浅析房地产价格影响因素(二)

（一）城市化加快房地产需求

随着我国城市化进程的加速，城市规模不断扩大，城市人口日益增长，必然造成对住房需求的增加。北京华远集团总裁任志强在“中国经济50人论坛”上表示，目前每年城市新增家庭住房需求大约为800万套，但每年提供的商品房从来没有超过400万套。商品房仅能满足需求的40%—50%，特别是外来人口导致大城市住房供不应求，例如北京、上海等。可见，我国城市化进程的加速，城市人口的快速增长直接导致了商品住房供不应求。对此，业内人士指出，城镇化过程中由于人口转移将带来大量住房需求，假设人均住房面积为30平方米，那么人口转移将带来住房需求量30亿平方米。因此，房地产行业将成为人口城镇化的最终载体和最直接受益者。

（二）投资性消费激发房价上涨

住房本身具有消费品和投资品的双重属性，购买住房除了正常消费之外，还可用来投资，便出现了专门“炒房”的人群，人为地拉动住房需求，造成房价暴涨，使房地产背离了市场的价值规律。然而造成这种投机住房需求大规模增加的主要原因有：一方面，人民币面临较大的升值压力，大量外资涌入房地产业做短线操作，引发了涉外投机需求。另一方面，民众的可支配收入增加，虽然房价与人们的收入水平还是有很大的差距，但大部分舆论还是看好房地产，有的学者认为中国的房地产价格还会持续上涨，预期未来房地产还有很大的升值空间。从投资性需求来看，近几年，股票、期货、基金 等投资项目风险较大，投资收益缺乏保障，再加上长期低利率；而这几年中，房产价格却一涨再涨，大幅增值，从而导致住房投资需求旺盛，甚至部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。网上曾经大量议论“温洲炒房团”的故事，部分有经济头脑的一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，低价买入再高价卖出。进一步加剧了阶段性供求矛盾，导致房价上涨。

（三）保障住房申请门槛高

住房保障制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。近年来，国家加大了保障性住房建设的力度，尤其是国际金融危机以来，进一步加快了保障性安居工程建设进度，3年内全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，将有力缓解城镇低收入家庭的住房困难。但是，由于保障性住房的“零地价、低税费”，政府不但得不到收益，反而还要拿出土地，投入资金，致使部分地方政府缺乏保障性住房开发的积极性。保障型住房发展相对缓慢，导致门槛过高、覆盖面过窄、实物配租比例过低等问题。目前大多数城市出台的廉租房和经济适用房政策，保障的对象多限定在城市低保范围和低收入家庭的住房困难户，而这只是城市住房困难群体中很小的一部分。大批既买不起商品房又不够条件购买经济适用房的中低收入的居民，被限制在门槛以外，成为“夹芯层”，这是中低收入群体买房难的主要原因。

（四）人口增长、二胎政策放开促使房价上涨

40多年来，我国由于计划生育累计少生了4亿多人。按照这个比例，放开二胎政策，人口或将以每年0.1亿的速度增加，居住需求也随之增加，而土地有限，当越来越多的人集中在一个地方想要解决住房问题，但它的房屋数量却在减少，房价不涨才怪。随着二胎政策的渐渐放开，人口的不断增加，势必对住房需求增加，并且土地市场竞争的逐渐加剧，因此房价上涨是必然趋势。

四、调控房地产价格的建议

（一）开征物业税

物业税的开征可以实现现有税种的有效整合，有利于推动我国内外税制统一的进程。我国涉及房地产的税种有十多种，现实的解决方案应是将现存房产税费的大部分都归为物业税的范畴。而开征的物业税主要是把现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税合并，建立统一的物业税，减并税种，合理收费，降低税负，拓展税基，壮大税源。借鉴西方发达国家开征房地产税的经验，将现行涉及房地产开发和保有各环节（除耕地占用税、营业税、城建税、教育费附加和所得税外）的所有税种和相关收费，合并调整，构建统一规范的房地产税。根据简化税制的原则，对现行与房地产有关的税种进行合并，统一内外资企业税制。建议取消土地增值税，合并涉及房地产开发和保有环节的税种和相关收费，开征统一规范的物业税，并将物业税的征收管理权限下放，确立为由地方政府征收的地方税种。目前我国在土地买卖、拍卖上缺乏透明度和公正性，许多好的地块基本上是转了几手才到开发商的手里，土地价格被人为放大，并转移到初始房价中，造成房价的普遍恶性上涨。“炒楼”这种现象也非常普遍，导致城市房价飘升，增加了实际需求者的购房成本，扰乱了房地产市场秩序。通过开征物业税，可以在一定程度上抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了囤积住房成本，有利于打击“炒楼”者的积极性。并且把相应的征收环节后移，将开发建设、交易等环节承担的费用转为房地产拥有或使用人承担，降低初始阶段的成本，增加保有阶段的税收，进而降低购买者买房的“门槛”，更好的激活房地产业的发展。

（二）银行房产贷款政策的调整

人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示，督促商业银行调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。

（三）降低地方政府对土地财政的依赖程度

摆脱土地财政依赖，需要建立一个新的城市可持续发展策略，从根本上解决问题，一劳永逸。而当务之急是从制度安排上弱化地方“以地生财”的冲动。一方面，亟待完善土地收入管理使用办法，变寅吃卯粮式的一次性“透支卖地”为每年都有土地收入的平稳开发，并且严格管理和规范使用卖地资金，确保卖地收入更多地用于改善民生；另一方面，按照事权和财权相匹配的原则，国家给予地方更多的资金支持，使其能够有财力支撑地方经济社会各项事业的发展。国家出台了许多新的土地政策制度，都是在为新的可持续发展策略做铺垫，以求创立新的财政收入结构，来改变现今对土地财政的依赖。许多专家也提出了很多新的土地财政方式，来改变现今不健康的城市发展方式。 

（四）加大保障房的建设

加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。一是加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造。二是进一步鼓励普通商品住房消费。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。三是支持房地产开发企业积极应对市场变化。引导房地产开发企业积极应对市场变化。支持房地产开发企业合理的融资需求。取消城市房地产税。四是强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。五是加强房地产市场监测。继续加强房地产市场监测分析，建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

用宏观调控的手段来调整供需比例，这样的作用一是让老百姓买的起房子，第二也会对高房价起到釜底抽薪的抑制作用

五、总结

2013年上半年，新“国五条”的出台再次表明中央对于房地产市场调控的决心，并对房地产市场发展过快的城市提出了严格的调控要求。3年过后2016年房价又出现了一波快速的上涨过程，主要省市已经出台了房价调控政策，影响中国房地产市场走势的因素众多：长期性因素：新型城镇化与房地产市场供需关联紧密，影响房地产市场需求结构、总体空间布局与供需平衡，房地产价格在长期上处于上升区间。居民收入增加是房价上涨的长期推动因素。土地供应政策的调整成为影响房地产市场供应的核心要素，合理优化土地利用结构将抑制房价过快上涨。

参考文献

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