浅析房地产价格影响因素(二)

城市化水平不断提高，人们对于土地的需求量急剧增多，而这一般是通过土地农转非方式实现，简称为农地非农化，通过改变土地的用途性质来进行划分。所以城市化从本质上而言就是土地农转非的过程，这部分转为非农业用地的土地形成了城市郊区的土地供给。但是，自从2010年实行农转非暂停政策之后，促使土地供给严重短缺，间接导致房产价格上涨。自从新税制制度实行财政收入严格划分之后，在绝对额增长和相对额下降的情况之下，地方政府无法将拆迁后的土地直接让渡给开发商进行开发，在实际的处理过程中，将土地出让金和拆迁费用分别处理，导致其资金供应不足。开发商在取得土地使用权之后要完成相应的动拆迁之后才能开发各种房地产项目。这就造成了一个恶性循环，开发商恶意囤积土地等待升值。在现实处理过程当中，一般都是开发商在被动拆迁的情况下开发项目，这就意味着地块虽然是开发商所有，但是缺乏政府的帮助，动拆迁无法顺利进行，进一步导致当地的商品房供给非常不稳定。如果开发商看好该土地的发展潜力则会制定投资计划及时进行开发，也会直接导致房产供给数量增加，开发商往往会将房地产保留下来，等待其升值之后再出卖，由此促使房地产的限期供给量不足。

三、利率与对房地产价格的影响

（一）利率变动通过房地产开发商行为来影响房价

贷款利率的上升，也无疑的增多了房地产开发商的各种利息支出。一般而言，这些新增的利息都由开发商自己负担。这样一来财务成本的增加就会促使开发商基于控制成本的需要而缩短房地产开发的周转期，通过加快房地产变现速度方式来支付增多的成本。在开发商负担巨大的成本局面之下，开发商不得不加快房产的周转速度来负担成本支出。这就意味着房产供给量明显增多，如果保持价格一样，很多房产难以在短时间出手，开发商为了尽快的回笼资金会采用降价销售的方式，消费者因此受益。开发商的盈利水平随之降低，有很多开发商无法正常发展下去。而有的开发商也会通过风险转移的方式将新增的利息转移给购房者，并且通过提高房产的价格来支付利息，并且通过这种方式来保持自身的利润。在这种局面之下，房地产价格会不断上涨。这种理论和“贷款利率的上升影响房地产购房需求，促使房地产价格下降的理论”不一致。

（二）利率变动通过抑制房地产投资来影响房价

一方面，利率变动会直接促使房地产投资成本增多。在这一现状之下，也可能会对于房地产投资行业的发展起到一定的抑制作用。反之，如果利率较低，房地产开发项目投资成本较少，会促使房地产投资行业的蓬勃发展。而且利率变化会影响到房地产投资主体最终的投资决策。针对一般购房者而言，他们购房的主要任务就是满足自身居住，这类群体的贷款数额肯定会增多，但是其贷款数额也会受到一定的限制。就现有的利率水平进行分析，对于购房者不会造成很大的影响，也不会对于购房者的购买力产生一定的消极影响。但是针对买房投机者而言，利率上调之后这类群体可能会面临着巨额的融资成本，也进一步导致买房投机者对于房地产价格的预期发生很大的变化，只有房价涨幅很大才能够有效的回收融资成本。更甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投机者非常容易改变对房产走势的基本预期，而促使他们做出不一样的投资选择。如果房产价格下降，会导致房地产资源大部分被闲置，甚至可能对于房地产的供求关系造成一定的影响，也直接影响着房价的变动。

四、通货膨胀对房地产价格的影响

（一）工资的上涨幅度与通货膨胀基本保持一致

通货膨胀环境之下居民的人均收入明显提高，其购买力明显增强，并且可以支撑现有的名义房价。通过对于日本和我国国内的各项数据进行分析可以得知，工资收入的上涨和通货膨胀基本保持一致性发展。不将劳动生产率提升的因素纳入考虑的范畴之中，从理论上而言，名义工资收入和通货膨胀基本保持一致性发展。

（二）负利率凸显住房保值功能