浅谈我国房地产市场调控政策和效果(二)

（一）中国房地产宏观环境分析

1.政治因素

政府对房地产市场主要就是采取比较平稳的政策来进行调控的,并且进行了改革政策。使得房地产的市场竞争和一些炒房的人员得到了进一步的整顿和控制。[吴宇哲,王薇.城市住房体系可持续发展的分类引导政策建议[J]. 郑州大学学报(哲学社会科学版). 2018(04)]同时在房地产市场竞争的管理过程中导致了房地产商的压力逐渐的加大,在进行销售过程中获得的利润逐渐的减少。这样,进一步的减轻房地产竞争的行业压力。还有就是在竞争的过程中逐渐的增加了对购房人员信息的透明度。这样就可以在一定程度上遏制了炒房行为的发生,从而使得房地产市场竞争逐渐的趋于稳定。所以说各地区房地产调控将成为常态，因为一旦调控政策松动，将导致房价大幅反弹。因此，现在或许不是发行流通股继续房地产调控和限购令的好时机。从各方面看，房价下降空间相对较小，在宏观环境调控政策的影响下，房地产经济将稳步向上发展。

2.经济因素

经济环境对于房地产的影响是比较大的,同时经济政策也和国家的相关政策是有着直接的关系。经济环境对于房地产企业的发展是十分重要的,我们国家的宏观调控政策主要就是有财政因素、货币政策、价格、收入都是有着直接关系,为了抑制我们国家经济的过快增长,国家陆续的出台了相关的政策,在一定程度上对我们国家的房地产的过快发展起到了抑制的作用。随着近年来房地产市场的完善和成熟，人们的购买观念和购买意识也得到了加强。在购房的同时，人们会在很大程度上更加注重房屋的品质和配套。购买房屋不再仅仅满足现有的问题，而是满足生活质量的提高和精神享受的追求，这将进一步满足新的小房地产匹配和后期管理改进的要求。这将使开发商更加重视项目后期的建设和管理，从而带动整个房地产市场更加有序的发展。

3.社会文化因素

在分析我们国家房地产市场竞争的过程中,我们应该注意房地产市场中家庭的购买力对于房地产企业之间的竞争是有着很重要的作用的。我们国家的观念是受到了很大程度的改变,孩子是很希望和父母分开居住的。这样就加强了房地产企业之间的竞争,从而导致了购房率进一步的增加。另外一点我们国家的户口制度,以及户口和房产的关系,再延伸教育和医疗,都是地产行业发展的驱动力。

4.技术因素

房地产企业为了进一步的加强自身企业的竞争力,在融资和销售的技术上面都是有着巨大的创新的作用。房地产商家不在是单纯的从银行进行贷款而是采取了多种的融资方式和融资的手段进行的融资,充分的利用信托进行了预付款,有的时候甚至会使自己的公司进行上市融资。[李清雅.房地产企业不同拿地模式涉税分析[J].   西部财会. 2018(07)]

房地产公司不仅仅是在融资的技术上进行着一定程度上的创新。还对销售技术进行了一定程度上的创新,为了全面加强房地产的竞争力让消费者在选择房屋的时候进行良好营销方式。有很多的企业还进行了品牌的营销,追求企业高品质努力利用自己的品牌来吸引顾客的眼球。这样企业在销售的过程中会有着更加优势的竞争力。

（二）中国房地产行业发展的现状

1.整体房价下降

房子是每一个人生活的必需品,房地产业的变化和发展是牵动着每一个消费者的神经。自从到了20147年以来从我们国家房地产的走势来看,房地产市场已经逐渐的走向了调整时期,这个阶段也可以说是房地产市场的一个拐点。这样我们国家的很多房地产商家开始纷纷降价或者是打折促销的方法和手段进行价格战,一些商家为了进一步回笼资金对于房屋的出售也进行了全面的降价。

表2-1：2018年一、二线城市房屋成交量对比

城市分类 城市名称 2018年累计交易面积 累计成交同比 2018年成交均价 成交均价同比

一线城市 北京 15.31.39 38.26% 17597 -4.18%

上海 16.095.21 -5.88% 14935 -6.44%

深圳 4.722.46 16.88% 19064 -6.59%

二线城市 南昌 6.146.41 28.64% 6367 7.71%

贵阳 9.645.10 2.81% 1908 -0.05%

南宁 5.200.59 -16.45% 5979 9.16%

合肥 11.232.71 -17% 6166 1.03%

西宁 1662.36 -43.52% 4647 29.08%

伴随着国家房地产市场的销售面积逐渐的回升，房地产市场的库存变化是比较快速的，在2018年的11月份各大城市之间的房地产销售的量都在一定的程度上出现了下降，和往年相比房地产交易量下降的速度是明显的放缓。

2.市场走向分化

在国家房地产市场上,土地的监督制度进一步的加强,对于一些综合实力比较小的房地产商家来说是很难得到土地的使用权的。就算是一些小的商家拿到了土地的使用权,那么对于及时的款项的支付的难度也是比较大的。对于他们来说资金的压力是比较大的,最终导致了房地产缺少资金的来源。还有就是由于近几年来的房价逐渐的出现了下跌的现象,那么就导致了房地产资金的流转进一步的出现了困难。还有就是由于向银行贷款需要有很多门槛以及高利率的非正常渠道的资金来源,房地产商是很少有能力来支付大量的利息的。小的房地产商家并没有品牌的优势,所以大的房地产在进行价格战的同时是可以通过价格来对市场进行清洗的。

总之，根据房地产的整个态势来看，房地产市场竞争还是很激烈。面对激烈的竞争，开发商必须创新，通过各种调整和搭配来提高房地产的性价比，从而吸引消费者的眼球，增强他们的购买欲望，占领最大的市场。

三、中国房地产宏观调控政策及问题