浅析我国的房地产市场调控政策及其效果(三)

（一）存在的问题

1、近几年国家对全国房地产宏观调控采取“一刀切” 的紧缩政策，一定程度上抑制了房地产业的发展。

①、2003年7月31日，国务院办公厅下发了《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》，2004年4月29日，国务院办公厅又下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》（国办发明电【2004】20号）。2003年12月31日，中央一号文件强调加快土地征用制度改革；2004年3月，温家宝总理在政府工作报告中再次重申，在农村土地征用中，要严格控制征地规模，依法按规划和程序征地。

②、2003年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发【2003】121号）。2004年，对房地产行业影响较大的金融政策措施有：一是防止货币信贷过快增长，普遍提高存款准备金率0.5个百分点；二是建立正向激励机制，实行差别准备金率，以控制商业银行的贷款规模；三是建立再贷款浮息制度，理顺中央银行与借款人之间的资金利率关系，逐步提高中央银行引导市场利率的能力；四是加强对商业银行的窗口指导，促进优化贷款结构。此外，2004年4月底，国务院出台了提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例的政策；中国银监会强调各商业银行要坚决执行银监会《关于全面清理在建和拟建项目固定资产贷款的通知》精神，切实做好固定资产投资清理。

以上国家各项土地政策、货币紧缩政策措施，是在通货膨胀、固定资产投资过热、部分行业投资增速过快的背景下出台的，是国家宏观调控的重要组成部分。这些政策的出台，对抑制房地产过热地区的发展起到重要作用。深圳房地产市场发展较为理性和稳健，房价多年来没有大起大落，消费者也多以购房自住为主要用途，而央行严控投资性房贷主要是针对目前炒房严重的地区，这些土地及金融政策的出台对、房地产市场将起到一定的负面影响。

2、政府对房地产市场信息掌握不完全，导致很多决策的出台缺乏科学依据。

仅就土地政策来说，每年出让的土地供应量应该根据宏观经济发展和微观房地产土地市场具体情况共同决定，而现在、房地产土地供应计划只是根据宏观经济发展来决定，微观土地市场的具体情况在决策中因为没有准确而科学的依据，所以考虑的不多。房地产土地市场情况中，现有存量土地的多少是一个关键问题，现在政府对这项数据并没有全面而确切的了解。

此外，政府对二手房市场的现状也不是很了解，而在国外，政府对这些重要方面的信息都较详实而准确。

3、调控行动的灵敏度不足。

表现在两个方面：一是起动较慢。由于对房地产市场形势的判断没有充分的把握，不能肯定市场是处于过热还是过冷的阶段，因此，无法果断地采取及时的调控行动，以至于调控有些滞后。比较而言，在第一轮调控中，中央政府的敏感性要强于地方政府；而在第二轮调控中，地方政府的敏感性要强于中央政府。二是灵活性不足。即在一项调控措施实施时，缺少针对不同情况作不同的处理，过于死板。如1993年下半年开始的房地产调控中，曾经强调，国有银行一律不能对房地产开发进行贷款。其实，在当时房地产开发总体过热当中，还有不同的情况。有的项目是有市场需求的，只要有金融的支持，可以顺利建设和竣工，进入市场销售。但是，“一刀切”切断了他们的银行贷款，致使许多项目陷于绝境，形成“半拉子工程”。再如，在相当长的时间中，不准房地产开发企业上市发行股票筹资，也是调控不灵活的典型一例。

4、房地产信息引导和预警预报系统还不完善

调控行动的灵敏度不足，是由许多原因造成的。其中重要的原因之一是，与房地产市场预警预报系统不完善所致。现在还缺少深入细致的研究，没有形成一套成熟的、科学的和标准的预警预报系统。在此情况下，人们只有借助于传统的预警方法，利用传统的统计分析方法。这种方法，用于简单市场的分析还勉强可以；但对于有特殊复杂性的房地产市场，就勉为其难了。房地产市场特殊的复杂性表现在：同国民经济尤其是同经济增长、收入增长、金融业的密切关联性；土地、新房、旧房市场的滞后关联性；新房供给内部各环节的滞后关联性；产品自身的多样性和区域性，等等。这些特殊的复杂性，使传统的统计分析方法很难对房地产市场作出相当确定的判断，当然，也难对市场作出及时和灵活的调控决策。这些情况，向人们提出了宏观调控中一个亟待解决的重大课题——应该早日研究出一套完整、科学和有效的房地产市场预警预报系统。

