浅析房地产价格影响因素(一)

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一、我国房地产价格发展现状 2

二、房地产价格影响因素 2

（一）土地政策 2

（二）房地产消费需求因素 2

（三）投资因素 3

三、我国房地产价格上涨的原因 3

（一）城市化加快房地产需求 3

（二）投资性消费激发房价上涨 3

（三）保障住房申请门槛高 4

（四）人口增长、二胎政策放开促使房价上涨 4

四、调控房地产价格的建议 4

（一）开征物业税 4

（二）银行房产贷款政策的调整 5

（三）降低地方政府对土地财政的依赖程度 5

（四）加大保障房的建设 5

五、总结 6

参考文献 6

一、我国房地产价格发展现状

2018年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大并落实“有效供给”，但是，短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用并产生效果尚需时间，市场上的供需情况仍较紧张。重点城市新房市场成交面积继续缩减，各线城市中一线城市领降；三四线城市新房成交面积亦有所回落，但绝对规模仍处历史较高水平。2018年中国商品住宅成交均价为8544元/平方米，同比增长12.2%，涨幅比2017年扩大6.5个百分点。当年中国城镇居民人均可支配收入39251元，比2017年名义增长7.8%，增幅回落了0.5个百分点。

在整体经济下探、房地产市场高库存的双重压力下，房地产市场依然由黄金十年进入了白银时代。过去的十年，随着我国经济的不断发展以及城市化的快速推进，促使了我国房地产市场的迅速发展。然而，在房地产市场快速发展的同时，这其中也出现了很多问题，由于我国房地产市场经济处于不平衡的状态，导致城市和区域之间房地产市场的恶性扩张，极不利于人民生活水平的提高和整体经济健康持续的发展。

经济改革、城镇化的加速发展以及市场不断扩大化的需求等等一系列有利因素，促进了我国房地产行业的快速发展。但是在市场快速发展的同时，也引起了一系列的问题，比如房价增长过快、市场分化严重，一二线城市房价居高不下，三四线城市房价陷入高库存比的攻坚战中、楼市趋于恶性竞争环境中等等。对于市场中出现的问题，国家也出台过一些调控政策进行调控，虽然有些政策起到了一定的作用，但也有很多问题没有得到解决。

二、房地产价格影响因素

（一）土地政策

全国范围看，各类土地推出量和成交量均不及去年同期，成交降幅大于推出。供应方面，2016年上半年，全国300城市共推出各类用地8.0亿平方米，同比下降7.1%。其中，住宅用地和商办用地同比分别下降12.1%、10.7%。成交方面，全国300城市各类土地共成交6.0亿平方米，同比下降8.0%，降幅大于推出量；其中，住宅用地同比下降11.3%；商办用地同比下降18.3%。出让金方面，各类土地出让金同比增加37.7%；其中住宅大幅增加56.5%，商办土地下降7.5%。

住宅用地楼面价和溢价率创新高。2016年上半年，全国300城市商品住宅用地成交楼面价和溢价率大幅上涨，楼面均价达2949元/平方米，同比大幅上涨53.8%，溢价率为49.17%，较去年同期上涨36.6个百分点。受此影响，各类用地整体楼面价和溢价率同比分别上涨31.4%和27.8个百分点。

中国的土地面积是固定的，每推出并成交一次土地，就意味着土地可建造的总面积减少，势必造成土地成本增加，加之后期的出让金的同比上涨，都成为房价上涨的原因。

（二）房地产消费需求因素

这里的消费需求主要是指住房需求，包括首次购房者的需求。中国人口基数大，人口增长快，这样的庞大人群的需求自然就大;同时，随着我国经济的快速发展，每年的GDP都保持在10%左右，城镇人口的收入水平不断上升，部分群众想要改善住房条件，形成二次自住购房；再加上近几年高校的不断扩展，各类大学基本都落座于一二线城市，而每年几百万的毕业生要在城市就业安置，无形中构成了另一部分人群的购房需求，再加上中国社会结婚要买房的风气构成的新婚房需求群体，由此进入购房置业的高峰期。由于这样的消费需求具有向上的刚性，因此对于房市没法进行长期观望，购房需求的满足需要迫在眉睫，因此只会更加导致房价上涨。

（三）投资因素

随着我国经济的快速发展，人们的收入水平提高和人们观念的转变，人们倾向于把闲置的钱拿去投资，以钱生钱。民众中的多数投资者都没有经过投资方面的系统学习和训练，再加上国内理财行业处在起步和发展阶段，理财产品的缺陷和理财手段的缺乏，人们认为只有房子是最保险的投资品，这样就出现了大批炒房的炒房者。炒房者炒房又挤占了首次购房者所需的商品房，这样的房价自然就居高不下。在国内资本开展大规模炒房的同时，国际资本特别是国际游资也趁机牵起房地产投机狂潮。尽管国内并没有直接开房外资进入市场的政策，但基于人民币会继续升值的良好预期，越来越多的外资通过合资方式渗透到房地产开发等经营环节，造成房价飙升。

三、我国房地产价格上涨的原因