税法的大部分规定还是一致的，不一致的要以会计制度规定记账，以税法规定计算税款。
2．没有进一步对税收和会计制度的差异进行协调。
两种制度对收入确认的不同规定是站在各自的角度来进行的，因二者目的不同，两者之间的差异是必然的，其适当分离有利于两者遵循各自规律逐步趋向规范完善，但为了减轻纳税人财务核算成本和遵从税法的成本，降低纳税人执行具体税收政策的难度，有必要在不违背税法和会计制度各自目的、遵循各自原则的前提下，通过协调的方式尽量减少差异。国家税务总局国税发[2003]45号《关于执行＜企业会计制度＞需要明确的有关所得税问题的通知》就是一个很好的例子。
（二）《通知》的某些规定没有深入联系实际，以至于不能较好的方便日常税收征管。
1．收入、成本实际操作中很难准确核算。《通知》明确了销售收入实现及销售成本的税前扣除的具体规定，根据《企业所得税税前扣除办法》规定的“配比性”原则，销售成本应与实现的销售收入进行配比，但由于客观情况的存在，使得工程已完工但不能及时结算，造成开发成本无法正确归集，从而也无法正确结转销售成本的现象时有发生。《通知》对此并未规定具体处理办法。虽然省局转发文进行了明确：根据《通知》第一条规定应确认收入实现的，应同时根据《通知》第五条的规定结转销售成本，少数已实际发生但尚未结算的成本应根据合同、协议、标书的价格暂估计算纳税，待结算后按差额计入当期应纳税所得额。尚未发生的成本费用不得暂估、预提。姑且不说下位法的解释符合规定与否，仅从具体解释规定上，也不便执行。如果所有已实际发生但尚未结算的成本可根据合同、协议、标书的价格暂估计算纳税，待结算后按差额计入当期应纳税所得额的话，纳税人制造假合同暂估计税怎么办，“实际发生但尚未结算的成本”应如何认定？这些都是实际工作中不好解决的问题。
2．预收款计算预计利润，手续繁琐。《通知》中规定“房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整”。“企业应纳税所得额的计算公式为：应纳税所得额＝本期所得额－本期已转销售收入的预售收入×利润率＋本期预售开发产品收入×利润率”，应该说此项规定的出发点是是为了保证税款及时、足额入库，是合情合理的，但问题在于操作手续繁琐而且不甚合法，具体表现在：
（1）完工进度不同，结算调整较复杂。假设某单位同时从事多个跨年度房地产开发项目，按文件规定在房地产未竣工结算前，每个开发项目的预收款收入均已计算出了预计利润并入当期应纳税所得额征收企业所得税，这一点很好操作，应该说不难。问题却在开发产品完工时的结算调整上，如果说这几个项目均同时完工，也应该不难，直接按公式计算即可，但如果几个项目不同时完工，那就应该分项目分别计算出已完工项目的预收款和未完工项目的预收款，操作起来可以说不简单，当然对于房地产开发单位来说是可以做到的，但问题的关键是如若纳税人不如实反映，在现行征管条件下，单靠税务机关的事后稽查是解决不了问题的。 首页 上一页 1 2 3 4 5 6 下一页 尾页 4/6/6
