浅析我国的房地产市场调控政策和效果(一)

目       录

一、 我国房地产宏观调控的必要性 2

（一）我国房地产调控的原因 2

（二）房地产宏观调控的必要性 2

二、 我国房地产调控政策及其效果 2

1、 国家救市鼓励购房阶段（2008-2009） 2

2、 国家严格调控房地产阶段（2010-2013） 3

3、 去库存阶段（2014-2016） 3

三、 房地产调控政策失效的原因分析 4

（一）地方政府执行不力 4

（二）房地产信息不对称 4

（三）保障房体系建设失败 4

四、 对我国房地产调控政策的建议 5

（一）加大对保障性住房分配的监管力度 5

（二）对房地产市场信息进行全面披露 5

（三）推广征收房产税和物业税 5

（四）完善保障房建设 5

（五）加强宏观调控法律制度的完善 6

五、 结论 6

参考文献 6

一、我国房地产宏观调控的必要性

（一）我国房地产调控的原因

进入21世纪以来，作为我国发展最快的产业之一，房地产在各方各面都起着越来越重要的作用，这包括但不限于居民投资、拉动内需、消费生活等，其增加值在国民生产总值中所占比例快速上升，占比从 2004 年的 4.5%上升至 2016年的 6.5%。根据国家统计局的数据，2004-2016 年全国商品房销售额由 10376亿元增长到 2016 年的 117627 亿元，房地产开发投资额从 13158 亿增加到 102581亿元。尤其是近几年来，我国城镇化率不断提高，2016 年末达到 57.35%，住房需求在不断扩大，房地产业作为国民经济的支柱产业的地位始终没有改变。 但在其快速发展过程中，出现了一系列问题，严重影响着国家经济发展和社会稳定，中央和地方政府始终重点关注着房地产业，并制定了一系列具体的规制政策。房地产调控政策总是能跟着房地产市场的发展而不断改进和调整。从 1998 年之后，我国房地产行业走过了平稳发展、快速发展、调整、复苏的过程。房地产政策也经历了“政策支持”到“抑制房价”、“重申支柱产业”再到“严控房价，促进合理回归”的曲折过程。

（二）房地产宏观调控的必要性

1、优化资源配置的需要

作为房屋等建筑物基础的土地是一种稀缺资源，不可再生，特别是在我国人多地少的背景下，土地资源十分稀缺，而农地非农化的不可逆性及强负外部性，以及 18 亿亩耕地红线的约束，致使建设用地十分有限。因此，政府对房地产市场的宏观调控是十分重要的。

2、引导房地产健康发展

房地产业的特殊性决定了引导其健康发展的重要性。由于房地产项目具有位置固定、投资价值量大、建设周期长、使用年限久等特征，且房地产项目各产品与居民的生活、生产有着密切联系[72]。与此同时，房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成。

3、确保宏观经济稳定的运行

由于房地产的产业链长，与众多其他产业关联度强，房地产业的健康发展不仅关系着自身的市场运行，也关系到宏观经济的稳定运行[73]。同时，房地产业与居民的生活息息相关，当房地产业进入衰退期，将直接带来就业人数和产业增加值的下降，并会很快波及金融系统的其他相关产业并进一步作用于宏观经济，导致宏观经济随之进入下行周期。

二、我国房地产调控政策及其效果