浅析我国房地产市场调控政策和效果(二)

（一）、我国房产调控要以需求调控为主

我国房地产周期的拐点以及房地产调控政策具有较高的一致性，从中可以看出，我国的房地产调控主要以短期需求调控为主，当房价过高的时候可以通过抑制人们的需求来对房地产市场进行控制，当房地产市场低迷的时候，可以促进人们的房产需求从而带动房地产市场的发展。近期一些热点城市纷纷推出了房地产调控政策。例如北京发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》就提出了要对土地供应结构进行合理调整，从而为自住型商品住房供应更多土地，从而达到控制地价、限制房价的目的。上海也公布了新的措施，严格执行限购、限贷等调控政策，确保房地产市场的健康发展。纵观几个一线城市的调控政策发现，其中有针对需求的调控，也有针对供给的调控，但主要是以调控需求为主，例如限购限贷是调控政策中的主要内容。需求方面的调控是更加实际的、具体的，可行性较强的，而关于供给方面的调控则是一个比较笼统的过程，是原则性的问题，在短期内很难得到落实，因此通过控制需求可以在较短的时间内抑制房产交易量，产生立竿见影的调控效果。需求调控中最常见的方式就是限贷限购等，在未来房地产市场的发展过程中，还应该要根据当地的实际情况，出台相应的限贷限购政策，以更好地适合当地的房地产市场环境。

（二）、配合供给调控

需求调控主要侧重于短期，而相比起来供给调控是一个中长期行为，而且从供给方面进行调控，更有助于稳定公众的预期情况，因此为了促进我国房地产市场的稳定发展，还必须要加强供给调控和需求调控的结合，处理好我国房地产市场与社会经济发展之间的关系，从而使得房地产市场的发展更加健康。在房地产供给调控过程中，要为中国经济的发展提供合理的融资渠道。土地资本化在我国经济发展过程中发挥了十分重要的作用，各个地区都在追求经济指标上涨的目标，必须要有政府财力作为支撑，土地在这个过程中就发挥了重要作用，政府可以从土地中获得大量的收入。以土地作为财政收入的方式，对经济发展有一定的推动作用，但同时也可能会导致地方政府对房地产的依赖性不断增加，从而不利于吸引人才，不利于培育新的经济增长点。我国的土地使用权一般都按照拍卖制度，出价高的人获得，在未来房地产行业的发展过程中，土地的地价更容易被抬高，因此可以加强对拍卖制度的调整，例如可以根据上海的车牌拍卖制度，设置一个有效的报价区间，竞标者给出的价格都应该要在有效的报价区间内，在此基础上，再按照“价格优先、时间优先”的规则确定最终的中标者，这种制度下出价最高的人和最低的人都无法中标，对于我国“地王”频现的状况有一定的改善作用。另外，还可以不断优化资源布局，在教育、卫生等资源方面进行平均分配，使得人口可以分散在全国各个城市，而不用为了争夺良好的资源而挤入同一座城市。

三、房地产市场平稳健康发展的几个重点关系

（一）、处理好短期和长期的关系

眼下，一些热点城市的房价过快上涨的趋势暂时被控制住了。然而，房地产市场中的一些矛盾仍然没有从根本上得到解决。一方面，在当前情况下，以调控措施抑制房价过快上涨有其必要性，应该落实好地方政府制定的各项调控措施。另一方面，从长远看，要避免楼市再次过热，就必须坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加快研究和建立符合国情，适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制。

（二）、处理好中央政府和地方政府的责任关系

当前，房地产市场的分化明显。一些城市需要严密监控谨防房价过快上涨，还有一些城市库存量很大，需要采取措施去库存。因此，房地产市场调控的主体责任在地方政府。当市场出现过热或者过冷的情况，地方政府应该根据实际适时出台调控措施。长期以来，土地出让收益占地方财政收入的比例高，许多地方政府对土地财政有依赖性。一方面，地方政府应该明确，发展实体经济才是振兴一方经济的治本之策，应该摆脱土地财政的过度依赖。另一方面，地方财权和事权的不匹配，是造成地方政府对土地财政依赖的重要原因。地方财权、事权的匹配，也应该是基础性制度和长效机制重点研究的一个范畴。

（三）、处理好行政手段和经济手段的关系

无论是限购、限价或者限贷，甚至限离、限卖，都是行政手段，凡是以行政手段为主的调控措施往往是“短效药”,难以让人们形成对房地产市场的稳定预期。金融、财税等市场化的调控手段是重要的调控措施，而且与行政手段相比可能更加精准，更加符合市场规律。因此，在房地产调控中，两种手段要共同发力，形成良好合力，稳定市场预期。

（四）、处理好租房和买房的关系

长时间以来，我国住房租赁市场不活跃。住在出租屋里的人们没有安定感，甚至权益得不到有效保障。在一些大城市，买房成了很多家庭竭尽几辈人之力渴望达到的目标。我国居民首次购房年龄远低于国外许多国家。实际上，只有住房租赁市场逐步完善，租房成为人们解决居住问题更加有效的途径时，住房供应体系才会趋于完善。

三、调控政策效果

调控政策执行这几年以来效果显著，市场上的投资和投机性需求也被遏制，住房的消费品角色逐渐恢复。史无前例的调控力度也加大了房地产市场各供给方之间的竞争，部分中小房企被迫退出市场。房地产市场是一个政策性的市场，房地产调控是房地产市场继续发展的内在深层次需要。为了确保房地产市场继续健康稳定的发展，未来几年房地产调控政策的重点应该是在投放大规模保障性住房的同时，如何增加普通商品房的供给；在抑制投资性购房需求和投机性购买需求的同时，如何确保真实自住型和改善型消费需求不受影响，让房地产市场全面流通，健康持续地发展。根据国家统计局最新数据显示， 15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.7个至7.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平，5个城市涨幅回落，回落幅度在0.2个至1.1个百分点之间。70个大中城市中，30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，31个城市环比下降或涨幅回落。

【参考文献】

 [1]张风华，孙熙隆，刘佳佳.我国房地产市场调控政策的综合效应评价研究[J].科技促进发展，2017（Z1） 

　　[2]姜小蕾.房地产宏观调控的政策效果评价及新常态下提升路径研究[D].东北财经大学，2016 

　　[3]盛松，成龙玉.房价调控的有效方法是供需并重[J].中国金融，2016（21）