浅析房地产价格影响因素(三)

需求方失去狂购的潜能与热情。买方市场下，需求者决定房地产销售量，但是，第一，刚性需求有恢复增长的潜力。2015年的城市婚龄人口和农村转移人口是稳定的需求因素，但经济下行将使收入增长放缓，保障房供给及棚户区改造将减少和分流部分需求。受预期影响，刚性需求存在部分提前或推迟释放的不确定性，2015年预计在8亿-10亿平方米之间。第二，投资与投机需求爆发式增长的可能性不大。首先，即便有积极的金融和税收政策，中等收入家庭群体前期透支严重，加上预期影响，改善性投资需求增长有限。其次，一些国家的经济与住房市场复苏，导致部分资本及房地产投资向海外转移。再次，金融改革、资本市场的扩容、股市复苏，将导致游资向股市转移。在市场分化的背景下，一、二线及部分三线城市仍有一些投资机会，包括周边区域投资人口及全国投资人口的投资需求释放。2015年异地刚性需求预计在2亿-3亿平方米之间。

（三）其他因素

1、通货膨胀因素

在房地产价格影响通货膨胀的同时，通货膨胀通过四个重要渠道对房地产价格也产生影响：一是通货膨胀会推动建筑成本的上升，房地产商在成本压力下就考虑减少建筑，供给就会下降。但是房地产作为一项资产，能够很好地抵消掉部分通货膨胀，人们出于资产的保值增值，会增加对房地产的需求。房地产总供给下降而总需求上升，驱动着房地产价格不断上升；二是通货膨胀会带动工资收入的上涨，从而产生“货币幻觉”，带来名义购买力的提升，增加对房地产的需求，从而对当前的名义房地产价格构成一定支撑；三是从房地产价格与房租的波动关系来看，房租价格往往与房地产价格呈现反向波动关系，这在一定程度上体现了房地产的刚性需求对房地产价格的支撑，当房价下跌购买意愿下降时，租房的上升会带动租金收入比的理性回升，这种房租与房地产价格的反向波动一定程度上平抑了房地产价格向下波动，体现房地产的刚性需求对房地产价格的支撑；四是当通货膨胀发生时，在名义利率不变的情况下，就会降低实际利率，出于资金的保值增值需求，人们就会将银行里的存款转移进入房地产、股市等资本市场来保值增值，从而会扩大对房地产的需求，带动其价格上涨。

2、利率与房地产价格的影响

利率是一定时期内利息与本金的比例，是资金使用的单位成本。利率是影响一国经济发展的重要因素。目前，涉及房地产市场的利率主要有房地产贷款开发利率和个人住房抵押贷款利率。对开发商而言，利率提高，融资成本增加，房地产销售量相对下降，使得开发商减少房地产投资开发，从而房地产供给减少，房地产价格上涨。对购房者而言，利率上涨，购房者的购房成本增加，每月还贷压力增大，降低了购房者对房地产价格的承受能力和购房的积极性，减小对房地产的需求，从而导致房地产价格的下降。因此对于房地产开发企业与购房者来说，利率对于房地产价格的影响是不同方向的。在实际研究中，要看占主要地位的是哪方面的影响。近年来，我国利率总体呈下降趋势，同时房地产价格不断上涨。实际生活中，利率上升，房地产价格下降，利率下降，房地产价格上升。

三、调控房地产价格的建议

（一）土地政策方面的对策

土地政策效果对房地产调控的不明显性，是有其内在原因的。土地政策的滞后性，在发挥调控作用时早已偏离了调控的初衷。土地政策不是一直房价的单方面原因，但是对于房地产投资商和开发商的影响确是巨大的。政府在加大对土地政策对房地产的调控力度的同时，要以满足民众需求为目的实施政策改造。掌握土地变量的三个要素，即：土地供应量、土地供给结构和地价之间的关系。发挥房地产调控中土地政策的积极作用，促进嘉兴市房地产事业的健全发展。顺应形势，制定正确的土地政策。房地产调控中，土地政策作为其中较为重要的手段，尽管在实施效果方面的控制力度不大，但是作为与其他政策的相辅相成，同样的对于保持正常的土地使用效率，具有重要意义。为了发挥土地政策对房地产事业的积极作用，可以通过两方面内容进行努力。一方面制定的更加因地适宜的土地政策，必须适合经济发展情形，根据市场需求，调整供求关系。另一方面，单一的土地政策效果凸显不出来，政府相关地产调控机构要实现有效地调控，必须在多方面下手，才能使市的房地产经济健康发展。

（二）建立相关配套制度，确保政府对房价调控的有效性

1、大力培育房地产市场,进一步拓宽租售并举的市场供应。同时,政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持,按照需求增加普通住房的供给。并制定普通住房定向销售细则,在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用等方面给予优惠,满足普通居民购房需求,降低购房成本。

2、完善住房保障制度,满足普通居民购房需求。一是根据低收入居民的支付能力,建立多层次的住房保障体系。针对经济水平不同的人群实施不同的住房保障制度。对低保人群实施廉租房政策;为低收入者提供经济适用房。二是建立住房保障基金,解决资金来源。三是完善配套政策,包括建立低收入人群的住房档案和分配制度,根据实际需求安排住房投资和住房分配。

3、调动地方政府落实调控政策的积极性,为地方政府落实调控措施创造制度条件。一是改革地方官员的政绩考核制度,减弱GDP增长的影响。二是改革、完善分税制度。三是改革土地收益制度,减少地方政府对土地收入的依赖。能否保持现时的销售态势,首先要求开发商能以合理的价格促进销售,促使房价整体平稳和理性回归。因此,必须始终坚持市场监管和金融监管,确保信息的公开透明,防范和化解房地产金融风险。依法“治市”是政府长期的基本职责,“救市”只能是应对极端情况的特殊行为。