5、由于近几年政府的土地供应紧缩政策，日益增长的市场需求与房地产用地供应紧缺将产生矛盾。

从当前市场情况看，目前旺盛的市场需求已经开始给房地产供给形成压力。此外，由于发展商和消费者的心理预期对房地产价格较大影响，而未来供求关系不平衡的预期，将产生价格的现时波动，引起房价在近期继续上涨，并促使房地产炒做升级（2003年以来房地产价格的持续增长即为佐证）。全国可供房地产开发的土地越来越少，房地产企业拿地越来越困难。如果这种状况持续下去，将不利于房地产发展商对市场的信心，进而加剧供求矛盾，对房地产业的持续健康发展是不利的。未来房地产用地供应政策，对保证房地产市场健康发展、稳定房价起着关键的作用。特别是在人口持续高速增长的前提下，一旦今后房地产用地供应紧缺，住房供应将会减少，在需求持续旺盛的前提下，供求平衡的局面将被打破，房价将持续上升，从而影响房地产市场的健康发展，并对经济社会发展带来不良影响。这就对政府宏观调控提出更高的要求，要即保证各个经济发展部门和产业对土地的需求，也能满足房地产市场对土地资源的需求。这样，就能从根本上解决房价过快的上涨和炒做问题，继续保证房地产市场平稳、理性的发展局面。

（二）政策措施及建议

1、提高房地产理论研究水平，加强房地产经济理论对市场实践的指导。

①加强房地产经济与宏观经济协调性研究，结合国内外房地产经济理论研究成果与我国实践，总结一套衡量房地产经济与GDP、人口、收入协调发展的方法体系；研究房地产业与金融业协调发展、以及房地产金融风险防范的方法体系；研究土地资源供应与房地产市场在数量、时间、空间等方面的合理关系。以上研究，可为房地产市场发展规划的建立和金融、土地、房地产等部门科学调控房地产市场提供可靠依据。

②、加强对二手房市场的统计，准确判断二手房市场供应、需求、价格变动趋势，研究二手房炒买炒卖对房地产市场健康运行的影响。

③借鉴境外先进经验，加强住房消费能力和消费趋势的定期或不定期调查（如消费数量、消费水平、消费偏好），以便科学预测未来需求，为房地产发展规划制定、土地供应计划制定、以及房地产市场搞活和规范政策的科学制定提供基本依据。

2、加强政府与房地产业界的协作和对话，广泛收集和了解市场信息，提高调控政策的科学性和有效性。

直接从事房地产经济活动的企业和中介机构等是市场的主体，其对市场动态的判断的准确性和分析方法的科学性，往往优于其他机构。此外，房地产市场宏观调控的结果也将直接作用在这些企业身上，故其对政策变动的关注更甚于其他机构。因此，充分发挥这些市场主体的作用，充分利用其在市场分析、市场调查以及市场数据收集的成果，加强政策制定前的沟通和对话，将有利于调控政策的科学性、有效性。

3、加强中央政府和地方政府的沟通和协作。

中央政府应该了解各地方的实际情况，针对出现问题的地区采取调控措施，有的放矢、区别对待，中央政府只有与地方政府经常沟通和了解，中央才能更多的了解地方的情况，而地方政府不能因为地方的利益而隐瞒或改变事实，应该实事求是地向上级汇报真实的本地房地产市场情况。中央政府根据地方提供的信息进行判断，针对不同地区的不同情况采取区别政策，不搞一刀切，来解决房地产市场出现的问题，针对过热地区应该采取适当的紧缩政策，针对过冷地区可以采取适当积极的政策，从而引导全国房地产市场积极健康的发展。

4、完善房地产预警预报体系，及时发布市场信息和政策性信息，引导市场健康运行。

一是建立房地产预警预报制度，及时发布市场信息。二是及时公布市场数据、定期举行市场形势分析会，以真实、科学、权威的观点，使发展商、消费者、新闻媒体对市场的实际情况予以了解，以避免对房价的炒做行为。

5、加强市场监管，加强宏观调控，确保市场健康运行。

采取有效措施，加大处罚力度，加强对集资建房、农民房等非商品房上市的管理力度；建立诚信公示系统，完善房地产信用体系，强化舆论监督，加强对房地产开发企业和房地产中介服务企业的管理力度；加大房地产市场秩序专项整治力度，查处房地产开发、交易、中介服务中的各种违规行为；开展职业培训，严格执行执业资格制度，提高房地产从业人员的专业素质。 

