浅析房地产价格影响因素(一)

目       录

一、引言 2

二、供给与需求因素影响房地产价格的变动趋势 2

（一）需求因素对房地产市场的影响 2

（二）供给因素对房地产市场的影响 3

三、利率与对房地产价格的影响 3

（一）利率变动通过房地产开发商行为来影响房价 3

（二）利率变动通过抑制房地产投资来影响房价 4

四、通货膨胀对房地产价格的影响 4

（一）工资的上涨幅度与通货膨胀基本保持一致 4

（二）负利率凸显住房保值功能 4

（三）租金平滑房价波动，体现住房刚性需求 5

五、土地价格的走势影响着房地产价格 5

     （一）土地使用权出让方式对土地价格的影响…………………..5

    （二）土地监管的规范对土地价格的影响..…...…………………..6

六．结论 6

参考文献 6

一、引言

伴随着我国经济发展水平的不断提高，房地产行业也逐步成为了我国国民经济的核心产业，房地产行业可以进一步推动我国宏观经济的发展，也逐步成为了家庭生活的关键性因素。在我国，政府和企业以及个人都高度关注房地产行业的发展，在现代社会当中全国大中城市的房价不断上涨，房产价格远远高于人们的工资收入增长速度。在这种大局之下，政府也出台了一系列宏观调控的政策，但是这些政策也无法抑制房价上涨的势头。包括政府和相关的新闻都高度关注房地产市场价格的变动，主要选取2004年的房产价格数据作为主要的研究对象，商品房销售价格增长率达到了14.4%,其增长幅度远远高于公民的工资增长幅度，很多普通公民根本无法购买高价格的房产。在这同时政府及时出台了一系列控制房价上涨过快的政策和方案，但是还是无法改变这一现状。基于这一发展现状，深入了解价格上涨的本质性原因，这就是本文研究的主要任务。在整个房地产市场行业之中，影响价格变动的因素多种多样，而且不同的因素对于房地产价格的影响程度也不一样。有些因素会促使房价升高，而有些因素会促使房价降低，各种因素对于房产价格的影响不尽相同。

二、供给与需求因素影响房地产价格的变动趋势

（一）需求因素对房地产市场的影响

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从整个房地产市场的需求情况进行分析，以下因素的变动会对于房地产价格造成很大的影响，分别为；人口、消费偏好、购买力及投机。从时间构成领域进行分析人口购买力以及消费偏好等等，这些因素会影响价格的变动，而投机因素则会对于房地产的短期需求造成一定的影响。

首先，人口因素。房地产的人口因素是由人的数量、人口素质、家庭规模构成的，对房地产价格有很大影响。房地产价格随着供求关系的变化上下波动，一般来说是由市场的供给和需求决定的，与需求正相关，与供给负相关。由于在城市中，人口密度高，土地资源稀缺，短期内很难根据市场需求提供充足的土地资源。人是房地产行业的直接需求主体，人口数量直接关乎着房地产价格的高低，人口数量主要通过以下几个方面来影响房地产的价格；第一，人口数量的增多会直接导致对于房地产的需求量增加；第二，人口数量的增多可能会带动其他服务业和商业的发展，从而提高房地产的人格价值；第三，人口数量增多可能会对于生态环境造成很大的破坏，房产价格也会明显增高。在这三个影响因素之中，人口数量增多导致生态环境恶化的现象是罕见的，主要以前两个方面的作用为核心。

其次，消费因素。以下主要从消费因素进行分析；第一，伴随着城市化水平的进一步提高，大城市吸引了更多的农村人口。尤其像上海这种经济发展水平很高的城市，吸引了大量的外地人口和外地企业进入该地发展，同时也带入了先进的科学技术和先进的管理体系，逐步成为了上海房地产市场之中重要的消费群体；第二，城市人口的存量部分，这类消费者的主要消费目的就是为了保护环境以及拆迁需求。保障性消费几乎占据了很大的比值，也是广大中低收入的基本需求；第三，由于城市化水平的不断提高，必然会导致拆迁强制性需求出现。为了优化土地结构，完善基础设施建设，改变当地的城市风貌和生存环境，实行旧城改造政策是必然的，这就进一步导致被动住房消费急剧膨胀。可能会引发透支消费的现象发生，人们的住房需求进一步增强。

再次，购买力因素。进入改革开放的新时期，人们的生活品质逐步提高，消费能力明显增强，对于房地产的需求明显增高，这也是导致房价上涨的直接性因素。购买力主要从以下两个方面影响房价；第一，人们的消费能力明显提高，这是我国经济发展所导致的必然结果，而经济发展水平较高就意味着投资生产经营活动对各种商场办公楼以及各项设施的需求进一步增加，导致房产价格上升。第二，居民的消费能力增强之后，对于居住环境和消费需求也会逐步增加，从而带动整个房地产需求量增加，导致房产价格上升。

最后，投机因素。房地产投机是指一些投机取巧的人利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期，不同地点买卖房产，从而获取价差利润的行为。和投资相比较而言，投机是指炒作房地产市场，通过一些恶意欺骗手段来提高房地产的价格。较高的房地产价格，促使很多普通人没有能力购房。这种恶意欺骗的行为也会导致房地产价格上涨，促使整个房地产行业市场至促使整个房地产行业市场秩序混乱。因此，投机群体在房地产体系中对房价快速上涨起到了推波助澜的作用，在房地产体系中最后一层是老百姓，也就成为高房价的最后买单者，尤其是刚需购买者。所以为了保持整个宏观经济的稳定性发展，并且切实维护普通居民的权益，政府在必要的时候可以采用强制性手段遏制投机行为。

（二）供给因素对房地产市场的影响