3、周边城镇房产将成为房地产新热点，郊区化势在必然。
第一，随着大都市发展战略的实施，杭州大都市框架基本形成，房地产开发在地域上形成了以老城区为中心，以江南城、下沙城、临平城开发为重点，以周边地区为基础的老城区、近郊、远部房产开发格局。特别是萧山、余杭撤市建区溶入大都市后，吸引越来越多的杭州居民消费和投资的眼光。同时，也将成为更多来杭创业人士的首先之地。目前，萧山、余杭房地产发展已呈飞速增长态势，今后若干年，萧山、余杭两地的房地产将成为新的热点。
第二，近郊房地产将快速发展。随着城市交通和基础设施的日益完善，以及大学城、科技城的建设，在市政交通、生活设施的配套以及学习环境的优越等，与远郊相比，近郊房产，如三墩、滨江、丁桥、下沙等地的开发将在目前快速发展的基础上进一步趋热，成为新一轮杭州房地产开发和销售的亮点之一。
第三，周边地区如富阳、临安等地的远郊房产，也将随着杭州房地产发展而快速发展。特别是富阳独有的山水自然环境，应按照杭州后花园定位进行规划。随着“交通西进”战略的实施，一小时半交通圈、旅游圈和经济圈的形成，将使桐庐、建德甚至淳安等地的房地产开发也将得到很大的发展空间。
4、未来杭州市房地产业将有较大发展空间和增长需求。
杭州新一轮城市总体规划确定的“一主三副、双心双轴、六大组团，六条生态带”开放式城市空间布局，将疏解老城，建设新区，城市建设和人口布局逐步向城市外围地区疏散，特别是“居者有其屋”及其它重大项目配套工程的实施，使杭州市房地产增长空间提供了潜在发展的动力与空间。杭州市区旧城保护和改造经过了十年的努力，已完成了90％左右，城市居民的住房条件得到了显著改善。但城区范围内仍有成片地块的改造任务尚未落实，同时，城市规划人口的增长，使购房需求量将持续增长。
五、杭州房地产业的发展对策
（一）加大政府对房地产业的宏观调控力度
房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此，在市场经济条件下，政府必须通过规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，引导和保持房地产开发与经济社会协调发展。
1、编制房地产业发展规划。根据《杭州市经济社会发展“十五”计划纲要》的要求，以《杭州市城市总体规划（2001—2020年）》为指导，编制杭州市房地产业发展的总体规划。根据“一主三副六组团”的城市空间布局要求，建立主城“中心居住圈”、三个副城“次中心居住圈”、近郊地区“半小时居住圈”、六个组团“远郊居住圈”的大都市居住格局，来编制规划。同时，按照房地产总体规划要求，制定房地产发展的中长期计划和年度发展计划。
2、建立房地产业法规政策体系。以《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》为依据，按照房地产市场发展要求，适时出台有关规范房地产业发展的政策法规，逐步形成和完善房地产市场法规规章体系。同时，深化房地产用地制度和住房制度改革，针对房地产发展中出现的问题，制订并完善房地产征地拆迁、建筑施工、竣工验收、中介服务及房地产业政策等政策性文件，推进房地产业市场化和住宅产业现代化进程。
3、建立房地产市场预警和信息披露制度。建立房地产市场的统计指标体系、市场监测体系和预测体系，开通房地产开发的市场信息采集、分析、发布渠道。采用信息技术和互联网等技术手段，及时准确、全面地采集房地产运行中的动态数据，并通过科学分析、整理，提高对市场的分析判断能力，为政府宏观调控决策提供科学依据。同时要将各类住房供应量、房地产开发项目进度、预期上市量、价格水平、住房空置率等信息定期向社会公布，适时发出警告，引导房地产开发商理性投资，购房者理性消费。
（二）完善房地产用地管理制度
1、加快征地制度改革。实行预征地制度，提前办理计划立项，提前办理规划定点，提前进行用地报批，提前进行征地拆迁协议签订，在需要用地时具体实施征地拆迁工作。实行征地综合补偿标准制度，确定市区不同区位、类别的征地综合补偿标准。改进拆迁办法，拆复建项目的选址，乡镇工业向经济园区集中，农民住宅向居住小区集中。
