浅析我国的房地产市场调控政策及其效果(二)

（一）房地产宏观政策调控政策体系

指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动，已政府力量代替市场力量，以看的见的手替代看不见的手，把深化市场改革同加强和改善宏观调控结合起来，构建和完善已中国经济相适应的房地产宏观调整政策体系，这是房地产市场可持续发展的根本保障。

（二）政府对房地产的宏观调控

一定的手段是为了服务于一定的目的的，房地产宏观调控的手段就是为了实现房地产宏观调控目的而采取的。大体上，房地产宏观调控手段主要包括经济调控手段、法律调控手段、行政调控手段和启发引导手段四种。

1、经济政策

经济政策是指通过调整各市场主体的物质利益关系，影响经济行为的一种宏观管理手段。具体来说，指政府通过财政、金融、价格、投资等经济机制引导房地产经济健康运转，并使之与国民经济和城市建设发展相协调，实现房地产总量供需的动态平衡。包括财政政策、货币政策、投资政策、价格政策、产业政策、土地政策。

①、财政政策

财政政策一般主要包括两个方面，一方面是政府的财政收入政策，这里主要指税收政策；另一方面是政府的财政支出政策。财政政策手段就是国家利用财政收支的各种工具，通过有规则地调节国民收入分配的方向和规模，以达到预定的社会经济目标的各种政策手段。

②、货币政策手段

货币政策是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货币供应量，进而对货币的供给和需求产生影响，最终达到对国民总产出水平进行调解的目的。货币政策涉及的内容非常广泛，既包括货币政策的最终目标与货币政策工具，又包括运用这些工具的作用机制、传导过程和据以进行监测控制其进度的各项数量指标。

③、投资手段

投资手段是指对投资主体投资的总量和结构进行调节和控制的一种手段。投资调控是复杂的，需要计划、财政、金融、价格等各调控手段综合配套运用。

④、价格手段

房地产价格是房地产市场调控的切入点。发挥价格的杠杆作用，是房地产业发展调控的关键，

⑤、产业政策手段

通常意义上讲，产业政策是政府为了提高本国的经济增长和发展水平，运用政策手段引导和调整国民经济中各产业间的资源分配，或者干预特定产业内部的组织形式的完整的政策体系。房地产业是整个国民经济的一个重要产业部门，政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向，引导房地产业健康发展。

⑥、土地政策手段

在宏观调控中，政府可动用的土地管理方面的政策工具主要有土地供应计划、土地利用规划、土地用途管制、土地价格、土地税收等。其中，土地供应计划是最基本的经常性使用的宏观调控政策工具，根据宏观经济形势的变化和宏观调控政策的要求，适时适度地调整土地供应计划，可以促进宏观经济目标的实现。土地利用规划，是综合协调资源供需矛盾，统筹土地利用结构、布局和区域协调发展的中长期空间规划，是对土地利用和经济社会发展进行宏观调控的基础性工具，根据国家经济社会中长期发展战略，编制、修订和完善土地利用总体规划等空间规划，完善规划管理体制，有利于促进国家全局性、战略性目标的实现。土地用途管制尤其是对农地转用的管制，是以规划为基础对重大用地关系进行调节和控制，进而对工农关系、城乡关系、城镇化进程、区域分工等进行宏观调控的重要工具。土地价格和土地税收，是调节房地产市场供求关系、引导产业投资和消费需求的重要政策工具。

2、法律手段

法律手段也是房地产发展调控的重要手段。法律手段是指根据一定的立法程序，将经济运行运行发展的规律和准则加以固定，并通过司法、执法活动对特定社会经济现象进行管理的一种手段。

房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。我国房地产法的表现形式可分为两大类：专门性规范和相关性规范。

