浅析我国的房地产市场调控政策及其效果(二)

（一）稳定住房消费房地产调控政策及效果

2015年3月，全国两会召开，提出要“加快培育消费增长点，稳定住房消费。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”两会仍将分类指导、因地施策作为2015年房地产政策总基调，进一步强调了地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求。4月底中央政治局会议提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”2015年宏观经济依然严峻，房地产业首要任务是保持市场平稳发展，稳定住房消费，为整体经济实现保增长目标提供保障。中央对房地产稳消费的表态，有利于稳定市场预期，提振市场信心。

继2014年“930”政策之后，信贷政策持续放松，“330”政策明确降低商贷二套房首付比例，鼓励改善性住房需求，同时也降低了公积金购买首套房首付比例；“831”政策明确对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，公积金最低首付款比例降至20%；新“930”政策指出在不实施“限购”措施的城市，商贷首套房最低首付比例降至25%。目前首套房商贷达到了五年内最低点，同时根据2014年“930”政策，已结清首套房贷款的家庭购买二套房首付最低也有望执行首套房贷款政策而下调。信贷政策的逐步放宽，明显降低了首置和部分改善需求的购房门槛，延续了楼市交易热度，并在一定程度上缓解了各级城市的库存压力。根据中央继续推进住房公积金改革、用好用足公积金的指示，多省市密集调整公积金政策，多种方式积极提高公积金使用效率，刺激潜在需求释放，覆盖范围逐渐扩大。公积金政策的持续放松促使公积金贷款发放量明显增长，统计数据显示，前三个季度，新发放住房公积金个人住房贷款7585亿元，比去年全年发放额还多991亿元；个贷率从68.9%提高到76.1%；结余资金从1.1万亿元减少到9600亿元。

（二）去库存与控房价房地产调控政策及效果

2016是房地产“去库存与控房价”并重的一年。从政策的实施效果看，年初去库存的减税降息降首付政策取得了一定成效，待销商品房的面积从71853万平方米降至11月份69095万平方米，商品住宅待销面积从45248万平方米降至40457万平方米，但过度的刺激也带来意想不到的负效应：一线和部分二线城市房价的暴涨，三四线城市市场低迷依旧。为抑制部分城市房价的暴涨和市场的混乱（假离婚、首付贷、网签长龙及资产慌下的投资潮），多地政府不得不火速重启限购限贷之策。

“刺激——限制”政策频繁轮回不仅打乱市场的自我修复机制，也留下了诸多后遗症;消费者不再相信政府调控可以抑制房价上涨，房价越调越高;开发商越来越依赖政府扶持，坚信房地产业“大而不倒”;政府一会儿加“油门”，一会儿踩“刹车”，是维系市场稳定呢还是制造市场波动呢;地方政府连续6个月不供地，“饥渴式供地”营造出面粉比面包贵的局面，这些至少偏离了中央政府调控的初心，更暴露出体制机制的缺失。

但从效果来看，15个一线和热点二线城市实施房地产调控政策以来，房价持续趋稳回落。其中，11个城市1月份新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.5个百分点之间；3个城市环比持平；广州市环比上涨0.6%，涨幅已连续4个月回落。过去的一年，政府对于房地产调控的基调就是“去库存，控风险”。随着信贷的投放，资金并没有按照政府预想的方向流入中小城市，相反推高了一线城市、二线省会城市房价暴涨。房价上涨的背后是资源集聚的虹吸效应，这不利于国家推进的供给侧改革和社会稳定。为此，政府出台了多项调控，严控大城市房价上涨，但同时我们要看到的是国家也不会让房价跌下来，因为这样会引发金融系统性风险。

总体来看，过去的一年房价调控取得了一定成效。新的一年，政府会继续推动城镇化建设，去库存任务依旧艰巨。但是我们看以预见到，大城市房价目前被设置了多重门槛上涨困难，新兴热门城市像杭州、苏州、南京、重庆、合肥等炒作房价也变得困难重重。

（三）从严调控房地产调控政策及效果

2017年，中国房地产市场迎来严厉调控。据不完全统计，截至目前，已有超百城发布150余次楼市调控政策，热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。今年，一二线热点城市房地产从严调控、保持市场的平稳健康发展成为主基调，北京、南京、郑州等地还提出房价环比不增长的目标。从3月份开始到11月底，已有超百城发布150余次楼市调控政策。密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场预期。国家统计局的数据显示：从5月份开始，上海和北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；8月份，15个热点城市房价环比全面止涨，其中北上广深四大一线城市更是33个月以来首现房价集体停涨；9月份，上海房价出现同比下跌；至10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前，重点城市房地产市场呈集体降温之势，去投资化趋势明显。

（四）房住不炒的房地产调控政策及效果

2018年房地产的政策调控可谓是变幻莫测。在中央“房住不炒”的政策主基调下，各地方政府坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，出台了一系列更加精准的调控政策。据不完全统计，2018年全国房地产各种调控政策已超过400多次，刷新历史上的调控记录，成为历史上地产调控政策最密集的年份。全国调控“严”字当头，从“住房不炒”全国房地产限购限贷等多个政策的限制下，到年初的长效机制理论，开启住房“租赁时代”，市场投资者在政策的引导下变得理性，长租市场迎来火热。2018年全国对房地产市场调控不放松，让房地产健康平稳的发展的主基调没有变，严厉的政策调控下2018年楼市确实让购房者感受到了“凉意”，一二线城市房价明显出现下降，三四五线出现明显的降温。这种“凉”不仅体现在交易价格上的下滑，整个成交量亦是呈现了明显下降的姿态，连房地产巨头万科都喊出了“活下去”，整个行业都在转弯了，可想而知今年房企的日子并不好过。总体来看，明年稳定总需求将成为政策微调的主基调，调控政策的目的是防止房地产价格大起大落，围绕着市场价格进行理性回归。

2018年年底召开的中央经济工作会议指出：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”随后住房和城乡建设部在年度工作会议上明确要“稳地价、稳房价、稳预期”。

三、对我国房地产调控的建议