浅析我国的房地产市场调控政策及其效果(三)

（一）加强保障房建设，缓解刚性需求

住房需求是房地产市场发展的根本推动力，也是市场上刚性最强的需求。由于在我国目前的房地产市场中，住房需求与投资性需求往往交织在一起，这就使得国家在制定相关的房地产调控措施时，难免会对自住性需求造成一定的不利影响。因此，加强保障房建设，缓解市场的刚性需求压力，对于促进我国房地产市场的合理发展有着十分重要的作用。要以城市中低收入家庭以及外来务工人员为主要的帮助对象进行保障房项目的建设，使中低收入阶层的群众能够居有所居，进而降低市场上的刚性需求压力；要加大经济适用房建设的力度，合理调节房地产市场的发展走向，使房地产开发行为能够与市场的需求相适合，进而推动房价水平的健康发展；要加强保障房、经济适用房流向的监管，严厉打击保障房与经济适用房建设过程中的贪腐行为，使保障性住房的建设能够真正惠及百姓，成为环境刚性需求压力的有力手段。

（二）创新制度，实现中央与地方的共同合作

在地方政府和中央政府利益博弈下，我国历年的房地产宏观调控过程中“上有政策，下有对策”的现象层出不穷，导致中央宏观调控政策执行不到位、宏观调控达不到应有的效果。因此，应该通过制度的改革创新，充分调动地方政府参与房地产宏观调控的积极性，以此来形成宏观调控的合力。

首先，重新划定地方与中央的财权和事权。一方面，应该按照“权责对等”的原则重新分配中央与地方政府之间的财政收支权利与所应履行政管理责任。对那些目前由地方政府负责管理却又缺乏具体、稳定财政收入来源做为支撑的事权应交由中央政府负责履行。与此同时，作为宏观调控政策执行者的各级地方政府，也应提升自身管理效能，对自身财政支出合理“减压”以减少地方政府在财政上对房地产业的过度依赖。

其次，建立健全科学的地方政府绩效评估体系和房地产调控问责制。在现行GDP至上的绩效考核机制下，地方政府对作为地方主要财政收入来源的房地产业的调控自然缺乏应有的动力。因此，要想充分调动地方政府参与房地产宏观调控的积极性，必须摒弃单纯以GDP论英雄的思路，建立一套更为科学、合理的地方政府综合考核体系。与此同时，要建立地方政府的房地产宏观调控问责制。中央政府在制定宏观调控政策时应明确地方政府的执行目标、责任主体以及目标未达成的问责措施，从而确保中央宏观调控目标在执行层面的有效实现。

再次，改革土地出让制度，切断地方政府和开发商在利益上的内在联系。目前我国土地出让制度实行的是土地出让的批租制，即在出让土地时作为土地出让主体的现任地方政府一次性收取未来几十年的土地使用权出让金。土地出让金的这种收取方式不仅加剧了地方政府对土地财政的过度依赖，更产生了“高房价带高地价、高地价带来高收入”的不合理期待，大大降低了地方政府对房地产宏观调控的积极性。只有通过把土地出让批租制改为年租制，如通过税收的形式逐年收取，这无疑会对地方政府干预土地市场从而推高土地价格从中获利的行为起到雷霆一击的作用。

最后，房地产的相关税费纳入地方政府财政收入预算内，并规范用途。这样不仅可以防止地方政府预算外的各种不合理收费，增加地方政府的财政收入的透明度；与此同时，提高了地方政府财政收入来源的稳定性，在缓解地方政府土地财政依赖症的同时也有利于其更好的履行保障性安居工程的职责。

（三）加强金融政策调控

为了更好的解决居民住房贷款问题，针对我国住房金融体系存在的问题，应该首先规范和完善住房的公积金管理制度。（1）要加大公积金制度的覆盖范围，重点是要覆盖中低收入家庭，同时还要规范资金的归集方式。（2）制定相关的资金管理办法，要求在公积金使用上，需专款专用，禁止资金挪用。其次，完善住房金融体系，还需发展住房金融机构，强化住房的信贷功能。完整的住房金融体系应包括专业性和非专业的住房金融机构以及提供住房贷款保证或保险的金融机构。再次，还应完善住房贷款担保制度，可通过政府提供担保，从而鼓励住房金融市场的发展，也可设立金融担保机构，以提升住房融资和提高抗风险能力。此外，政府还应完善房地产金融市场的法律法规，健全监管协调机制和系统性的金融风险防范机制，防范房地产泡沫，增强抵御金融风险的能力。

（四）建立完整的房地产信息系统