（一）房地产市场的概念
房地产是市场，又称不动产市场，从经济学角度来看，狭窄的理解是房地产交易的场所；广义的理解是房地产交换关系的总和，是房地产开发、建设、经营、管理、服务和消费在内的运行机制。它将房地产的开发、建设、服务、流通等各个环节联系在一起，从而实现房地产的价值。房地产市场具有市场的一般特征，作为市场的子系统，它是由房地产经济系统的存在所决定的，并且在房地产经济活动中起着媒介作用。也就是说，房地产市场是房地产商品交换过程中统一，是连续房地产开发、建设、经营、管理、服务和消费的桥梁，是实现房地产商品价值和使用价值的经济过程。
从基本构成要素看，房地产市场是由主体、客体和中介构成的。房地产市场主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场的供求双方。其中，供应方通过对市场提供房地产商品获取货币，即供应方开发、建设 或经营房地产的目的，是通过出售或出租而获取收益或利润；需求方则通过向供应方提供货币而从供应方手里取得房地产商品。房地产市场客体是指房地产市场交易的对象，主要包括房产商品和地产商品。 在我国，地产商品主要是指土地使用权。作为市场，需要有相当数量不同品质、不同类型的房屋商品，供开发建设的土地以及相应的服务，供人们选择使用和交换。此外，货币资金虽不是房地产实体商品， 但也是房地产市场的客体。房地产市场中介是指从事房地产交易活动或 促成房地产交易的中介机构，主要包括交易中间和融资中介。前者指房地产经销商、代理商、经纪人以及房地产交易所等；后者指为房地产的供应和需求提供资金的金融机构。
从房地产经济运行的角度看，市场主体、客体和中介缺一不可。在现代经济条件下，市场主体中需求方是交易形成的关键。从这个意义上说，房地产市场是由那些具有对房地产特定需求或欲望，而且意愿并能够通过交替来满足这种特定需求或者欲望的全部潜在顾客群所构成。
房地产市场需求
1房地产需求的涵义
从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。
从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。
2房地产需求的特点
a房地产需求的整体性
b房地产需求的区域性
c房地产需求的层次性
绍兴房地产市场的现状和发展趋势
陶堰位于绍兴市的东部，在皋埠与上虞的中间位置。“陶堰”本地人把“他”说成是个爷爷不疼，姥姥不爱的破小孩，爹妈还特不争气的那种。为什么这么说呢！第一、在2016年之前，陶堰被规划在绍兴县，也就是说属于柯桥管理，本来呢属于绍兴县管理应该是幸事，绍兴县的管理区有柯桥、平水、东浦、皋埠、陶堰、斗门等几个镇组成，目前看来，每一个镇之前的发展都相当不错，就以相邻的两个镇皋埠、斗门来说，皋埠如今的发展是所有绍兴人都看到的。皋埠从2009年兴建“中亚·香郡”开始走上火爆，从开始皋埠的房产均价在4000元，到如今的均在家8000多元。销售还异常火爆，直至目前为止，皋埠地区的房产的月销售量均在20套以上。再来看斗门，也就是如今的袍江。袍江的发展更是明显，2009年我第一次走在袍江的马路上，刚刚开发的亲亲家园正在造二期，市场价也只有四五千左右，而且买的人还不多，8年过去了，袍江到处是房产，到处是商业，成了独立的袍江新区。再回头看看同样属于绍兴县的陶堰，9年前我来的陶堰是什么样子，9年后没有多大变化。对于经济的发展政府依靠的是房产这个行业来支撑，但是房产何尝不是依靠政府在前进呢！
陶堰目前有四处楼盘是新建的，有已经交付的名爵府、有处在停工状态的陶然名苑、也有处在销售停滞状态的泰和桃花源、另外一个就是销售状态一般的江南景园。先说说名爵府，名爵府是2011年开的盘，其中高层两栋，排屋8栋，目前的销售状态是高层售罄，排屋滞销，一套没卖，唯一有主的几套房产是抵工程款的。第二、陶然名苑，陶然名苑是有代理公司代为销售的，刚刚开盘的一阶段，销售形势还是非常乐观的，但是一年半以后，就出现了工程停滞，销售不出去的状态，经过一段时间的坚持也支撑不下去了，目前就处于烂尾状态了。第三、泰和桃花源，泰和桃花源一共分两期开发，第一期开发了两栋高层，23栋排屋。从开盘到目前销售量在一年7、8套，虽然房子造的美观，但是还是没有逃过滞销的命运。二期就更不用提再开发了。第四、江南景园，江南景园的地理位置是这四个楼盘里位置最好的一个，背面是市场和街道，西面是幼儿园，南面没有遮挡，视野开阔，东面是平陶公路，交通便利，有学校，购物方便，闹中取静。但即便是这么好的位置，江南景园的月销售量也仅是月二套着样子，跟皋埠、袍江比，没法可以比。按照目前的发展，陶堰的房地产项目都濒临枯萎，那么到底是出现哪些问题，会导致陶堰的房地产销售量提不上去呢！
二、陶堰的房地产市场存在哪些问题
首先要说的是陶堰镇位于绍兴市越城区东郊，距市区16公里，镇域面积31.5平方公里。镇政府驻陶堰村。辖1个居委会、11个行政村：陶堰居委会、张家岙村、陶堰村、金墅村、茅洋村、南湖村、邵家溇村、白塔头 泾口村、横旦村、浔阳村、亭山村，总人口2.4万人。水面达5200亩的白塔洋、百家湖如两颗明珠嵌镶其间。
但是陶堰镇村落地理位置分散，集中在陶堰街附近的村落只有三个，另外的村落到镇上都有一定的距离，外加上公交车的不普及，目前公交车只有57路与7路车经过陶堰，但是到白塔村的是一辆都没有，经过亭山村的只有7路车，而且是少之又少。
