（一）房地产市场宏观调控的手段
1.房地产市场宏观调控的手段
房地产市场宏观调控主要运用经济是手段,同时利用相关的行政手段,让房地产经济运行过程中符合宏观目标的要求。从理论和国内外实践的两个角度,土地都不失为政府干预的有效手段。
2.房地产市场宏观调控的原则
房地产产业是国民经济的先导产业,政府对房地产市场宏观调控的成败是有着直接的关系,这也是关系着国民经济能够健康迅速的发展。因此,在进行房地产宏观调控的情况下要遵循一下方面的原则。
对于房地产宏观调控主要是分为三大手段:经济手段、法律手段、行政手段。经济手段是政府对房地产经济宏观调控的主要手段,在选择调控的过程中,应该对经济进行贯彻。但是,仅仅依靠经济调节手段不一定能够达到调控的目标。要根据一定时期的房地产状况按照经济、行政、法律等手段和宏观调控进行很好的结合。
由于我们国家的房地产市场具有区域分散的特点,我们国家的各个地区的经济发展水平是不同的,人们的生活水平也是不同的。房地产市场经济发展的状况也是不同的。这样,我们国家对房地产市场的宏观调控情况下,要针对不同地区的房地产市场的发展特点和具体的情况来进行分析,采取比较灵活的措施因地制宜的政策。
（二）房地产市场宏观调控的目标
保持房地产供求总量基本平衡,房地产市场的宏观调控市场经济为首要目标。房地产市场的总控制量就是要使房地产总供给量的需求进一步的加大。这样就形成了一个限度的买方市场,这个市场在一定的情况下是符合库存需求的,又有着充分的市场流转,信息反馈。价格走势趋势以及存在的缺点,导致政府的全局综合运用的各种手段,对房地产市场进行积极的行动,及时准确的对其进行房地产进行调控,这样可以很好的保卫总平衡量。
对房地产市场应该进一步的优化,实现结构的基本平衡。对房地产优化的主要目的就是根据社会消费的水平和市场需求来进行的,重点的保障广大低收入者的经济适用的同时,应该兼顾社会多层次住房保证需要。建设和谐的社会,推进和完善城乡住房建设体系,又要十分重视住房问题的社会性,纪要通过奢华改革,完胜竞争体质,进一步的提高资源优化配置的目的,通过宏观调控,对社会的收入者进行适当的住房保证。
（三）中国房地产宏观调控政策
1.严格控制信贷
在2018年以来,我们国家的房地产开发同比继续增长了30.6%,其中商品住房面积为3.95亿平方米,销售面积为3.22平方米。商品销售率达到了82%,这样是房地产销售的基本特征。整顿和清理土地市场,彻查开发区的大型项目,完善各项制度,对相关的土地总供给量进行控制。促进房地产市场的开发,遏制房价上涨的势头。政府宏观调控政策中给货币供给和鼓励消费的矛盾在2014年左右爆发的。在2018年,全国房地产已经出现持续增长,商品房销售额度为10376亿元,增长为30.0%土地购置费同比增长为199%,我国家的商品房同比价格增长为15.2%在2017年,房价同比增长速度超过了20%房价价格上涨也是比较快的。在2018年全国房地长开发投资同比增长了30%商品房竣工面积额为3.95亿平方米,销售面积为3.22亿平方米,商品销售率达到82%。针对这样的现象我们是可以看出来的,具体包括严控信贷,提高项目资本资金的要求,从而提高行业收入的门槛,严格的控制土地的供给量。促进房地产市场的健康发展,让投资和供应增长的速度进一步的下降,改变过热资产投资过热的现象发生。
2.紧缩性宏观政策开始松动
