【正文】：
房地产行业是我国最近十几年发展起来的新兴产业。自1998年中国的房地产业进入新一轮增长期以来，房地产市场日趋活跃，房地产业已成为新经济的增长点，它对GDP的贡献日益突出。由此产生了越来越多的利益方对房地产企业的资信、实力等的评价，例如：股东及潜在投资者需要评价企业经营业绩；企业管理者需要对企业进行财务分析，以期改善和提高经营成果；金融机构在发放贷款前要对其资信及偿债能力进行考核；企业客户也需要对企业履行质量担保义务的能力进行分析；政府部门需要对企业进行财务分析，尤其侧重于评价性分析和监察性分析。而以上的各方评价的核心在于对房地产企业偿债能力和盈利能力的评价。因此，我们选取了房地产企业个例，对其报表及其它相关资料，结合房地产企业经营特点和财务管理实践经验，对其偿债能力和盈利能力进行分析和评价，总结出房地产企业偿债能力和盈利能力分析的特点和共性问题，并提出解决方案（报表附后）。
一、房地产企业特点
(一)资金密集。从事房地产业对资金的要求很高，一个房地产项目，少则投资上千万元，多则几个亿，它完全是一种投资行为。这也要求企业的资本金较高。
(二)管理密集。随着社会化分工的进一步明确，涉及到房地产开发的各个环节几乎都可以利用社会资源，如项目评估公司、策划代理公司、设计公司、建筑公司、装饰公司、物业管理公司等，但这些资源如何有机地结合起来，发挥最大的优势为我所用，这就要求房地产企业在管理上加以控制和协调，并能具备充分整合资源的能力。
(三)产品生产周期长。房地产项目从投资决策到项目全部交付，短则一、二年，长则六七年(主要指一个项目分期开发)，产品的生产周期比较长。因此，其在生产过程中遇到的可变因素比较多，这要求企业对变化的情况反应灵敏，反馈要迅速。因此，在进行财务分析时，要在不同的开发阶段，分析指标的侧重有所不同。例如，在生产阶段，要加强企业成本分析；在销售阶段，要加强企业收入分析。
(四)生产环节多。从投资评估，到拆迁、营销策划、规划设计、工程建设、物业管理，房地产项目的开发过程环节较多，而且每个环节互相制约，环环相扣。
(五)高负债率。目前我国房地产企业的资产负债率非常高，通常超过70％，一些地区甚至高达80%至90%。也就是说，一个房地产项目在最初的开发中，自有资金不到30%，另外超出70%主要来源于金融机构贷款和产品预售时从购房者处收到的房款，而大部分房款又是购房者从银行获得的按揭贷款，所以，房地产企业极度依赖银行资金，同时也引发了其巨大的偿债风险。从这方面来看，房地产企业经营与其它行业有明显的区别。因此，在分析偿债能力时，要建立企业偿债风险的预警机制，动态的监控企业偿债风险。同时，要注重财务的稳健经营原则，以规避风险，使企业走上稳定健康经营之道。
(六)高风险。投资额大、负债率高、生产周期长、生产环节多且复杂揭示企业固有的内在风险较高，在开发过程的任何一个环节出现问题而未能解决好就可能引发巨大负面风险；市场瞬息万变、竞争十分激烈导致市场和环境风险加大；政府重视宏观和微观政策调控导致政策风险因素增加。在这些因素综合作用下，房地产行业蕴含了巨大的风险。
从以上分析可以看出，房地产企业的财务特点与其它行业企业有着明显的区别，因此，在对房地产企业偿债和盈利能力分析时，我们要着重依据其行业特点来分析。
二、 偿债能力分析
负债是房地产企业资金来源的重要组成部分，通常它在房地产企业资产的比重超过70%，因此，企业偿债能力的分析对于债权人、股东都显得尤为重要。偿债能力是指企业偿还全部到期债务的现金保证程度。企业债务偿付压力主要有二方面：一是一般债务本息的偿还，如各种长期借款、应付债券、长期应付款及各种短期借款。二是具有刚性的各种应付税款。不是所有债务都对企业直接构成压力，真正构成压力的是那些即期到期的债务，不包括尚未到期的债务。偿债能力分析通常分为短期偿付能力和长期偿付能力分析。
(一)偿债能力表内因素分析
1、短期偿债能力分析
(1) 营运资金
营运资金是指企业流动资产减去流动负债后的差额，用公式表示：营运资金＝流动资产－流动负债(注1)。它反映的是流动资产可用于归还和抵补流动负债后的余额，营运资金越多，说明企业可用于偿还负债资金越充足，短期偿付能力越强，债权人收回债权的安全性越高。因此，可以将营运资金作为衡量企业短期偿债能力的绝对数指标。该公司2001年和2002年的营运资金分别为：785,376.71-313,576.75=471,799.96千元；1,021,102.45-479,531.35=541,571.1千元。2002年比2001年增加了69771.14千元，这说明该企业2002年较2001年短期偿债能力有所增强。
在实践运用中，营运资金是一个重要的财务风险计量指标，它不仅反映企业短期偿债能力强弱，同时也影响企业负债筹资能力。商业银行及其它金融机构的许多贷款协议及其它债务契约都含有要求企业保持某一最低营运资金水平的限制性条款。因此，房地产企业建立财务风险预警系统时，有必要将营运资金作为一个指标，可以根据企业经验值及其它，将企业保持一个适量的营运资金水平，以备偿付当期到期债务，减少负债风险。
(2)流动比率
流动比率是指流动资产与流动负债之间的比率，其计算公式为：流动比率＝流动资产/流动负债。
流动比率是衡量企业短期偿债能力的重要指标，表明企业每元流动负债有多少流动资产作为支付保障，反映了企业流动资产在短期债务到期时可用于偿还流动负债的能力。从债权人角度看，流动比率越高越好，因为流动比率越高，债权越有保障，借出的资金越安全；从经营者和所有者角度看，并不一定要求流动比率越高越好，根据经营需要，进行负债经营也是现代企业经营的策略之一。西方财务管理界人士认为，流动比率为2是比较合适的，这是因为它即使将流动资产萎缩程度达到50%，也不致使流动负债遭到损失。
该公司的2001和2002年流动比率分别为：785,376.71/313,576.75=2.5；1,021,102.45/479,531.35＝2.13。2002年比2001年有所降低，说明短期偿债能力下降了。从比率上看，二年的流动比率均大于2，可以认为这个指标是较合适的。从该指标计算结果来看，企业具有较强的短期偿债能力。
(3)速动比率
速动比率是指的速动资产与流动负债之间的比率，计算公式是：速动比率＝速动资产/流动负债。 首页 上一页 1 2 3 4 5 6 下一页 尾页 2/6/6
