浅析我国的房地产市场调控政策及其效果(二)

（一）市场现状供大于求

面对库存越来越严重的房地产市场，自2014底以来，房地产调控政策越来越宽松，除了几个一线城市外，限购普遍放开，住房贷款利率也不断下调，而且各地方政府为了进一步刺激房地产需求，出台真金白银的房地产补贴政策。2016年在去库存成为五大任务之一的背景下，调控政策应该更加宽松。包括购房按揭货款利息抵扣个税；首套或二套普通住房首付比例继续下调；鼓励农民进城买房落户（中央经済工作会议把这个举措与推进新型城镇化结合起来）；放宽户籍限制，鼓励购房入户（中央经济工作会议将鼓励常住外地人购房与鼓励租房、扩大公租房覆盖范围统筹起来，深化住房制度改革）；回购商品房作为棚户区改造保障安置房或保障房；打通房企上市融资发行债券渠道；推进公积金或房贷证券化；购房税费减免等。另外，二胎生育政策的正式出台，近期看导致家庭成员增加，需求更大的房子，将会产生对大户型的改善型需求，远期看由于人口总量的增加会加大对住房的需求。

从2015年房地产市场销售面积和销售额的数据看，房地产市场回暖的趋势已基本确立。但是，房地产回暖的区域差昇显然较大，另外，宏观经济数据依然不乐观，房地产市场整体回暖的基础还比较脆弱，如果经济增速持续下降，房地产市场很难独善其身。尤其是2015年9月份以后的房地产销售增速趋緩已经比较明显，而且宽松政策对房地产市场刺激的边际效用也会递减，后期回暖持续性值得担忧。虽然2016年的房地产政策会更加宽松，但是经济下滑下的市场预期发生改变，居民收入水平也会产生影响，所以房地产市场回暖能否持续回暖与经済增速还有一点关系。

随着房地产行业的调整，房地产企业盈利空间越来越窄，一些根植于三四线城市的中小房地产企业越来越难生存，主动装型或者多元化经营成为趋势。而大型房地产企业也由于房地产市场的走弱带来风险上升，拿地更为谨慎，很多企业已退出三四线城市。一线城市由于地价继续攀升加剧企业流动性风险，大企业联合拿地开发成为一种新趋势。大企业间除了资金合作外，还有经验的分享。另外，

房地产企业也在尝试利用“互联网＋”这一国家战略来实现转型，但目前房地产企业的互联网应用主要是房产信息查询、线上销售和资金众筹，更高效的互联网应用模式还在探索之中。

（二）房地产呈现两极分化

最近一段时司，房地产市场出现了两极分化的状态，一方面大房企拼命扩张，另一方面中小房企举步维艰。大房企凭借自金融优势，掌提了房地产两大核心资产：信货与土地。在金融杆与土地杠杆的扩张之下，中国房地产泡沫也在蓬勃发展，越积越高。日前，国务院发展研究中心原副主任、中国企业评价协会会长侯云春在接受系访时指出，我国经过这么多年发展，房地产泡沫肯定存在，但房地产泡沫也不敢捅破，那样对经济带来的震动更大各国都很害怕的房地产泡沫来自于金融。所谓的金融从本质上来说就是围绕着印钞机所产生的一系列活动。房市泡沫作为金融速器，既会成为财富积累，又往往是经济发展中的追魂索，吃掉的要加倍吐出来从日本泡沫破裂終结了日本制造的奇迹，到美国次货危机将美国拖入缩时代，再到菱尔兰房市危机诱发整个国家债务危机，这些活生生的案例，使得人们已经草木皆兵，风声鶴唳了殖着金融市场的发震，越来越多的匡家经济灾难，表现在资产价格的巨大波动，其中房地产市场泡沫，已经终结语多国家的经济奇迹。通过研究各国金融发展的历史，给人们的一个普遍经验是，不论是在发达国家还是发展中国家，严重的银行可题都是先由资产价格的巨大波动所引起的，在有关银行危机的领先指标中，资产价格暴趺是一个非常重要的指标。

事实上，信政策往往在其中起到更为关键的作用。一些国外学者针对1960至2006年之间工业化国家出现的27次信货扩张和新兴市场国家的22次信货扩张进行分析，表明新兴市场国家的信货扩张与银行危机、货币危机的联系很紧密，信货繁荣时期有68％的概率出现货币危机，55％的概率出现银行危机，而且大部分危机是在信巅峰时期发生。在这里，一个小的事件，往往就能成为压跨整个金融系统的最后的稻草。2008年穴货危机终于捂不住了，全面爆发，以至于全球都为之悲瑟发抖。

其实，金融加速器理论揭示出信货市场在“小冲击，大波动＂中的重要作用，“小冲击”通过影响借货关系中的代理成本，从而引发信货配给在“紧缩”和“放松”状态间转移，进而在金融加速机制下作用于宏观经济波动。事实上，我们更进一步地考察到，这种金融加速器的设计，在某种意义上来说，是为货币发行当局的货币发行进行的包装和整理，也是经济发展的本来面貌。因此，当前资产价格比通货膨胀，更容易出问题。因为资产价格上涨，在某种意义上来说，展现的是居民财富的増长和货币当局投放货币量的増力。

中国房市最基本的原因，在于信货扩张过快，存货差过大，导致金融机构有放货的冲动。外银行很羨慕中资银行，有这么高的存货差吗。银行追求存货差、投机者追求价格差、信货政策追求投放过量货币，造成市场价格不断上涨，反过来需要更多的货币投放量，以至于年年货币投放量不够用。

人们期待房市泡沫破裂的基出在于，只考虑到价格下行的一个因素，如果连锁考虑进去，房价下跌，并不意味着人们的购买能力上升。一旦市场预期逆转房价下跌，银行抵押品价值下降，金融风险和地方债务危机暴露，引起连锁反映，从而使得财富真正变成“泡沫”。

在所有的资产市场制度设计中，争议最大的是金融杠杆，金融杠杆具有放大投资效果的功能，投资者有可能因使用金融杠杆而加快财富积累的速度；而如果总希望一夜暴富，一些不健康的投姿心态会随之产生，如急功近利、过分贪婪、固执己见等。在我国，房市金融杠杆危害最大的在于，垄断集団和企业，利用上市圈钱的便利，利用信货的方便，从而形成巨大金融资金的需求，推升土地价格和房价，从中赚取巨额的差价。于是，人们对于房市泡沫的痛恨，实质上是对于财富转移的痛恨。

过去超常状态的信货扩张导致楼市泡沫大幅度扩张。最近一段时间，正常的信货节奏已经显现效果，最起码那种认为房价只涨不趺的神话正在被打破。

三、房地产调控效果不利的原因分析