3、行政手段

行政手段是指凭借上下级领导关系和管理权限的大小，通过行政命令的形式自上而下进行管理的一种手段。

行政调控手段主要包括计划手段、规划手段和行政管理手段三个方面。

①、计划手段

计划一般分为中长期计划和年度计划。各种计划分类及细分如2-2所示。长期计划指房地产业发展远期战略性计划，主要是提出房地产发展的战略目标，战略重点和战略步骤、增长速度及内部重要比例关系等。中期计划是长期计划的阶段性计划，主要任务是对计划期内发展目标及实现目标的条件进行预测，并提出重要政策措施。

年度计划主要有年度建设用地计划和年度信贷投放计划。年度建设用地计划是根据房地产发展中长期计划及土地利用总体规划、城市总体规划的近期规划和控制规划，对第二年度城市各项土地利用和供应的数量结构、空间布局及其实施组织的安排设计。主要包括新增城市用地的征用地计划、城市和公益事业建设用地计划，旧城改造拆迁周转用地计划、行政划拨用地和有偿出让土地使用权的总用地数量和结构计划等。年度信贷投放计划，是根据国民经济发展计划及房地产发展中长期计划，在固定资产投资年度的基础上，确定房地产资金投放数量和结构，确定投放重点和限制类型等。

②、规划手段

规划手段可以分为四个层次，国土规划、区域规划、土地利用总体规划和城市规划。

国土规划是最基础的资源配置规划，通过摸清资源底数，最大限度利用和开发资源，提出资源开发的方向、产业布局和国土开发的重点区域。我国在80年代也进行了国土规划工作，但国土规划没有收到应有的效益。

区域规划是城市规划的重要基础，是国土规划的“缩影”，它更重视从区域特点着眼，制订发展战略。它从总体上规定和指导区域房地产开发的区位、规模和结构。

城市规划对房地产业发展调控的作用最直接、最具体，也最具有影响，是房地产经纪活动的基本依据。城市规划对房地产开发调控主要内容包括：用地使用控制、建筑控制、环境容量控制、设施配套控制、形体景观控制。

③、行政管理手段

房地产行政管理部门主要包括土地管理部门和房地产行政管理部门。行政管理的主要内容是房地产产权产籍管理，房地产产权产籍管理是房地产业调控的基础，也是调控的重要组成部分，它是政府行政管理的核心。房地产产权产籍管理的具体内容包括：土地总登记、房地产经常登记、他项权利登记、设定登记、嘱托登记、预告登记、异议登记和暂时登记。其他行政管理内容包括企业资质审查、投资程序审批、经纪人资格审查、估价师考试与注册管理等。这些手段可以直接干预房地产市场运行。

4、启发引导手段

运用信息、社会舆论、说服教育等方式对房地产市场主体行为施加影响从而达到调控房地产市场的目的。启发引导手段包括的方法主要有信息引导法、舆论导向法和劝告法三种。

①、信息引导法

信息对于企业、消费者、政府的最终决策结果具有前导性作用。政府运用这一原理对房地产市场主体如企业、消费者施加影响。如定期公告基准地价、房地产交易价格、公开政府关于调控房地产市场的政策、公布一定时期的土地供应总量和结构、贷款利率、税种和税率等，都会对房地产市场产生重大影响。同时，政府通过对信息数据的挖掘、分析基础上进行适时地宏观调控，从而引导房地产商和消费者的行为，使房地产市场持续健康地发展。如定期公布房地产信心指数、房地产景气指数、房地产价格指数，启动房地产监测预警系统等。

随着我国房地产市场化程度提高，原来以行政行为进行房地产市场宏观调控的主要手段，必然转变为政府对市场引导、跟踪管理和服务方面。而信息引导将成为未来政府调控房地产市场的主要手段之一。

②、舆论导向法

政府运用强大的舆论工具，产生强大的社会舆论压力，从而影响房地产企业形象、经营活动等。

③、劝告法

政府凭借国家权力对房地产市场主体不规范行为进行说服教育的方法。

三、宏观调控后的分析