由于受到国际经济的影响,在2018年1月,全国住宅面积首次出现下降的发展趋势。全国住房价格也开始出现了下降,这样就降低了居民购房成本,紧缩的货币政策就开始出现了松动的现象。在2018年10月22日,国务院采取了相关的措施,一是降低住房交易的税费,在2018年,第一次对个人首次购买90平米以上的普通住宅展示统一下调到1%。对个人的销售或者购买住房面积暂时免征印花税,加强税收优惠管理政策,要求首次购房证明住房所在的土地增值税。加强税收优惠的管理。二是扩大行业性个人贷款利率的下幅度。加强保障性住房建设的,加快廉租住房建设,加大实物配备的力度。地方政府可以指导和鼓励住房消费的税收政策,对上述政策的实施是有利于改善住房消费政策环境,减轻广大人民群众特别是中低收入者购房负担,这样就会扩大消费的需求。
四、房地产调控的几点建议
（一）改革当前的土地制度，彻底切断地方政府对土地出让金的依赖
当前高房价的重要源头之一在于地方政府获取的土地出让金高企，致使开发商只能将高额获取土地的代价转移到房价上，由此在实施调控时，地方政府在面对资本流失压力时才会阳奉阴违、消极对待。如对国有土地实行全民所有制，明确国有土地出让金不归地方政府所有，而通过建立全国性土地基金进行统一收取及合理使用，真正取之于民、用之于民；地方政府则可征收物业税（国际惯例），彻底切断对土地出让金的依赖，既可促使地方政府执行与落实调控政策时全力以赴，又可视土地市场整体情况进行对应调节。
（二）加大对房地产信贷的调控力度
银行信贷是催生高房价的另一个推手，更加需要进行重点调控，在提升二套房首付额度的同时降低房地产开发贷款的比重，让开发商自掏真金白银买地、建房。无论买房还是建房，房地产市场最终的接盘者都是银行，如一旦出现房地产市场崩盘（如底特律），那么最不堪设想的就是银行系统。因此，要调整房地产信贷结构，提高放贷风险系数开发贷款及拨付比例，彻底改变将房地产信贷作为银行优质贷款的传统机制。
（三）实行房地产价格增长与地方人均收入增长挂钩机制
建立全面、及时的房地产市场统计、监测系统及房价监测指标体系，将各区域的房价增长与地方人均收入增长相挂钩，并纳入地方政府硬性考核指标，一来提升地方政府执行与落实房地产调控的积极性，二来可准确了解地方房价发展趋势，判断其大致走向并作出合理应对。
（四）实行全国住房产权信息联网，坚决遏制炒房者
目前，全国实现省一级住房产权信息联网的都属少数，大多数仍是市属联网，难以判别二三四五甚至多套房，对于调控政策中的部分重点政策等于严重“拆台”，而由此爆出的各地房叔房姐房爷层出不穷，其中不乏恶意炒房者。因而，建立全国住房产权登记与信息联网制度，实现与银行的个人征信管理系统和个人税收管理系统的联网，进而逐步实现全国多种网络的联接，是遏制炒房者的首要条件。
住房和城乡建设主管部门应当建立健全房地产市场信息发布制度，定期向社会发布市场相关信息，提高商品房交易透明度。新闻媒体要科学、准确、深入地解读国家和省市的政策措施，加强稳定房价和住房保障的宣传，防止虚假信息和不负责任的投机言论误导消费预期。制造、传播虚假信息的，应当追究当事人的责任。
结论
经过以上的分析可以发现，我国房地产业宏观调控是非常必要的，如果不进行调控，那么房地产市场将是非常混乱，所以笔者认为：在国家的政策驱动下，尽管房地产业实现了逆天的快速发展，并且在工业化和城镇化进程中作出了突出的贡献；但由于其市场机制的不完善、社会供给和需求的不平稳等因素影响，导致了房地产业在运营管理过程中出现了一系列突出的问题，虽然中央对此进行了多伦次的政策调控，经济手段也好，行政手段也罢，更多的仍需要依赖成熟的市场机制去完善房地产业在发展过程中暴露出来的种种问题。
所以本文的研究发现：由于土地成本、建筑原材料价格一直持续上涨，各种行政类的收费和税收增多使开发成本加大，这就使得房价的总成本一直保持着上涨的趋势。受建筑成本上涨的制约，短时期内房价是不可能下降的。也就是说东营的房价在短时间之内不但不会降价，而且还稳中有升。
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