浅析房地产价格影响因素(二)

  城市化是社会经济发展的必然趋势，城市化包括城市人口增多、城市数量的增加及规模的扩大、城市建设的发展，是影响房地产需求的重要因素。

1.城市人口增多

改革开放之后，经济的发展提供了大量农村人民的就业机会，因为城市基础建设水平远高于农村，生活条件和个人发展机遇有优于农村，再加上城市收入比农村高出很多，大量的人口从农村迁移到城市，随着人口的增加，对房地产需求必然增加，从而促使房地产价格上升。

2.城市数量的增加及规模的扩大

据统计，我国约有13亿人口，城市人口数量密集，加上工业快速发展，城市数量的增加及规模的扩大是必然的结果。城市数量的增加及规模的扩大，少不了房地产的开发建设，让更多的人居有定所，避免造成区域性的住房紧张，也可抑制区域性房产的价格大幅度上涨，城市数量、规模的增加，让人们对房地产有更多的需求。

3.城市建设的发展

 城市建设的发展，让城市有了新风貌，高楼耸立，各色大型商店拔地而起，崭新宽大的街道，城市绿化大面积的覆盖，旧城区的改造，使居民的居住环境得到了很大的改善，从而吸引大批的人有了居住的欲望。城市的新风貌，也少不了房地产的建设，房地产商为了更加贴合城市的发展状况，为了满足不同消费层次群体的需求，在建设传统的住房模式的同时，又开发了新的模式，建设了集写字楼、购物中心、酒店、会展中心、娱乐中心、公寓和住宅等一体的公共商业设施，像国内的大型房地产开发商，万达、中粮、万科等，纷纷加入了其中。吸引了大批的房地产投资者，还有追求高品质生活的消费者，房地产的需求量与价格并没有降低。

（三）国家有关经济政策

国家的有关经济政策对房地产的价格和市场需求有着较大的影响因素，主要包括以下方面：

 1.国家的土地政策

   国家的土地政策影响着土地的交易价格、房地产开发投资、土地开发面积等。有些农村的田地，被用来征收建设楼房，这些一般建设的楼房相对而言价格会比较便宜，房屋面积上也会比较宽广，这些房屋一般也会用来当做拆迁户的安置房，购置房会比城市的房屋价格给予更多的优惠，一般居民也会选择这样的房屋，在房地产市场上还是有较大的需求量。

 2.国家的财政政策

我国的财政政策主要是过调整税收种类和税率来影响房地产市场，税率越高，购买房屋的附加价格就会越高，经济实力较低的居民家庭，就会望而却步，使房地产的销量降低，从而影响到房地产的需求量。

3.国家对利率政策的调整

房地产的购买大多采用银行贷款的方式，这使得房地产的需求和利息息息相关，利率将提高，人们的存款意向将增加，投资意向或购房意向减弱。如果国家对利率降低，开发商减少了成本，房地产价格没有太大的涨幅，人们对住房的需求不会有所下降。

（四）消费者对未来的预期  

但对于房子，有些人基于房子上涨的预期而买房，希望在卖出房子时比买入时高，增值部分扣除掉持有成本后还有剩余，由此来获利。也有大部分人，将房子作为自己的固定资产，认为房价只会有所上升或平稳不降价，以此来提高自己的资产总额或稳定自己的资产金额不会被贬值。由此人们对房地产还有较高的需求。

 

二.房地产供给的分析  

（一）土地的供应

国家对房地产土地供的应量，直接影响着房地产的市场价格，房地产土地供应量要是减少，特别是一线、二线经济发达地区的城市，会使该区域的住房资源紧张，出现供不应求的局面，促使房价大幅度上涨，人们对房地产的需求量也会相对减少。国家增加房地产土地的供应量，吸引较多的房地产开发商，使楼盘多样化，市场竞争激烈，有效抑制房地产价格的涨幅，合理化房地产价格，使更多的老百姓能够购买的起住房。

1. 特定地区的供应