房地产分析(一)

房地产分析

房地产是国民经济的支柱产业，不仅有较高的经济地位，而且还关系到社会的安定问题，也关系到社会发展前进速度。确保本土地区高低收入人群，有房能买得起的市场。 

一 、房子作为人们生活的必需品，人们对房屋的需求是具有缺乏弹性特征的，这也是房地产行业得到稳步发展基础所在。

房地产销售的渠道主要有企业自行推销和委托销售两种。企业自行推销是指企业利用自己的销售队伍将房地产销售给购买者，不需要中间环节。这样不仅缩短了流通时间，降低了流通费用，还有利于开发商及时、全面、具体地了解购房者的需求、购买特点及变化趋势，根据购房者的需要有针对性地采取推销策略和方法，有助于提高成交率。委托销售是利用中间商将房地产销售出去。这种方式能利用中间商的庞大销售网络，扩大产品的销售，减少房地产生产者的资金占用和精力耗费，有助于提高生产和经营效率，但是中间商会分走开发企业的一部分利润，会抬高房地产销售价格导致项目对消费者的吸引力减弱，而且生产者也不能及时地、直接地获取市场。在市场景气程度下降时，开发企业应该根据企业自身和项目情况来选择渠道，如果企业本身有营销队伍或者项目销售量较小，为节约成本可以采取自行销售的方式。可以去积极与一些大型企事业单位联系，以较低的价格来团购。如果项目规模较大，为快速回收资金，可以采用委托中间商销售的方式。此时要注意优选经验丰富，收费合理的中间商，并与其在合同中约定合适的佣金比例，采取激励和惩罚措施要求中间商与自己保持利益一致。 

二、建立绿色品牌的建设容易得到社会的公认和消费者的支持，以此来拉近企业与消费者之间的距离，这有利于塑造企业形象，也有利于挖掘企业可持续发展的潜力。

同时，绿色品牌产品也能使得绿色原材料供应者的竞争能力在同行业间有所提升，占据一席之地。现阶段，经过房地产行业的全面调控，我省房地产行业的发展相对滞缓，房地产企业库存量很大，尤其是包头市，那么政府就可以出台针对现阶段实际情况的财政政策措施。针对包头市近年来房地产交易量持续下滑，房市持续低迷的情况，可以相应下调流转税，并且合并相关税种，比如可以将房地产转让环节的营业税、土地增值税、契税等进行相应合并，并适度降低税收比率，从而提高房地产的流转速度，活跃房地产交易。市场才能够互补，从 而促进和保证房地产业的健康、持续发展。

三、我国目前住房供给市场的划分主要是根据居民的收入划分为高收入、中低收入人群和城镇最低收入人群。

作为住房商品，从保证安全、舒适的角度出发建造，其建造成本是不同，如果不考虑土地成本的影响，不同市场价格的差异是由卖者的利润水平造成的。卖者的这种价格策略实质就是买者价格歧视。在制定政策过程中，代表这里所说的卖者就是政府，作为有限房地产资源，政府是作为垄断者存在。作为垄断者，政府除了追求最大经济效益外（开发商是执行政策的代理人，政府应考虑其代理人的经济利益），还应该追求社会总福利的提高与公平。