2、健全土地收购储备制度。实行土地有偿使用，除法律规定可采用划拨提供用地外，其他建设项目需要使用国有土地的，应依法实行有偿使用，确保国有土地的收益。明确土地收购的范围，除工业用地外，其它经营性项目的新增或存量建设用地，原则上都应纳入政府收购（征用）的范围；经营性房地产用地一律由政府收购（征用）。规范土地收购行为，严格执行土地收购补偿费标准。
3、加大对土地供应总量的调控。政府加强对土地一级市场实行垄断和总量控制，保持土地供给与经济增长的协调发展。通过建立土地批租市场化制度、信息化管理制度和土地供应储备制度，加大对土地供应总量的调控。同时，加大对土地价格的调控，制订合理的土地招标拍卖的底价，调节引导房地产市场健康发展。
（三）建立和完善住房供应体系
1、适度发展高档商品住宅。杭州作为国家风景旅游城市和经济发达城市，要适度发展高档商品房、连体排屋、花园别墅和景观房产。通过发展适当比例的高档楼盘，以提高城市品位。坚持人和自然和谐发展，根据杭州山水城市、园林城市的特色，引导居民不仅依山而居，傍湖而居，而且要滨江而居、沿河而居，使杭州成为人在景中、景在城中、诗意居住的家园城市，把杭州真正建设成为自然山水与人文景观相融合的独特人居城市，成为“生活居住的天堂”。
2、大力发展中低普通商品住宅。大力推进面向广大中低收入家庭的普通商品住宅建设，积极引导商品房开发档次向中低档的普通商品住宅倾斜，进一步加大普通商品住宅供应总量，不断健全普通住宅功能，改善住宅环境、完善配套设施和提高住宅质量。同时坚持以各种政策鼓励中低收入家庭商品住宅消费。
3、加快经济适用住房建设。根据中低收入家庭对经济适用房的迫切需求，当前仍应加大发展经济适用住房的力度，适当增加经济适用房建设的规模。政府要通过实行经济适用房政策，来平抑商品住房的价格。随着中低档商品房市场价格的合理和群众生活水平的提高，逐步使中低收入家庭住房从购买政府经济适用房为主，向购买普通商品房为主过渡。
（四）培育和规范房地产市场
1、培育和发展二、三级住房市场。调动居民住房消费积极性是保持房地产市场持续增长的关键。深化住房分配货币化改革，完善公积金管理体制，落实住房补贴等政策，提高中低收入家庭，特别是困难企业职工的住房支付能力。政府应加强对房地产二、三级市场的调控，做到投资和消费增长适度、居住水平提高速度适度、各类住房供应比重适度、住宅小区建设规划适度和房价与房价收益适度，以确保二、三级住宅市场健康有序发展。
2、加快发展房地产中介服务业。大力发展房地产投资、策划、政策和信息咨询，物业评估、房地产代理等中介服务机构，提高房地产业市场化、专业化、社会化水平。重点要培育住房流通领域内的大型中介机构，促进住房生产与消费流通渠道正常运行，引导房地产商业中介机构实行连锁经营，对房地产二、三级市场的交易住房进行一定规模的流转，达到盘活空置积压的商品住宅，加速二级市场运转的目的。
3、规范房地产市场行为。建立行政检查、行政纠正和行政责任追究机制，大力整顿和规范房地产市场秩序。重点应加强房地产开发项目的管理；强化竣工验收制度，把好交付使用关；加强房地产广告管理，查处违法广告行为。同时，既要转变政府职能，规范政府行为，实行政务公开和行政责任追究制度；又要加强法制建设，提高经营者依法经营和消费者自我保护意识；还要完善房地产诚信体系，建立房地产开发、中介和物业管理企业的信用档案，形成公开、平等、自主、互利的契约制度，让市场主体自发地建立起相互依赖相互制约的关系，形成良好的房地产市场环境。
参考文献：
［1］谢经荣、吕萍、乔志敏：《房地产经济学》，中国人民大学出版社，2002年
［2］张泓铭：《住宅经济学》，上海财经大学出版社，1998年
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［5］吴强：《21世纪我国住宅业的发展趋势》，《经济问题》2001年第7期
［6］曹振良、李晟：《论房地产业在我国产业结构调整中的战略地位》，《南开经济研究》1995年第6期
［7］金伟、杨明、金虹：《住宅产业应成为城市新的经济增长点》，《森林工程》2002年第1期
［8］杭州市建设委员会：《2002杭州建设年鉴》，2002年
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