二、房地产企业社会责任现状
（一）、房地产企业承担社会责任的主要表现
1、投资者回报方面
从2003年房地产行业稳步发展以来，市场逐步开发逐步成熟，中国地大物博人口多，住房缺口始终都存在，随着城市化进程基础建设大潮，房地产基本上全行业实现了盈利，这个行业也诞生了无数地方性的中小企业，没有利润为何会有涌进，企业都是追逐利润的，所以房地产企业给投资者的回报是明显的。2017年夏季达沃斯论坛的一份数据表明，中国房地产行业的平均利润率是12%，而美、日等国行业平均利润率是5-8%。另外开发商做开发用的基本都是银行资金，供应商、建筑商的垫款，还有期房的预售款所谓借鸡生蛋，这些房地产项目的资产负债率能达到90%，即开发商只有10%的自有资金；所以投资回报率非常高。
2、对待员工及相关利益群体
在关爱员工、培养员工发展等方面，房地产企业应该说也还是做得不错的。企业克扣员工工资，劳工纠纷方面的事件鲜有报道。据一份房地产企业履行社会责任调查的报告显示，房地产企业员工工资水平较高，95%的企业在当地工资水平都在中上等。企业薪酬体系十分健全，福利制度也比较完善，能为员工提供医疗保险、规划发展平台的企业接近100%。此外，沟通的渠道较为顺畅，普遍设有工会，员工参与度达到100%。另一方面房地产业并不是劳动密集型产业，而是资金密集型行业，这就决定了房地产行业本身并不能靠“赚取工人血汗钱”来获取高额利润。
3、对社会的贡献方面
房地产业不是污染行业，而是城市的建设者。房地产开发大大改善了城市的面貌，使所有的城市都变得越来越美丽。房地产开发商要拿地就还要承担一部分本来应该由政府财政承担的基础设施建设。房地产企业在获得土地开发权的同时，必须承担政府指定性分摊的非经营性业务，比如修缮道路、配套幼儿园、小学、中学、派出所和医院等公共基础设施和公共配套设施。此外，房地产企业每年还给各地方财政上交一大笔不菲的土地使用权出让金。这不是其他行业单纯依靠纳税指标能相比的，房地产企业对地方经济的发展功不可没。《胡润2018中国慈善榜》排名前十位，有五位是地产商。这个比例可见一斑，而且还有许许多多房地产企业的善举都在默默无闻中进行而没有进行大肆炫耀。
4、节能减排、环保方面
地产行业的带头大哥万科早就树立了榜样，早就成立了自己的研发机构，研究新型节能材料。很多小区都建有人工湖，很多开发商就是简单挖一个坑，往里面注水。而万科非常强调湿地开发，在万科看来，搞湿地能打造一个生态链。中国东部城市缺水，西部更缺水，若以人工湖蓄水，水就不可避免要蒸发。而湿地可以栽种很多水生植物，其蒸发量仅仅是湖面蒸发量的四分之一，同时湿地水量的补充将更多依靠自然降水，而非人工补水。这其实就是房地产企业对社会负责任的一种表现。
至此我们发现，房地产企业的社会责任并没有缺失，然而为何大众对房地产企业的社会责任的认同度却如此低呢？
（二）房地产企业社会责任缺失的表现
房地产企业的社会责任缺失主要表现在对消费者方面，没有善待消费者。
1、大对数房地产企业对消费者不讲诚信或不够诚信
由于市场的巨大缺口和投资回报率高，外来资本都像来分一杯羹，加上房地产行业门槛偏低，只要有资金实力，什么人都可以来做房地产开发。在新进的外来资本中，很多都是项目公司，这些企业并没有在房地产领取长期发展的打算，普遍带着投机心理，想捞一把就走人的，所以短期行为、投机心理非常普遍。与此同时，房地产业在其发展的过程中，资金一直是行业发展的瓶颈，为了企业发展壮大、攫取更多的利润，不烧企业都做了一些违背商业道德甚至行业规定的事情，损害了消费者的切身利益。今天中国大多数人生活还不是很负于，对于很多老百姓而言，买一套，可能要掏空家里的六个口袋，他们对开发商是寄予厚望的，房子质量不过关，广告欺诈、价格不明、规划乱更改、承诺兑现难，这些不诚信行为中的任何一个，都会引起消费者对开发商的强烈不满，任何一个开发商的一次不诚信的行为，都会让客户对整个行业群体产生长期的不信任感。
2、过快上涨的房价，使开发商沦为牟取暴利的黑心商人
