一、房地产开发企业税收筹划的概念
二、房地产开发企业税收筹划的意义
三、房地产开发企业涉及的主要税种及其税收政策
(一)营业税
(二)企业所得税
(三)土地增值税
(四)房产税
四、房地产开发企业主要经营活动的税收筹划
(一)在建项目整体转让的税收筹划
(二)商品房销售的税收筹划
(三)出租房产的税收筹划
(四)合作建房的税收筹划
五、房地产开发企业税收筹划应注意的问题
内 容 摘 要
在市场经济体制下,税收对纳税人的收益有着重大影响。纳税人非常关心如何节约税收支出,以降低成本,提高企业经济效益。基于“君子爱财,取之有道”,税收筹划也越来越重要。房地产开发企业与传统意义上的产业有所区别,具有投资大、周期长、开发业务复杂多样等特性,其税收政策既有一般性,也含有其行业的特殊性。在房地产市场竞争日趋理性的今天,房地产企业的内部管理水平已成为企业控制运作成本、提高经济效益的重要因素。由于房地产开发是一个税费负担较重的行业,同时又是涉及税种较多,与其他产业联系较广泛的行业,所以对房地产企业来说,进行有效、科学的税收筹划势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。
房地产开发企业税收筹划
房地产开发企业税收筹划的概念
税收筹划是指纳税人为达到减轻税收负担和实现税收零风险的目的,在税法
所允许的范围内,对企业的经营、投资、理财、组织和交易等各项活动进行事先周密筹划和合理安排的过程。房地产开发企业具有投资大、周期长、开发业务复杂多样性等特性,房地产开发企业税收筹划是指针对房地产开发企业的经营特点,通过充分利用税收优惠政策、选择有利的经营方式、合理选择会计处理方法、投资策划等方法缩小税基、降低税率和增加抵扣税额,以达到减轻税收负担的目的。
房地产开发企业税收筹划的意义
近几年房地产开发企业迅猛发展,已成为我国国民经济的重要支柱产业之一,
也是国税和地税的纳税大户之一,其税收政策既有一般性,也有其行业的特殊性。税收筹划作为一种理财行为,房地产开发企业有必要对企业的税收成本作出计划和安排。税收筹划对企业和国家都具有重要的意义:
(一)对企业而言:在短期内,纳税筹划的意义是通过对经营活动的安排,有利于减轻企业税负,增加企业利润和可用资金,提高企业的经济效益,有效维护企业权益;从长期来看,企业自觉地把税法的各种要求贯彻到其各项经营活动之中,使得企业的纳税观念、守法意识都得到强化。
(二)对国家而言:税收筹划促进企业遵循国家产业政策的导向,有利于国家重点扶持的落后地区和扶持产业的发展,有利于经济结构和产业结构的优化,从总体上扩大了国家税收的税基,增加了税源,有利于整个国民经济健康、快速、稳定发展。
三、房地产开发企业涉及的主要税种及其税收政策
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、土地增值税、企业所得税、房产税等,近几年随着国家对房地产业宏观调控措施的实施,其税收政策不断发生变化。
(一)营业税
1、房地产开发企业在营业税纳税义务发生时间与其他行业不同,与财务制度确认收入环节不一致。一般行业营业税的纳税义务发生时间基本规定为纳税人收讫营业收入款项或者索取营业收入款项或者取得索取营业上入款项凭据的当天,这一基本规定与财务制度是一致的。但房地产开发企业在销售不动产(以及转让土地使用权)方面,纳税义务发生时间与财务制度不完全一致。作为销售不动产(以及转让土地使用权)的应税行为,《营业税暂行条例实施细则》作为特殊规定,即凡销售不动产采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
2、有关减免税规定:
(1)以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。对股权转让不征收营业税。
(2)单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为营业额;如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从营业额中减除。
(3)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税,均应按照财税[2003]16号文件第三条第(二十)项的有关规定,以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额。
(二)企业所得税
