浅析我国的房地产市场调控政策和效果(二)

2016 年，去库存政策效果显现，全国销量保持较快增长，绝对量值创新高。资产泡沫呈放大趋势，年末中央多次会议表示抑制资产泡沫。

2017年，全国楼市整体稳定增长，热点城市调控成效显现，地方分类调控加快落实，促进市场回归理性。中央强调坚持住房居住属性，加快房地产长效机制形成。

2018年，市场调整显现，供求紧张状况得到缓解，出台政策城市热度明显下降，融资渠道保持收紧，供需两端去杠杆效果明显

2019年上半年，市场供求趋于均衡，短期库存处在合理区间，开发投资额增速回落，新开工增速放缓，一二线土地供求明显增加、三四线下降，房地产贷款余额增速回落，渠道收紧，品牌房企顺应政策发展，加快现金回流

就整体趋势而言，2016年房地产市场的重心在“去库存”，在全国去库存的大趋势下，出现了很多问题，像地价上涨、投机、资产泡沫等一系列的问题。2016年底政府开始加大调控力度，随着时间的推移，房地产市场在这一波“去库存”大环境下，出现了全国性的“房地产热”，大有“逐渐失去了理性”的意思。后来还提出了坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。可以看出，国家在房地产市场的调控呈现“越来越严”的趋势。

三、市场环境和政策分析

（一）浅析房地产市场存在问题

1.对土地财政的依赖

   近些年，虽然调控呈现出越来越严的趋势，但是房地产市场总体还是呈上升态势，究其根本原因，还是土地财政对于房地产市场的依赖，各级政府的行政开支、基建、城市发展、编内工作人员薪资福利、社会保障等等需要大量的资金支持，对比与其他行业的税收，土地财政“来钱快”，可以很好的缓解这些问题。

2.吸纳大量资金进入楼市，民众日常消费水平下降

    在房地产市场“热度”带领下，社会见证了房价的大幅度上升，越来越多的人看到其中的“商机”，导致了大量居民的资金“倒入”房地产市场的“大水池”，使得原本很多生活相对宽裕的家庭背上了或多或少的房贷，影响到了自己的生活质量；与此同时，减少了日常开销同样会影响到很多传统产业的发展。

3.催生投机、放大经济泡沫

   随着越来越多的人加入到“购房大军”，出现了很多纯粹的投资客群，这部分客群购房完全是出于“低买高卖”的投机思想。对于带学区、市中心、优质医疗、交通便利的优质房源，很多地方出现了“疯抢”的现象，严重破坏了市场的供需平衡，使得价格不断的上涨，偏离了房子的本身价值属性。放大了资产泡沫。

（二）浅析政策执行中存在的问题

1.短期政策为主，没有形成一个长期有效的健全机制

   近年来，政府一直在提建立一个房地产市场管理的长期有效的健全机制，然而在地方各级政府实施过程中，由于对“土地财政”的巨大依赖，效果都不是很好。至于长期有效的健全机制也迟迟没有落地，部分地区甚至出现了“明降暗升”的情况。

2.缺乏一个全国性质的政策体系

   在购房行为加入金融属性后，全国的房地产市场分化明显，一二线城市因其有较好的人口支撑价格上涨的很快，而三四线城市由于人口较少则上涨的相对较慢。在这样的大环境下，不利于房地产市场形成一个全面又统一的政策体系，只能是“分城施策”，这不利于全国性质的调控实施，很难设计出一个长期有效的政策体系。

3.部分地方政策执行中存在较大的操作空间

   对于部分地区，传统产业发展较落后、新兴产业发展乏力，要支持本地的财政支出，“土地财政”就变成了最优的选择，这也是一种无奈。谁也不想丢了手上的“香馍馍”，那么在调控政策执行的过程中难免有“打擦边球”、“睁一只眼闭一只眼”的现象。

四、房地产市场调控效果提升的建议

（一）建立一个长期有效的健全机制

1.完善健全的住房保障制度，简单说就是居者有屋住，无论是购买还是租赁，使每个家庭都有房子住。对于有能力购买首套房的家庭实行较友好的购房政策；对于没有经历能力购房的家庭，提供对应的保障性住房，目前都已经在实行，可以考虑扩大一些规模，对于蹭保障性住房的家庭实施严厉的打击。

2.改革完善土地出让制度，高企的房价有很大一部分是因为昂贵的地价，前段时间有出现过土地出让时会限定封顶的房价，是一个比较有效的方法。建议扩大推广面。

（二）减少土地财政的依赖

1.减少不必要的财政开支，要有过“紧日子”的思想，科学控制好支出端。建议可以收集社会群众的建议，结合群众、上下一心杜绝不必要的经费开支，控制好财政缺口。杜绝“没钱就卖地”的情况发生。

2.发展传统产业和培育新兴产业的孵化，增加财政收入。以杭州为例，2018年新兴的数字经济贡献的GDP占比在25%左右，是一个非常靠谱的行业，随着科技的发展，这一行业有望迈上一个更高的高度。也可以极大的缓解财政支出给政府带来的压力。

（三）坚持“房住不炒”