某些地方政府大搞土木建设，大量拆旧造新城，造成了被动需求的大幅增加；房地产开发商在房价上涨的过程中，为了追求利益最大化，采取各种不合理的手段促使房价加速上涨。最为普遍的是房地产开发商采用信息垄断、欺骗等方式，利用“销控”手法，实现利润最大化，比如预约售房，摇号、验资，不告知客户具体的销售价格，根据预约的客户数量，已交诚意金的情况来决定推盘的价格及户数。一旦预约客户数量或者销售情况超出预期则马上调高价格。现在很多楼盘甚至在开盘的当天也不告诉客户具体的价格，而是等到被抽中号的客户进入售楼部以后再告知，并限其在短时间内做出购买决策。还有一些所谓的销控手段是合法而不合理的，比如雇人排队造人气，几个销售人员串通起来对一个客户进行强力销售，这些做法都是消费者非常反感的，但是房地产商却视为销售法宝。这些所谓的行业销售手法并不是个别开发商或代理公司的行为，而是行业的普遍行为。正是房地产企业的这种侵犯消费者利益的行为，使他们在消费者心目中成为“黑心商人”。
（三）改进房地产企业社会责任状况的对策
1、提高房地产行业进入的门槛，进行行业整合
我国的房地产行业比较分散，每个大城市至少有上千家开发商，中等城市也有好几百家，而整个香港的房地产开发企业也就十多家，百花齐放百家争鸣的局面虽然有利于竞争，但不利于企业模式上规模，不利于整个行业的健康发展。随着土地使用权“招拍挂”的实施，行业向大公司集中的趋势已经出现，随着买方市场到来，小公司逐步退出房地产行业已为期不远。
2、审视现有的“销控”销售方式，信息公开透明
在消费者心目中，对楼层、朝向、房型都有一个评判标准，那些相对较好的房子总是会优先卖掉，而那些位置差一些，楼层差一些的房子，到了尾盘时就比较难卖，而开发商的利润来源却来自于后期20-30%的房子。因此通常的情况开发商优先出售不是很好的房子，而把那些好房子留着卖个好价格或等能出得起高价的客户来买。如果把可能滞销的产品先卖掉，就可以避免出现后期卖不动的风险。因此房地产销售通常采用“低开高走”的策略，刚开盘时价格比较低，先把一些差一点的房子先行销售，也无可厚非，但不能为了谋取暴利剥夺消费者的知情权，比如欺骗消费者说其他户型都已经卖完了，只剩这几套了，还有在进入售楼部那一刻才告知消费者价格。这些行为都是严重损害消费者利益的行为，虽然不一定违法，但肯定不合理，因此整个房地产行业都应该对这种销控方式进行反思，是否一定得采取这种让消费者咬牙切齿痛恨的销售方式才能实现企业的利润？例如整栋楼一起销售时，如果发现好楼层卖得快，可以采取降低差楼层价格，提高好楼层价格的方式来实现整体的利润。房地产行业如果始终不肯放弃这种销售方式，则无论在其他方面做得多好也难以改变人们对房地产企业“无良”的看法。
3、加深对企业社会责任的认识，主动关心弱势群体
有的开发商为了追求利润，把所有的精力都放到了经营活动中去，认为社会责任是政府的事，与自己无关。所以并不是所有的企业都能向万科等龙头企业看齐，都能加入到经济适用房建设，廉租房建设中去，因为那些是不赚钱甚至要贴钱的项目。社会的确不能强行要求他们去做这种开发项目，但对于中小企业来说，还可以在社会责任上有所作为的，比如少建一些大宅豪宅，多建一些普通住宅，不在销售市场好时哄抬价格，明码标价，一视同仁。这些都是房地产企业力所能及，也能让消费者受到实惠的好事。
4、完善房地产统计和信息披露制度
目前由于信息不透明，信息不对称，很多房地产商可以借助信息垄断来赚取高额利润，这种垄断也造成了很多消费者对房地产行业的不了解，甚至是误解。比如对商品房成本构成不了解，对楼面价和销售价的差价计算方式不合理等，网络是个沟通信息的平台，也是流言蜚语兴起的作俑者，有些具有煽动性，不正确引导性的帖子观点，会得到很多消费者的支持，这些都是由于信息不对称导致的。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，不仅可以保护消费者的利益，还可以促进房地产行业的良性发展。
三、企业的社会责任对房地产企业的重要性
为了企业的生存和发展，企业社会责任应成为企业的重要经营理念，一方面对国家进步人民生活产生影响，另一方面对社会和谐有重要作用。作为国民经济支柱产业，房地产行业在社会责任履行上着不可推卸的责任。房地产行业在承担社会责任时不仅服务了大家，也为自己企业获得长时间竞争力打下了基础，在文明和谐社会的构建中，只有知民心、懂民心、做民心、切实行动的企业，才能得民心，才能立于不败之地。
参考文献
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