浅析我国的房地产市场调控政策及其效果(二)

（一）近年来我国房地产调控政策盘点

2016年，我国的房地产政策环境经历了从上半年的宽松到下半年的收紧的变化。随着两会提出供给侧改革，号召三、四线城市积极推动去库存战略开始，一线城市房价飞速上涨，政府不得不出台相应的调控政策抑制房价攀升。而各个城市的政策分化严重。一线城市和热点二线城市纷纷出台史上最严的调控政策，加强监管力度，打压投资投机需求。而三、四线城市仍然有去库存的需求，在一段时间内依然坚持供给侧改革。而国家统计局和各城市统计局的数据显示，这些城市实施的去库存政策效果显著，库存压力得到了极大释放。但是，从房地产政策环境的变化我们可以看出，房地产市场的敏感性、特殊性和复杂性远远超出人们预期。不管是单纯的引导去库存还是房价调控都很难让已经偏离正常秩序的市场回归理性。一是因为影响房价上涨的因素多种多样，单一的改革供给或者遏制需求都很难达到预期的效果，二是因为消费者和潜在消费者的心理无法被预期。情绪因子也是影响消费者预期最终影响房价和成交量的重要因素。防范和化解房地产市场风险，以及推进市场健康有序发展任重而道远。

2017年，我国房地产政策坚持“住房不炒”的主旋律。一方面，以供求理论作为政策依据，政府对房地产市场的调控不仅从抑制需求入手，更加入了供给端的改革，优化了供应结构。政策叠加以及供求两端的同时调控逐渐收获成效。另一方面，根据中央经济工作会议的精神传达，坚持短期调控的目标和力度，同时建立健全长效机制，并将二者紧密衔接在一起。坚持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在抑制房价上涨的同时，防范化解市场风险。

2018年，我国房地产继续加强调控，从北上广深，到南京、杭州、厦门、武汉、成都等热点城市，分析这些城市的房地产调控政策，有共同的特点：一是政策力度大。热点城市普遍采取综合运用差别化住房信贷、税收政策等经济手段，辅之以住房限购等必要的行政手段的办法，针对各类需求精准施策。事实上，严厉且具有浓郁行政手段意味的限购、限售、限价、限贷、限签政策，几乎成为各个城市共同的选择。二是即立足当前、又着眼长远，堵疏并举。一方面不惜误伤“刚需”，也要通过“五限”严格抑制投资投机性需求；另一方面，加快供给侧结构性改革，通过改善住宅用地供应制度、健全住房供应结构、稳定群众住房预期、增加住房有效供应等，缓解住房供需矛盾，引导住房消费回归合理。

（二）近年来房地产调控政策效果分析

1、调控的积极效果

2018年以来效果明显。总体上，今年以来房地产总体呈现平稳态势。分城市来看，热点城市都采取了积极措施。比如，北京市明确了2018—2022年住房发展规划，各类住房用地供给、各类住房供应量清清楚楚，而且所有住宅用地都采取“限房价、竞地价”“综合招标”等出让方式，避免以往的“价高者得”方式，可能带来的助推房价上涨的问题；上海市也采取了一系列措施，包括强化购地资金监管，明确竞买人在申请阶段需提交会计师事务所签证的土地交易资金来源申报表；将商品住房用地出让方式由挂牌出让调整为招标挂牌复合式出让，当地块竞买申请人较多时，先通过招标方式大幅减少参与后续竞价的竞买人数，抑制非理性竞价；严格执行差别化信贷政策，实行认房又认贷，抑制投机炒房。

2、调控的不足之处

第一，行政手段为主，经济手段不够。限购、限价、限贷仍是主要的调控措施，部分城市近一年来新出台了限转售措施。行政管制见效快，但也存在损害市场机制、误伤自住需求、干扰企业自主经营的问题。未来应更多考虑使用经济手段。

第二，需求端调控过多，供应端调控不足。房地产市场天生存在房价变化过快与生产周期较长的矛盾，当房价大涨时，新增供应跟不上；而房价明显降温时，新增供应减不下来。过去的房地产调控重点发力需求端，而对供给端的管理手段不足。

第三，短期措施太多，长效机制缺失。当楼市剧烈变化时，管理部门往往是临时抱佛脚，或者打压、或者救市，心态着急、药量过大，于是在治好一场病的同时，也埋下了新的病根。当前税收政策系统性不足，没能起到较好保障市场平稳运行的作用，房地产税迟迟没有通过立法，热点城市存在较旺的投资投机需求，亟待推进房地产市场长效机制建设。上海的房产税试点也未达到预期效果，未来仍需根据国家的立法进程予以完善。

