在房地产公司，存货通常在总资产中所占比重高达80%-90%，因此，在分析任何一个房地产企业的偿债能力时，都不能忽略了存货市场价值分析和评价。
房地产企业存货通常包括以下部分或全部：项目的前期规划设计费、勘测设计费、拆迁安置费、前期报批费、工程成本、资本化利息等，这些成本构成又以工程成本为主。这些费用成本的投入过程长达一至二年，在企业将房产品销售并交付使用后才将这些存货转为销售成本，确认销售收入和利润。因此，在房产品交付使用之前，即使已经预售了并收到了销售款，也不能确认存货的风险已经转移。因此，存货的价值的实现最终取决于企业生产的房产品是否最后销售出去并在交付时被购房者接受而不产生销售退回。
因此，我们对房地产企业存货进行分析时可以从以下方面来考察其存货的风险及其价值：
(1)存货构成。如果存货中都是项目的前期开发费用，如前期规划设计费、勘测设计费、拆迁安置费、前期报批费、资本化利息，那这些费用投入所得的几乎是没有价值的，也是基本上无法变卖和收回成本的，因此，光只有这部分构成的存货风险相当大。但如果存货中除了包括上述前期费用外，还有大量工程成本投入，同时，房产品也已经建设中或基本建设完毕，那它还是有相当价值的。如果该企业产品销售状况良好，房产品交付后也不存在重大质量问题，那企业就可以实现销售收入，存货的价值也得到实现；如果该房产品销售形式不佳，那该部分存货价值将大打折扣，可能发生的情况是出现烂尾楼或空置房，短期内不能收回成本或存货价值很小。
(2)房地产企业品牌经营策略与存货价值。企业在开发过程中，是否有对其产品进行市场定位，是否有明确的目标市场，楼盘的设计包装是如何根据目标市场进行相应调整的，营销策略是否有效，这些都对存货的变现能力产生影响。有完善的品牌经营策略的企业，存货变现的可能性大，风险小。
例如在本案例中，存货占总资产的83%(877134.84/1056104.01*100%=83%)，这也就说明企业绝大部分资产都投入在存货中。通过外围的调查我们了解到，该企业开发的3个项目有2个已经预售完成，销售率达90%以上，且该房产品在当地是知名品牌，较受当地消费者喜爱，产品质量在当地有口皆碑。因此，该企业的存货变现能力较强，风险较小，偿债能力较强。
(四) 结合项目运营周期来考察企业的盈利能力。
房地产企业运营周期较长，一个项目通常需要2-3年，如果在现有的以年为周期的报表制度内进行相应的运营分析往往会有极大的偏差。因此，在考察盈利能力和偿债能力时，要针对项目周期进行具体分析，通过计算具体项目的运营周期进行行业比较，以其效率在行业中的相对情况作为评判标准。
例如在本案例中，上年和本年的总资产报酬率分别为1.81%和10.57%，本年盈利能力较上年有很大的提高。通过了解该企业的项目开发周期后，我们发现，该房地产公司迄今为止，已经成立了3年。在成立最初的一年，都是做土地储备前期工作；成立的第二年即上年，主要是完成三个项目的前期规划设计及报批工作，只有一个项目在上年未确认了少量的销售收入；成立的第三年即本年，三个项目中有二个已经销售并完成了平均80%的销售量，在本年有一个项目确认了销售收入。因此，我们可以认为，上年和本年是同属一个项目周期，虽然本年盈利能力有较大提高，但这种提高是建立在上年工作业绩的基础了，因此，这种提高可以认为是整个项目周期盈利能力的表现，而非这一年取得了如此提高。
(五)不同收入政策粉饰下的盈利能力判断。
根据目前我国的财务制度，房地产企业商品房收入确认存在较大的自由度。在这种自由度下，企业可能会根据本企业需要，通过收入政策，人为调节利润。收入政策对利润的人为调节有二种情况，一种是提前确认收入，夸大利润；另一种延迟确认利润，大幅缩减利润。因此，在对房地产企业盈利能力分析时，必须要了解其收入确认原则，在这个基础上，对企业盈利能力进行修正，以作出正确评价。
(六)不同成本归口核算粉饰下盈利能力判断。
根据目前我国房地产企业开发现状，许多企业的项目都是进行分期开发，分期确认成本和利润；一个公司中又可能存在同时开发几个项目的情况。在这种状况下，各期和各项目的成本归口就可能存在人为调节。最为普遍的现象是，许多企业为了延迟交所得税，都采用后期(或后一个项目)成本进入前期项目(或前一个项目)，这样就造成前期项目成本虚增，利润虚低，从而使报表反映出来的企业盈利能力比实际的差。还有一种可能是，把前期成本计入后期，使前期利润虚高，夸大了企业实际盈利能力。这也是我们在实践中应该重视的问题。
(七)重视结合企业非财务资料分析。
例如为他人提供担保，就是影响企业盈利能力极为重要的信息，一旦遗漏，对企业的判断将有严重的偏差。
(八) 通货膨胀时期，应将物价变动对盈利能力和偿债能力的影响剔除。
五、提高企业偿债能力和盈利能力的途径
(一) 控制好负债规模。
负债比重明显偏高虽是行业内普遍现象，但它引发巨大的偿债风险使我们必须重视负债风险的控制。虽然房地产企业利润水平较高，但企业获利能力大小必须考虑到实际面临的风险。风险高的获利能力并不能代表真正的收益性，因为它往往是短期的，不确定的。因此，经营者不要被一时的高额利润所迷惑，不考虑负债风险而一味追求项目扩张。在风险和收益之间做出慎重的权衡，实施稳健的财务政策，加强负债风险管理，追求企业稳步健康发展才是企业长远发展之道。
