浅析我国的房地产市场调控政策及其效果(一)

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一、房地产调控的必要性 2

（一）房地产价格高涨 2

（二）房地产投资规模持续增大 2

（三）住房空置率居高不下 2

二、我国房地产调控政策及效果评价 3

（一）近年来我国房地产调控政策盘点 3

（二）近年来房地产调控政策效果分析 4

三、对我国房地产健康发展的建议 4

（一） 中央政策以“稳”为主，注意货币政策的调控 4

（二） 地方应加强调控的精准性，逐步摆脱对房地产的依赖 5

（三） 房地产企业应逐步降低杠杆率，加快产业转型升级 5

（四） 房地产需求者对房价要有理性认识，加强风险意识 5

参考文献： 6

一、房地产调控的必要性

（一）房地产价格高涨

房地产的成本包含了土地成本、房屋建造成本和销售成本，因此房地产价格包含了地价和房价两块。土地本身是有限的，具有稀缺性，而且政府对土地把控较严，这也决定了土地的供给缺乏弹性，这就造成了经常出现土地投机炒作现象，造成地价高涨。而从房屋建造和销售来说，房屋建设不同于其他商品，建设时间相对较长，而且房屋的外在因素如交通、教育等方面导致房屋具有独特性的特点，具有独特性和滞后性的特点是房价出现大幅波动的原因。因地价和房价都是容易脱离实际出现价格变化，因此，房地产价格容易出现高涨。

2003-2017年，房地产价格几乎一直在增加。从商品房平均销售价格来看，除2008年因受到金融危机的影响，商品房销售均价相较于上一年略有下降，其后商品房销售均价一直呈现高涨状态。2003年销售均价为2359元/每平方米，2017年销售均价翻了不止4倍。在2003-2009年间，销售均价相对上一年同比增长均在15%以上，在2009年销售均价相较上一年同比增长高达23%，之后几年销售均价增速略有减缓趋势。而北京、上海等一线城市，房地产价格更是居高不下，在2003年其商品房销售均价就高于全国销售均价的几乎1倍，近年来，一线城市销售均价已接近3万，相当于全国销售均价的3倍。

（二）房地产投资规模持续增大

住房在满足人们基本的生产、生活需求同时，随着人民收入水平不断提高，更刺激了他们的投资购房需求，购置房产不仅仅用来自住，满足自身的生产和生活需要。更多人看到了房地产价格上涨带来的利润，相对于其他投资方式，投资房产更能实现资产的保值增值，一部分人将房子出租出去，获取租金收入，大部分人则通过低买高卖以“炒房”的方式获取高额利润。需求量的增大使房地产商看到了房地产市场的巨大的利润空间，纷纷将资本投入其中，房地产投资规模持续增大。

2003年-2017年间，房地产投资额一直呈增长趋势。2003年房地产投资额为10154万亿元，经过4年时间翻了1倍，2017年房地产投资额更是2003年房地产投资额的十倍不止。在2010年以前，除2008年投资增速为19%，其余几年投资增速基本保持20%以上，在2006年和2009年，投资增速甚至达到30%以上，而在2010年以后，投资增速才有所放缓，但基本上都维持在增速10%以上，仅近两年投资增速低于了10%。

（三）住房空置率居高不下

住房空置是指若房屋竣工一年之后并未出售的状态，即房子卖不出去。住房空置率则指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。经济运行良好状态下，住房空置率应保持在5%-10%，若空置率超过20%，房地产市场存在大量积压，则会对经济发展产生威胁。美国的住房空置率为3%左右、法国为6%左右、德国在8%左右，这些国家的住房空置率均在合理区间内，甚至更低，我国的住房空置率与这些西方国家相比，高的惊人。在2013年我国的住房空置率已高达22.4%,按照规定，我国已不属于空置危险区的范围，进入房屋严重积压范围。近年来，我国大部分城市存在大量的空置住房，尤其是北上广深等一线城市和大多数经济发展较为迅速的二线城市，住房空置率高达20%以上，我国住房空置面积高达上亿平方米，存在住房大量积压现象。

房子，是人们遮风避雨的地方，可大可小。可是无论大小，它都为人们提供了一个落脚的地方，为人们在寒风中送去了家的温暖。随着中华文化五千年的发展，住房始终是人类得以生存的基本保障。不可否认，社会一直在进步，这一方面推动了中国文明的发展，另一方面也使原本暗藏在角落里的问题逐渐凸显了出来，尤其是事关民生的住房问题。

　　如今，我国的房价依然“涨”声一片，房地产业依旧保持着高温态势。针对这种现象，我国政府及时采取了相关的措施，制定并实施了抑制房价上涨过快的政策，充分发挥政府的宏观调控职能。我国政府进行的房地产调控，目的是改善现在房地产业的过热现象，积极引导房地产业向健康、合理、稳定的方向发展，使得居民人人有房住，解决基本的住房问题。

二、我国房地产调控政策及效果评价