第四，租售不平衡。1998年房改之后，住房商品化、市场化快速推进，房产交易市场迅猛发展，但租赁市场发展滞后，形成了“售强租弱”的格局。租赁市场的发展能起到稳定交易市场、平稳房价的效应，应加快推进“租购并举”。

三、对我国房地产健康发展的建议

（一）中央政策以“稳”为主，注意货币政策的调控

在经济下行压力下，中央以六稳为目标，加强宏观经济的调控。同样，对于房地产市场调控也要注意三稳：稳市场、稳价格、稳预期，稳市场就是稳定市场的供给和需求，供给方面除了注意加大租赁性住房供给外，对于商品房供给不可大幅减少；需求的稳定仍然是以刚需为主，严控投机性需求，对于限价带来的一二手房房价倒挂的现象也应引起重视。稳房价既要坚决遏制房价的上涨，也要关注房价的大幅波动。稳定市场预期需要中央在调控敏感时期注意政策上的把握，不随便增加或者消减，因为市场往往会对于中央的举动有过度解读。如10月31日政治局会议没有再提房地产，就被市场认为中央对房地产政策放松了。同时，货币政策在保持流动性合理充裕、维持宽松格局的情况下，一定要注意定向宽松，防止货币政策对房地产的溢出效应，杜绝宽松的资金流入房地产市场带来房价的攀升。

（二）地方应加强调控的精准性，逐步摆脱对房地产的依赖

房地产3．0时代的一个重要特征就是调控更加注重发挥地方政府的责任，因为3．0时代的房地产市场已经严重分化，调控必须因地制宜。地方政府在中央“房住不炒”的理念下，必须密切关注本地房地产市场的供需关系及库存水平，做好相应的土地供给或者约束；贯彻中央关于坚决遏制房价上涨的决定，做好房地产市场的预期引导，坚决遏制投机性的需求。同时，经过两年的严厉调控，地方政府应对前期调控的精准性进行评估，为下一阶段的房地产政策制定提供借鉴，尤其是注意防止误伤刚需，并准备好适应房地产3．0时代租售并举特征的政策供给，防止房地产市场出现“量”“价”的大幅波动。此外，地方政府要逐渐摒弃土地财政的思维，趁当前高质量发展之际遏制房价的攀升，为实体经济发展创造良好环境，大力加强新兴产业的发展，逐步摆脱对房地产的依赖。

（三）房地产企业应逐步降低杠杆率，加快产业转型升级

针对高杠杆可能带来的企业债券违约风险，房地产企业自身一方面要加快土地开发节奏，加快销售进度、加快资金回笼；另一方面要积极主动地加快去杠杆工作。政府应积极引导房地产企业展开并购重组，允许合规企业发行ABS等债务融资工具。房地产开发企业应该加强对房地产进入3．0时代特征的认识，深刻意识到房地产市场调控的长期性，加快企业向专业化、规模化、品牌化方向发展，加快培育知名企业、品牌企业，组建大型企业集团，推动开发企业与物业、中介之间的合作。增强企业市场竞争力，实施多元化发展战略，实现房地产与教育、医疗、物流等跨界联合。大企业需加快开展技术创新、产品创新、管理创新，提升房地产全产业链的尤其是后端服务的附加值：强化企业服务，由产品开发向空间运营迈进，从产品开发商变身空间运营商，提升住宅品质和小区品位。

（四）房地产需求者对房价要有理性认识，加强风险意识

当前房地产市场处于较为敏感的时期，尤其是房价的走势让房地产需求者无论是刚需还是改善性需求者都犹疑不决。因此，房地产需求者必须对未来房价波动有理性认识，有足够的心理预期。房价并不是只涨不跌的，市场经济环境下要有足够的契约精神，而不是出现降价后就出来闹事。在中央“房住不炒”的理念下，广大地方政府为积极落实主体责任出台了很多遏制投机的政策，但很多城市在调控后出现新房价格与二手房价格倒挂的现象还是极大刺激了投资者的欲望，对此，要引导投资者对房地产调控的长期性保有清醒的认识，当前政策的退出只会在房地产税收等长效机制建立后才有可能，当前的限售政策和房价的波动对于房地产投资者具有极大风险，投资者一定要树立投资的风险意识。

参考文献：

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