城建税：300×7%=21（万元）
教育费附加：300×3%=9（万元）
土地增值税：A取得转让收入6000万元，减去已发生的在建成本4000万元，减去开发成本的20%，再减去税金成本330万元，计得出土地增值额为870万元。因土地增值额占该项目金额的比例为22%，超过20%但不足50%，适用30%的税率，计算出土地增值税为261万元。
土地增值税：（6000-4000-4000×20%-330）×30%=261万元
企业所得税：A公司转让该项目获得的收益计算出应税所得为1409万元，按33%的企业所得税税率计算企业所得税为465万元。
应税所得：6000-4000-330-261=1409（万元）
所得税：1409×33%=465（万元）
方案一的税费合计：330+261+465=1056（万元）
如采取方案二转让公司的全部股权方式，由于A公司的股权属于法人投资，转让股权的收益应缴纳企业所得税，A公司股东的股权投资成本为4000万元，股权转让收入为6000万元，股权转让收益为2000万元，按33%的企业所得税税率计算企业所得税为660万。
比较方案一和方案二，从A公司最终缴纳的税额可以得出，对于A公司来说，选择方案二能够达到效果最佳的节税目的。
商品房销售的税收筹划：
合理确定商品房的销售价格调整土地增值税的增值率
纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税，增
值额超过20%的，应按其全部增值额按规定计税。房地产开发企业首先要测算增值率，然后设法调节增值率，可以通过合理确定商品房的销售价格调节增值率。
如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可减少增值额，从而降低土地增值税的适用税率，减轻税负。
案例：甲房地产开发企业按普通标准住宅建4000平方米的商品房，扣除项目金额为672万元（不考虑售价变化导致税费变化的影响）有两种销售定价方案：
方案一：按每平方米2000元价格出售，销售收入为800万元；
增值率为19.05%：（800-672）/672×100%
由于增值率小于20%，不需缴纳土地增值税
企业税前利润为128万元。
方案二：按每平方米2100元价格出售，销售收入为840万元；
增值率为25%：（840-672）/672×100%
由于增值率大于20%，需缴纳土地增值税50.4万元（168万元×30%）
企业税前利润117.6万元
从方案一与方案二比较看，方案二的销售价格虽然提高了每平方米100元，但是税前利润下降10.4万元。
2、适当地分解商品房的销售价格。
房地产开发企业可以通过组建房屋装修公司将精装修的成本和业务从房地产开发企业分立出去。当销售房屋给客户时，房地产开发企业一方面与客户房屋销售合同，另一方面以装修公司的名义与其再签一份房屋装修协议。
案例：A房地产开发企业按精装修标准销售给客户，价格每平方米6000元。如A房地产开发企业将装修业务独立成立公司B，由B公司承接装修。销售房屋的价格是每平方米5000元，按照每平方米1000元的标准进行装修，A公司可直接减少每平方米1000元的收入，B公司承担1000元的装修价格。通过分解商品房的价格，能起到降低A公司的营业税和土地增值税、企业所得税。
（三）出租房产的税收筹划
将出租房产转作经营性资产
根据国税发[2006]31号文规定，将开发产品出租再出售的，应当先将待售开发产品转作经营性资产，出售时再按销售资产确认收入的实现。同时规定，将自用产品转作经营性资产必须视同销售。房地产开发企业将待售开发产品转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除，未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。在税收上，房地开发企业将所开发的房地产用于出租的，都必须确认当期的销售收入。但对于折旧的处理却不同。如果按规定转为经营性资产的，则可以计提折旧并在所得税前扣除，如未按规定转为经营性资产的，则不得计提折旧。所以房地产开发公司在与承租方签订房产出租合同时，要将出租部分的房产按视同销售处理，在会计处理上增记经营性资产，按会计与税务的规定从增记经营性资产的次月起计提折旧。
合理分解租金收入
房产税的适用税率是租金收入的12%，合理分解租金收入，可降低房产税。将水电费、公司物业管理费从房租中分离出来，与客户分别签订房租合同和物业管理合同，单独收取房租费或者物业管理费和水电费。
变房屋出租为承包业务
对于建造时间长、地段好的房屋可作为房地产开发企业的一项资产承包出
去。承包方与房地产开发企业达成承包协议，由承包人向房地产开发企业缴纳一定的管理费，房地产开发企业可依据房屋出租的租金来作为收取承包费的标准。房地产开发企业房产税按房屋余值的1.2%缴纳,与按租金收入的12%计征房产税比较,可降低房产税。房地产开发企业收取的承包费计征营业税。
案例：A房地产开发企业在市区有幢房屋，账面原值300万元，若出租每年租金60万元，应计征房产税7.2万元；如采取承包经营，由承包人每年向A公司缴纳承包费60万元。A公司每年应计房产税为按照房屋余值的1.2%缴纳。为2.52万元（300万元×70%×1.2%）。可节省房产税57.48万元。
（四）合作建房的税收筹划：
合作建房项目作为一个会计主体，在收入和费用相同时，经营方式不同，其所产生的税负不同。合作建房的方式通常有二种：
第一种方式是纯粹的 “以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。双方都取得了拥有部分房屋的所有权，在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”计征营业税；对乙方应按“销售不动产计征营业税。
第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金出资，成立合营企业，合作建房。对这种形式下合作建房，有几种方式，其税负也不同：
1、房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产计征营业税；对双方分得的利润不征收营业税。
2、房屋建成后甲方如果按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属于营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，则对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”计征营业税；对合营企业按全部销售收入依“销售不动产”计征营业税。
3、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行业，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”计征营业税，对合营企业的房屋，在分配给甲乙双方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
由此可见，合作建房如采取合作双方分别以土地使用权和现金出资，成立合作公司合作建房，房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式，其税负最低。
五、房地产开发企业税收筹划应注意的问题
税收筹划应密切结合企业自身情况并严格依法进行，做到“合法、合理、全面、具体；遵循综合原则、经济原则、事先筹划原则、整体原则。房地产开发企业税收筹划，应注意以下几个方面的问题：
（一）精通业务,对税法及相关法规掌握和运用是房地产开发企业税收筹划的前提和基础。尤其要熟悉税法、会计相关法规、公司法、合同法等有关法律规定，还应了解房地产开发经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等业务发生的每个环节。
（二）房地产开发企业涉及的税种很多，除要了解所涉及的税种是否有优惠政策外，还要了解税收优惠政策的时效性。如我国对外商投资的房地产开发企业有许多优惠政策和税率的差别，在组建条件许可的条件下，可以大大降低企业的税收成本。房地产开发企业税收优惠政策根据国家税收调控的需要经常发生变化，有的优惠政策可能废止。如根据财政部、国家税务总局财税（1995）48号文《国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中第一条：“对于以房地产进行投资,联营的,投资,联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资,联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资,联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。”2006年，财政部、国家税务总局财税（2006）21号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。又如，原新办房地产开发企业可享受新办企业的优惠政策，根据国家税务总局国税发（2006）31号文《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》：“2006年1月1日以后成立的新办房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠政策。
（三）税收筹划方案的选择注意可行性，不能不考虑成本。如房地产开发企业拟建立自已的建筑公司、装修公司、物业公司，但组建公司支出的人力、物力、财力成本有可能会出现某一方面节税，其他相关成本增加。所有只有当税收筹划方案的所得大于支出进，税收筹划方案才可行。
参 考 文 献
房地产开发企业会计制度
西南财经大学出版社出版《税收筹划》尹间频、刘科编著
《营业税暂行条例实施细则》
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号文）
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税（2003）16号
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税（2006）21号