房地产开发企业的经营特点看具有复杂性、多样性、滚动开发性及周期长、投资数额大,财务核算复杂,导致其在企业所得税征收管理上存在很多问题,如预售收入大量存在而长期不结转销售收入;收入与成本费用的匹配缺乏科学合理的标准;成本费用期间缺乏合理的划分标准。为加强房地产开发企业所得税的征收管理,规范房地产开发企业的纳税行为,2003年国家税务总局曾下发国税发[2003]83号文对内资房地产开发企业进行规范,随着国家对房地产业宏观调控措施的实施,国税发[2003]83号文的一些规定已不能适应形势的变化,2006年3月6日国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号文),从2006年1月1日起执行,国税发[2003]83号文同时废止。
1、内、外资房地产开发企业所得税在计算征收、管理上规定不同,内资房地产开发企业按国税发[2006]31号文的规定进行计算征收、管理,外商投资房地产开发企业执行国税发[2001]142号、国税发[1999]242号、国税发[1995]153号等文件计算、征收、管理所得税。如对于预售房地产所取得的预收款征收企业所得税的问题,外商投资房地产开发企业规定对预售收入预征企业所得税,内资房地产开发企业明确规定企业取得的预售收入按一定的方法计入当期应纳税所得额。国税发[2006]31号文“开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。”、“开发产品完工后,开发企业应根据收入的性质和销售方式,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应的计税成本,计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额,计入完工年度的应纳税所得额。”
2、房地产开发企业所得税优惠政策方面内、外资也不同。
自2001年1月1日起,对于处于“西部地区”的房地产企业,可以享受《财政部 国家税务总局 海关总署关于西部大开发税收优惠政策问题的通知》(财税[2001]202号)规定中的优惠:“对设在西部地区国家鼓励类产业的内资企业和外商投资企业,在2001年至2010年期间,减按15%的税率征收企业所得税。”内资房地产开发企业开发经济适用住房(2006年1月1日起调整为国家住宅示范工程)、外商投资房地产开发企业从事普通住宅的开发建设可享受上述优惠政策。外商投资房地产开发企业还可享受以利润再投资部分所得税返还等。
(三)土地增值税:
土地增值税自实施以来,一直被业界认为是对房地产企业收益影响最大的税种之一。
1、土地增值税的扣除项目:《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税。目前税法规定的扣除项目主要为5项:取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金、对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。
2、有关的减免税规定:
建造普通住宅,增值额未超过20%,免征土地增值税。
(2)一方提供土地,一方提供资金,合作建房,建房后按比例分房自用的行为,对于房屋所产生的土地增值,免于征收土地增值税。
(3)在兼并企业中,对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为,免征土地增值税。
(四)房产税
房地产开发企业自用房产和出租房产计征房产税。自用房产按房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。出租房产按房产租金收入为房产税的计税依据,计征率为12%。
四、房地产开发企业主要经营活动的税收筹划
在建项目整体转让的税收筹划
由于资金、公司计划等因素,房地产开发企业将尚未完工的在建项目整体转让给其他房地产开发企业,其转让的内容和方式有很多的选择,可采取项目直接转让方式,也可采取转让公司的全部股权。从税收筹划的角度,采取转让公司的全部股权的情况下,由于没有涉及该项目的税收,不需征收营业税和土地增值税,只需征收由于股权转让形成的股权转让收益涉及的所得税。如下为案例分析;
案例:A房地产开发公司为法人投资的内资企业,A公司拟转让其在建的商品房项目,已累计发生在建成本4000万元,经与另一房地产开发公司协商,以6000万元价格转让该项目。(假设A公司为法人股东投资,股权投资成本为4000万元。)
如采取方案一项目直接转让方式A公司涉及的税费合计为1056万元:
营业税:根据财税(2003)16号文《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》单位和个人转让在建项目时,不管是否办理立项和土地使用权的更名手续,其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。应征收营业税:
营业税:6000×5%=300(万元)
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