(二)加快项目开发进度，降低财务成本。
房地产企业通常者存在存货占总资产的比重很高，周转速度较慢的问题，这是值得我们重视的。因为巨额的存货将占用企业大量资金，周转速度较慢，会导致资金成本上升，获利能力下降。因此，企业通过加快项目开发进度，提高存货周转速度，降低营运资金的需求，不仅可以使企业经营风险减少，同时也减少了利息支出和资金使用效益，为企业节约出更多资金用于经营规模的扩大和创利水平的提高。
(三)加强企业管理，控制企业生产成本和管理成本。
实践中我们都知道，房地产行业在巨额利润的掩盖下，企业管理成本和工程成本的浪费是惊人的。因此，作为企业管理者，如果能有意识的提高成本管理和控制能力，提高企业经营管理能力，将能取得不小的经济效益。例如，该公司的本年度期间费用占主营业务收入的10.1%，这个比例与其它行业比是较高。
(四)建立风险管理体系。
房地产开发是个高度风险的行业，不仅风险程度高，而且风险面广。如果能建立一套完整合理的风险防范体系来应对各项不确定的因此，避免由于个别风险因素而导致公司财物损失。风险防范体系的建立应重点关注：政策面的风险防范准备；对市场波动时的应变措施；工程项目的保险情况等。
(五)加强企业资信建设，树立良好信誉，提高企业融资能力。
房地产行业是高额负债的行业，而它的负债绝大部分是通过商业银行贷款得来的。因此，资金是企业的血液，企业融资能力将决定企业的生存和发展能力。尤其在近二年，国家对房地产行业融资监管十分严厉，房地产市场越来越规范，企业通过不规范操作来获取资金的途径减少，风险加大，使得在近一年的时间中，许多实力不强、过度扩张或资信较差的企业面临严重的资金短缺，项目开发无以为继，房地产市场出现洗牌格局。因此，企业应切实重视融资能力的提高，主动建立良好的资信，按期归还银行贷款，按时支付各项应付款，尤其是应付工程款，尽量不占用施工企业的流动资金。
(六)加强企业现金流量分析。
纵观国内企业开发经验，现金流量问题往往是造成企业开发失败的原因。由于国内的特殊情况造成房地产企业普遍存在长短期负债结构失衡，其在短期的现金偿还能力上往往会出现大量问题。因此，对企业未来现金流量预测，根据其项目进度和销售预测估算出未来的现金流入和流出的基本量，进而对企业可能出现的财务危机做出预警。
附表：资产负债表、利润表、现金流量表
资产负债表
编制单位：房地产开发有限公司 2002年12月31日 单位：千元
资产 年初数 期末数 负债及所有者权益年初数期末数
货币资金 67,837.10 96,878.47 短期借款52,000.00168,000.00
应收账款 26,315.04 27,784.69 应付票据 968.76 300.00
其他应收款 15,695.11 10,491.43 应付账款 78,948.59 210,018.09
预付账款 15,147.85 20,358.99 预收账款 59,191.66 46,474.51
存货： 659,174.98 877,134.84 应付福利费 1,665.16 1,734.54
其中：在建开发 659,174.98 786,314.66 应付股利 12,620.02 0
待摊费用1,206.63 175.27 应交税金 5,915.87 14,538.31
流动资产合计：785,376.711,021,102.45 其他应交款 170.85 183.92
长期股权投资6,329.19 5,707.82 其他应付款 16,933.77 19,311.17
长期投资合计：6,329.19 5,707.82 预提费用 83,406.54 1,119.50
固定资产原价49,871.4840,654.24 一年内到期的长期负债0 16,000.00
减：累计折旧15,502.3413,851.74 流动负债合计313,576.75 479,531.35
固定资产净值34,369.1426,802.49 长期借款 16,000.00 26,020.00
减：固定资产减值准备 0 0 应付债券 151,764.98 71,329.45
固定资产净额33,848.4426,802.49 其他长期负债 3,976.97 3,177.16
长期待摊费用6,402.382,491.24 长期负债合计 171,741.95 100,526.62
其他长期资产6,402.382,491.24 负债合计 485,318.70 580,057.97
少数股东权益 4,437.82 5,910.13
股本 63,100.10 139,584.94
资本公积 143,572.61 145,833.64
盈余公积 130,247.04 160,071.93
其中：公益金 16,923.20 19,634.55
未分配利润 5,319.24 24,710.64
外币报表折算差额-38.79 -65.24
股东权益合计342,200.21 470,135.91
资产总计831,956.731,056,104.01 负债与股东权益总计831,956.731,056,104.01
利润表
编制单位:房地产开发有限公司 2002年12月 单位：千元 房地产企业偿债能力与盈利能力分析(五)由毕业论文网（www.huoyuandh.com）会员上传。
