论珠海房价快速上涨的原因及对策研究(二)

4、多种住房需求旺盛

一方面：房地产市场存在巨大的真实住房需求，其依据是：到2020年，我国城市化水平将达到55％－60％，在此期间将有2.2亿－2.3亿人从农村转移到城市，这些人需要解决居住问题；目前我国城镇人均住房面积为23.8平方米，据预测到2020年实现全面小康时，人均住房面积将达到35平方米；我国城市房屋拆迁建新的过程中存在大量刚性的被动需求，今后一段时间内，拆迁量将有所收缩，但仍将保持较大规模；我国每年新婚家庭在600－900万左右，其中相当一部分有购房需求；普通高校毕业生人数逐年增加，这些人中相当一部分在未来3－4年内都将产生购房需求。 

另一方面：当前房地产市场中还存在大量投资需求。一般来说，过热增长的行业是由高需求和高价格所推动的，高价格就带来这些行业巨额的高利润，巨额高利润就刺激了投资需求，投资需求进一步抬高价格。随着我国经济的发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前还不完善，这也是房地产投资需求不断扩大的经济背景。 

在一定的条件下，特别是在局部地区，这种投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。部分开发企业利用政策和市场信息的不对称，恶意炒作，加上个别媒体不加甄选，大加渲染，使部分消费者盲目跟风，造成局部地区、个别房地产项目价格短期内出现非正常上涨。

二、珠海市场价格上涨情况及原因

对于珠海市场，随着珠海实行横琴自贸区的大开发、港珠澳大桥建设等等，已经在通往经济快速发展的通道上，国家在珠三角等地建了三个类似北京的城市群，珠海定位为珠江西岸核心城市，虽然目前珠海相比经济总量较小，但整体人居收入水平并不低，逐年的GDP更是稳步上升，2015年全年GDP总值达2024，较上年增长11%，增长速度位居全省第一；

从整体来看珠海市场，目前的珠海遇到一个不错的发展机会，在发展宏图上，珠海将迎来一个新的发展大潮；2015年，珠海楼市经历了史上最为火爆的一年，各项数据接连创下新高。珠海统计局数据，2015年珠海商品住宅销售总面积约为385.8万㎡，销售金额约为514.8亿元，均价为13343元/㎡，房地产市场销售后继爆发，珠海利好政策不断加码：

1、城市规划扩容，市区发展受限，城市发展已经在往西区发展，城市版图扩大，政府对西区的基础建设投资逐步重视，区域居住环境不断提升，吸引了市区改善型客户和外地投资度假客户的进入；

2、城市基础建设完善，随着广珠轻轨、港珠澳大桥、长隆海洋王国等基础设施的建设，逐步带动珠海经济上涨，尤其是横琴自贸区开发所带来的财富效应，自贸区的创业者、进驻珠海企业的高管、港澳投资客户等等均增加了珠海的住房需求，促进了珠海房价的持续走高；

3、随着北方雾霾、沙城暴、PM2.5等环境因素的愈加恶化，珠海做为气候环境舒适的沿海城市，其人居价值进一步凸显，这也是珠海房价走高的一个重要因素；

百城房价指数数据显示，2015年12月份，珠海商品房销售均价为13698元/㎡，11 月份则是最高位的 13800 元/㎡。从区域来看，主城区房价涨幅最为明显。由于主城区新项目明显减少，因此，几乎每一个新推项目都受到市场热捧。 当前，前山片区的在售项目都已超过 2 万的价格。而价格相对较低的上冲板块，新上市项目价格也接近 2 万元。金湾区是另一个价格上涨较快的区域。受基础设施逐步完善，金海大桥动工在即的刺激，金湾区楼盘都已超1万元的均价。

2016年珠海的房价持续温和上涨，这其中，主城区由于整体供不应求，涨幅最大。这在2015年就很明显地体现出来。2016年，主城区整体会有10%左右的涨幅。西区的基础设施逐步完善，因此还是价格洼地。西区2016年供应量会比较大，因此价格涨幅不会太大，应该会在3%左右，最多涨到 5%。

三、缓减房价上涨的对策和建议

随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决，试提出如下对策建议：

1、加强住房需求的管理。

为区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。

2、规范土地供应秩序，合理确定建房用地价格。

国家从宏观上把握全国耕地总量，守住红线不动摇。但应根据各地不同的经济发展水平及实际刚性需求状况，合理及时提供建房用地。其单位面积价格按征地补偿支出，失地农民社保支出，还耕整治土地支出等直接费用确定，砍掉国土局在统征、拍卖流转中获取的巨大利益，将其流转费纳入预算由国家财政安排，同时，对建设方征地后在规定时限内不用的土地征收惩罚性土地闲置税。严禁任何个人、团体、企业买卖土地，彻底扭转第三方通过储存经营倒卖土地，获取暴利，聚敛钱财的恶劣倾向。

3、禁止房产炒作，扶助弱势群体。

住房是人们生存基本的物质条件，我国不像加拿大、俄罗斯、美国人少地多，土地资源先天不足，无法为房产业提供足够的建房用地，若允许房产炒作，其结果就只能是房价一路走高，有钱人占有数处房产，普通人为得到一处安身之所终身为房奴。因此，对多处占房且闲置的炒家应恪以重税，让其无利可图。而对靠租房度日的无房居民购第一套自住房则应从贷款、税费等方面给以优惠，让其早日安居乐业。

4、将改善城乡居民住宿情况列入政府政绩考核，督促政府花大力气改善民生。

为官一任，造福一方，不断丰富人民的物资文化需要是各级人民政府的工作目标之一。群众衣食住行是最能反应执政者理念和执政成效的标志，将其改善情况列入政府工作目标考核，接受广大群众评判，对政府无疑是极大的鞭策。

5、兼顾开发商利益，促进房地产业健康有序发展。

房地产业在国民经济建设中有举足轻重的作用，涉及与其相关的上下游产业几十个，是其他任何行业不可替代的，确保该行业的健康发展极为重要。政府应努力确保房地产经营者获得社会平均利润率，以调动从业者生产积极性，多出产品，出好产品。只有兼顾各方利益，才不会因投入不足或投资过旺，造成房源不足或房产泡沫的局面，这是几代人都不愿看到的。

四、总结

近年来我国出现城市商品住房高房价现象既是经济问题，又是社会问题。政府、社会各界应引起高度重视，群策群力，共同面对，及时采取有效措施，给中国房地产开发行业营造一个健康、有序、良性的运营环境，及时避免房地产业给中国经济发展带来的不良后果。