浅析我国的房地产市场调控政策及其效果(三)

（一）住房需求大

中国是世界上人口最多的国家，所以对住房的刚性需求也较大。虽然我国近年来的住房供给能力大大增加，居民的住宿得到了很大改观，但同时，由于人口较多刚性需求旺盛，表现出了住房提供的能力有限等突出问题。正因为刚性需求大，开发商提供的销售房源远没有达到市场需求，即使房价再高也有消费者买单，从而也会表现出政府调控房价，但价格不降反涨的原因之一。中国的城市化的发展是需要正视住房供给不足的突出问题。一是表现为住房绝对供给不足。城市化发展对土地资源的丰富程度有较高的要求，需要较大的土地开发度，但中国人多地少的国情决定了我们必须确保一定的根地资源，这样就限制了城市化用地开发，进而对住房供给的增加形成约束。二是住房相对供给不足。城市化带来转移人口增加，但政府没有提供足够的转移人口住房建设。同时，城市化水平和城市建设发展水平不断提高，城市人口密度越来越大，政府提供的公共产品和服务速度较慢，导致教育、医疗资源和公共基础设施的不足，也形成具有良好公共基础设施和公共服务的特定地区住房供给的相对不足的局面。

（二）市场缺陷

市场在配置资源时，会存在失灵的状态，因为在完全竞争市场下才会达到资源的最优配置。由于房地产市场具有垄断性、信息不对称、外部效应等市场固有的缺陷，政府在实施房地产调控时，又不能解决房地产市场这些根本的市场缺陷，所以政府出台的调控政策会被市场消化。如消费者都预期房价会上涨的时候，尽管国家出台严格的政策，银行贷款利率增加，然而消费者越看到这样的调控政策就越认定买房条件越来越苛刻，房价反而会更涨，于是就会看到市场上开发商一旦开盘就有许多消费者抢购，因为他们担心如果再不买房，房价会更涨，买房的成本也就越高，也就越买不起房。还如房地产市场的垄断竞争，尽管政府再怎么调控房地产市场，也改变不了房地产市场的垄断性，开发资源毕竟掌握在少数开发商手里，而开发商也就可以在一定范围内自由定价，尤其是开发商拿到稀缺资源的好地后，更容易定高价，谋取暴利，所以尽管房地产政策怎么严厉，开发商知道只要他们有资源的优势，就不用担心没人买，房价也不会下调。同时，政府干预房地产市场也不能完全解决市场自身调节的滞后性和盲目性的缺陷，所以政策也会被市场消化一部分。

（三）调控政策缺乏连续性和前瞻性

从近几年来我国房地产市场波动可以看出，房地产调控政策的不连续性和缺乏前瞻性。我国的房地产调控是缺乏长远的连续的调控机制。一个新政出台时，短期内暂时稳定了房价，但长期来看房价又是爆发性上涨。如政府先出台政策刺激房地产消费推出了各种优惠鼓励政策，随着政策的见效，接着房地产调控优惠政策退出，在如此短的时间内，调控政策变化大，缺乏连续性和前瞻性也降低了调控的成效。

四、对我国房地产市场调控政策的建议

（一）制定房地产业长远的发展规划

房地产调控成效不足的原因之一就在于我国对房地产调控缺乏中长期的规划，导致调控缺乏连续性、前瞻性，调控政策都是针对眼前的问题而制定。我国的房地产市场，形成时间短，市场上的机制不够健全，是不完全竞争市场。我国近几年来经济增长快，房地产市场用地日显紧缺，民间资金投资渠道贫乏状况下，追求利益的本性使得各主体在共同推高房价，市场上的部分主体也在违反市场规则。为了更好的解决这些问题，应制定房地产行业发展的长远规划，而不要只着眼于房地产眼前、短期的问题。要有前瞻性的调控，不能“头痛医头，脚痛医脚”，针对一个问题进行调控，从而引发下一个问题，又对下一个问题进行调控，这样周而复始，在调控但却无效。 制定房地产业长远发展规划应由国家多部委协作而制定落实。当前就是要根据房地产市场的基础数据进行统计分析，得出精准的住房信息，同时还应根据当前我国状况，预测未来经济发展形势、人口趋势、人均收入增长，从而做出合理的房地产业中长期的发展规划。有了房地产市场的发展规划的总体纲要，在当下的房地产调控中，可根据房地产市场的内外部环境来制定调控方案，使得调控政策围绕房地产行业发展规划展开，从而促进房地产市场平稳发展，实现宏观经济平稳增长。