编制和完善房地产业和住房建设发展中长期规划，从人口规模、产业结构、产业布局方面综合考虑，促进房地产业与我市国民经济相适应，与相关产业相协调；在土地供应方面，应将存量土地纳入政府统一供地渠道，加强对存量土地管理；健全房地产开发用地计划供应制度。

6、土地政策

①、首先，应从总量上适当增加，以满足市场对房地产需求，避免房地产供应链条断裂。其次，对每年土地供应结构进行调整。这既包括在今后每年土地供应总量不变的前提下，适当压缩目前占地比例极大的工业用地。此外，针对住宅需求旺盛，而非住宅物业供大于求的问题，在制定土地使用权出让计划时，适当增加商品住宅的供地规模，减少商业用房、办公楼用地的供应。

②、加快对历史遗留问题的土地的处置，加快闲置土地的消化，积极促进存量房地产用地进入市场，为了保证今后的市场供应，当前应按照相关法律、法规，加快历史遗留问题土地的处置，尤其是对于已闲置多年的房地产用地应采取积极的盘活措施，采取收回、置换、挂牌出让、储备等方式加快处置，以保证今后房地产市场的用地供应。

③、加快特区内旧城、旧村的改造，对切实符合改造条件的旧工业区、旧住宅区、城中村，适当扩大改造范围，以促进城市面貌的改变，增加区内房地产供应。

④、加快对问题楼盘的处理，盘活存量，增加供应。

问题楼盘严重影响城市景观，浪费了土地资源，是影响房地产市场健康发展的不利因素。

⑤、加强政府土地储备工作，促进房地产市场的健康发展。

建立土地收购储备机制可以确保土地供应计划的落实，充分发挥土地杠杆调节房地产市场作用。土地储备可以形成蓄水池的作用，当房地产市场过热时，收购存量土地，减少土地供应；当房地产市场对土地需求旺盛时，则及时增加房地产用地的供应，满足市场需求。

四、未来房地产发展的方向

1 、房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势

关于房地产的话题早已经不是什么新鲜的话题，但是确实一直在讨论的话题，因为房地产业的发展与国家经济的发展，与百姓的安居乐业，与社会的稳定都有很大的关系，所以从长远来看，国家对房地产进行调控是有利的，只是调控的度以及时间应该要把握好，国家经济的发展需要有一个健康稳定的房地产市场，房地产市场的发展也离不开国家政策的指导，所以我们要理性的对待对待这个问题，争取早日实现中国房地产业的真正崛起。

2 、库存情况的不同，一二线城市和三四线城市的房地产市场分化明显

在过去两年里，三四线城市无论是销售价格还是销售量，无论是开发投入和购地投入，都出现比较大的增长。但在棚改货币化安置收紧后，三四线城市的需求可能会有所减缓，库存可能再度出现。而一二线城市需求潜力仍在但土地住房供应紧张还没有很好地解决。必需清醒认识到：共同稳定是宏观经济与房地产的相互需要和相互支撑。只有争取房地产稳定才能有条件保持宏观经济的稳定，只有争取宏观经济的稳定才能保持房地产。

3 、保障性住房将得到加强

要解决保障轨与市场轨的融合并行，首先要做到的就是政府对辖区的整体规划及引导落实。采用城市经营的方式，各种基础设施的配套，比如城市交通、城市管网、信息通信、商业网点、绿地景观的分布等进行全盘规划，然后，应用市场杠杆，引导高层商品住宅区及保障房、高端住宅区等的布局和资金流入。此外，合理规划工业地产，用人居市场环境吸引资金投入商业地产和商品住宅。即用政府的规划和公共设施建设的投入推动房地产各级市场的有序的共同繁荣。

相信在政府及各方的努力下，房地产市场会向着健康、可持续的方向发展。

参考文献 :

[1]何其勇，赵鑫.我国房地产税收制度现状分析与对策[J].北方经济，2009 .

[2]汪昊.房地产市场税收调控研究――基于中国现状的分析[M].北京：中国税出版社，2009. 

[3]安鹏、蔡明超、高国华.中国房地产泡沫的测度与成因解析[J].统计与决策，2008.