社区物业管理服务发展的探讨 (2)(二)

由政府为主导的物业管理模式在推动社区征地拆迁、推进城市化进程中发挥了积极的作用，但随着经济社会进一步发展，居民将对物业管理的要求越来越高，对于社区群众来说，物业公司都是管委会下面的国有企业，他们希望得到更好的服务，但又不愿意承担应尽的义务，"花钱买服务"的意识得不到居民理解；而在物业管理企业内部，员工也普遍存在吃大锅饭思想，工作中容易产生低效、雍肿、懒散的不良习惯，又加上企业人员素质参差不齐。虽然通过加强内部管理，落实各项制度，重视员工专业培训，情况有所好转，群众满意率有所提高，但仍存在较多管理难题，公司正常运作面临巨大压力。

从长远发展来看，政府部门直接负责物业管理企业会带来较多弊端，需要适应市场经济发展规律，把物业管理权限下放，政府加强宏观调控、加强政策引导，在管理中发挥监管、指导、规范的作用，而涉及物业管理企业具体的人、财、物等事务时应由企业自主管理。

为确保社区物业管理符合社区特点，并切实促进社区物业发展，可重点完善以下几个方面：

一是物业管理法律法规体系必须逐步完善。物业管理的行业管理应由政府管理为主向行业协会管理为主过渡。物业管理企业与政府间的分工要明确，各司其职。健全法律制度、优化法律环境，确保物业管理市场规范，分清各方主体权利与义务，建立符合我国国情的物业管理法律政策框架体系。政府要发挥职能，对物业企业的成立制定合理的法律制度，以法律法规规范物业管理各方面的关系，让物业管理公司在和谐的市场经济体制下公平竞争。

二是必须逐步推进房地产开发与物业管理分业经营。建设、管理一体化体制，使物业管理成为房地产开发商的售后服务环节。基于这一体制，开发商掩盖房屋开发、销售中的欺诈行为，垄断物业管理经营权，规避市场竞争，从而构成了我国物业管理纠纷频发的重要原因。于是，一些小区在开发建设时即存在问题，水热电气不畅通、庭院设施不完善，建筑质量差，屋面漏雨、墙体长毛、下水不通等情况层出不穷，导致业主将怨气转移到物业企业，并以此为由拒交物业费，导致双方矛盾日益激化。房地产与物业管理不分离不利于业主矛盾的解决，物业服务企业只有自主经营、自负盈亏、自我发展，才能从体制上解决建管不分产生的问题。

三是鼓励物业服务企业向专业化方向发展。专业分工有利于工作的协调和监管，提升服务品质，降低成本，实现物业服务企业从物业管理向物业经营和服务过渡。进行物业管理企业内部结构的重新组合，物业管理企业内部工作人员为行政管理人员，保安、维修、绿化、环保等重新组建为服务企业，住宅区域内的服务类工程，由服务企业全权代理。如此一来，物业管理企业和服务企业都能够同时接受业主的监督，也能够接受业主委员会的管理。在这种形式下，业主自营管理、居民委员会物业管理模式都将极有可能实现。