（二）强化对调控政策执行力的监督

一段时间以来，虽然国家加大了房地产市场的调控力度，但却收效不高，其中一个很重要的原因就在于地方政府对中央调控政策的“阳奉阴违”。因此，需要通过明确地方政府责任的方式，来提高宏观调控政策的落实水平。要加强对不同地区房地产发展态势的调研力度，提高政策的科学性，从而在政策本身的层面上减少执行过程中的阻力；要建立地方政府一把手负责制，明确其责任及惩处机制，没有惩处机制的责任划分是没有约束力的，要对没有按照中央规定或违背中央调控政策的地方领导坚决予以降职或免职；要加强对房地产市场腐败行为的打击力度，直接减少一些腐败分子对于政策执行的干扰。

（三）完善我国住房机制

住房具有承担人们最基本的生存保障性功能，是人类生活中的基本物品，具有准公共产品性质。住房的特殊性，使得市场机制来解决低收入家庭的居住问题会存在资源配置不佳、低效的问题，因此不能将所有的住房问题全交由市场解决。从政策实践来看，房地产市场较为成熟的国家和地区也没有将住房问题全部推向市场。我国房地产政策要坚持以科学发展观为指导，从构建社会主义和谐社会的高度出发，构建以政府为主导的住房保障体系，充分保障中低收入家庭的住房权益。

（四）加强地方政府的调控政策治理

房地产调控政策的实施最终还是要依靠地方政府，政策执行的状况直接影响调控的效果。在房地产调控中，需要妥善处理地方和中央的分工与协调，明确地方和中央两级政府的职责。要充分发挥地方政府实施房地产调控的作用，还需构建中央与地方新型关系。这种新型关系要求中央与地方应更好的协调财权与事权，逐步完善地方政府财政收入渠道，让地方政府逐步摆脱对土地财政的依赖。在房地产调控中，中央处理部分地方政府的政策不落实状况，可以考虑中央和地方能双向互动。中央在制定政策时，应多考虑地方的利益，调动地方政府的积极性和主动性，最终实现调控有效，促进房地产市场健康有序发展。

（五）发展住房租赁市场

首先，加大住房租赁市场有效供给。以降低新市民住房压力为目标，通过加大土地资源供给鼓励机构新建租赁住房，推动住房租赁市场建设与去库存联动，考虑城市空置房屋改建后用于租赁，规范引导企业、单位、个人房屋进入租赁市场。其次，满足住房租赁有效需求。放宽公租房准入条件，允许提取公积金支付房租；给予住房租赁税收、金融及供地等方面的特殊支持政策，鼓励房地产企业推进“租售并举”。再次，完善住房租赁市场体系。支持发展机构化、规模化租赁企业，规范住房租赁企业、中介机构和从业人员行为，建立公开的房屋租赁信息服务与监管平台，完善租赁市场管理法律法规体系。

五、结论

房地产业的健康发展不仅关系着国计民生，也紧密联系着宏观经济运行，更影响着和谐社会的构建。然而，房地产业的健康发展有赖于政府的宏观调控。但是，政府在房地产调控中也表现出了成效不足的现状。房地产调控是项复杂的系统工程，不仅涉及了金融、土地、税收等多个领域及相关制度，调控难度较大，而且我国当前正处于经济转型期，房地产市场起步晚，房地产市场相关制度不够健全，因此，多方面的因素导致我国房地产市场调控成效不足。为了提高房地产调控成效，实现调控目标，当前房地产调控可从以下几方面做出改进：一、政府应首先明确其在房地产调控中的作用和地位，理顺政府与市场的关系，政府的职责是健康房地产市场机制，弥补房地产市场失灵，提供市场不能有效供给的保障性住房。二、由于政府是房地产市场调控的主体，政府在房地产调控中首先应防范政府自身的缺陷或政府失灵。三、当前我国应从各个领域完善相关的制度建设，如完善保障房体系、完善金融和税收体系、建立房地产中长期发展规划等，形成较为完善的房地产调控体系，保障房地产市场调控的政策效果，从而达到房地产调控的预期。

参考文献

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