浅析我国的房地产市场调控政策和效果(二)

1、国家救市鼓励购房阶段（2008-2009）

2008 年国际形势骤变，美国次级抵押贷款危机引爆全球金融危机浪潮，全球经济走入萧条时期。我国为防范金融危机蔓延影响国内经济增长，一改前一阶段的调控思路，开始放松房地产市场调控。2008 年 1 月土地调控政策提出，要严格闲置土地处置，增加土地有效供给，促进集约节约运用土地。2008 年 9 月到12月，人民银行密集出台降息政策，压低购房成本，树立市场信心。国务院在12月21日又出台“国十三条”放宽二套房贷款政策限制，减免个人住房交易环节税费，免税购入期限由5年降为2年，同时大力建设保障性住房工程。这一系列的政策放弃了对房价的严格调控，在楼市下行的背景下开始采取救市政策。2009年的情况有所不同，一线城市楼市开始回暖，上半年国家继续采取宽松政策，到了下半年继续打压房价上涨，国四条等调控政策相继出台，从供需两端发力，采取差别化信贷政策打击房地产投资投机，提高普通商品房供应量，大规模推进保障房建设。

2、国家严格调控房地产阶段（2010-2013）

2009年以后是房地产持续升温阶段，房地产调控政策力度也不断加大，遏制房价上涨势头。这个阶段我国房地产调控政策频频颁布，政策调控周期比较短，政策围绕限购、限贷、限价展开，使用土地调控手段、税收调控手段、信贷调控手段、行政手段、加大保障房供应量的措施压住房价狂飙上涨的势头。2010年1月，“国十一条”发布，规定第二套住房贷款首付比例不低于40%，4月“新国四条”出台，第二套房贷款首付比例提高到不低于50%，接着2011年1月出台的“新国八条”又把这一比例提高到60%，并开始实施限购政策，到2011年7月“国五条”扩大限购范围，把限购城市扩大到50个。这一系列紧锣密鼓的调控政策在这个阶段的房地产市场中收到了明显的效果，从图1、图2可以看出2010年到2012年商品房销售量和销售额的增长率明显下降，销售价格增长率趋于平稳。但是，在2012年调控政策出现放松，人民银行不断降低存款准备金率、贷款利息率，这向购房者传递了楼市回暖，房价上升的信号，在一线热点城市出现千人排队买房的热火场面。从图2可以看出商品房销售量及销售额又出现大幅增长，房价继续攀升。在这种情况下，“新国五条”于2013年2月发布，规定房价涨幅过大的城市继续限购，继续采取差别化信贷政策打击不合理需求，建立了房地产调控政府问责制，要求地方政府公布新建商品住宅价格控制目标，扩大了房产税征收试点范围。在调控政策加码的情形下，到了2014年房价出现下降的迹象，购房者怀有观望的心态，商品房销售额和销售量出现双降。在这个阶段，房地产调控政策内容与上一阶段并没有太多的变化，调控手段基本一致，所不同的是调控力度比之前更大，调控范围更广。

3、去库存阶段（2014-2016）

在不合理的房价上涨和中央限制需求为主的调控政策作用下，到2015年商业性房产积压量过大，中央提出房地产去库存的政策目标，央行降息，降低首付比例，财政部在税收政策上给二手房转让予以优待，国土资源部优化用地供给结构优先满足中小套型商品住房及保障性住房用地需求。这一系列的政策有效化解了住宅房产的库存积压问题，2016年的数据显示，住宅库存量由2月份的4.7亿平方米下降到10月的4.1亿平方米，回到2014年12月的水平，但全国商品房库存量仍然很大，商品房待售面积加上施工面积还有68亿平方米27。房地产去库存的压力依然很大，在这一时期国家采取需求端调控的措施，一方面使住房信贷宽松化，另一方面打击地产商通过不合理的经营行为哄抬楼价。2015年末中央定调，房地产去库存由国家包办，各级政府都背有去库存的任务量。可以说，这一阶段是在房地产急速升温，投资幅度增加过大，严格调控抑制了有效需求之后的调整阶段。中央政府通过户籍制度改革增加新市民的房产需求，购租并举发展住房租赁市场，兼并重组房地产企业等措施降低去库存压力，有效化解过大的房地产库存量。

三、房地产调控政策失效的原因分析

（一）地方政府执行不力

在中央政府出台新的调控政策时，若地方政府严格执行中央政策，并且房地产开发商严格遵守的情况下，调控政策才能发挥最大作用，作为政策被动接受者的消费者，即购房者才能享受政策所带来的最大优惠。然而由于各利益群体利益趋向不同，面对中央政府下达的房地产调控政策，在不执行调控政策面临着被处罚的风险下，若不执行调控所带来的利益大于所要承担的罚金，地方政府和房地产商受利益驱使可能采取不配合的策略，不执行调控政策。中央政府下达了宏观调控的指令，监督地方政府是否执行，而作为政策的实施者的地方政府，也会对房地产商进行监督，监督者若花费较大成本对政策执行者进行监督和激励，地方政府和房地产商若不执行调控的情况下所获得的利益难以覆盖其要承受的罚金，在此状况下，地方政府和房地产商便不能随意做出不配合的策略。因此各利益集团为追求自身利益的最大化进行博弈以寻求最优策略的过程使宏观调控政策不能发挥最大作用

（二）房地产信息不对称

对于房地产市场进行宏观调控，除限购政策是直接对房地产需求方即购房者进行限制外，货币政策、土地政策均是对房地产供给方进行调控，对需求方的影响较弱。货币政策通过对房地产商的投资开发额进行限制，土地政策通过对房地产商的土地供给进行限制，在此过程中，房地产商有没有和政府存在勾结行为，对调控政策置之不理，违反政策的执行，作为需求者的购房者由于信息匮乏对此一无所知。除非，购房者切实感受到房价的降低，则政策顺利实施且达到调控效果，否则在房价并无下降甚至上涨的情况下，购房者只能按照自身对于房地产市场的预期进行房地产的买卖，甚至可能出现购房者越调越买的现象。

（三）保障房体系建设失败