房地产企业融资渠道分析 (2)(二)

3、 房地产基金: 房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。因此，海外地产基金对于国内众多的房地产企业来讲，可以说是杯水车薪。国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步发展，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。

4、 上市融资: 上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难，门槛高等问题突出。据有关资料，目前我国上市的房地产企业只有七十家,比如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。据悉，2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下，以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。并且存在着以下问题，房地产企业整体素质较差，历史遗留问题严重，管理层专业素质差。

5、房地产债券:房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。近年来，发行房地产债券的企业也屈指可数，因为发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用这种融资方式。2004年，伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，2006年债券市场的发行量将有一个大的增长已成必然。而像短期融资券、企业债的发行更有可能成倍增长。

主要原因是：一是我国对发行债券的主体要求严格。根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是，我国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。

由此可见，我国房地产融资渠道比较单一，主要有商业银行作为支撑来维系房地产业发展的资金需求，而信托、上市、基金等其他融资渠道发展较为缓慢、利用不够充分，多元化的融资体系尚未形成

 二、对于我国目前融资困境的房地产企业，我们的主要应对策略有以下几点：

  1、面对现实，制定多元化融资发调整心态和思路展渠道.

首先，融资管理人员的素质直接影响融资管理的质量，对房地产企业强化融资管理至关重要。全面提高融资管理人员的素质，首先，房地产企业在招聘融资管理人员的时候，要结合企业的实际情况，选择专业素质较高的人才，同时，注意引进高素质的专业人才，为企业的筹融资管理提供人才支持。其次，加强对相关人员的培训工作，定期组织员工学习筹融资管理方面的知识，提高工作人员的专业技能，同时注意对员工进行考核，考核合格才能上岗。 房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。 拓宽银行信贷渠道，积极争取银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。房地产企业自筹资金比例逐年提高。但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。目前房地产开发企业至少有90%以上的资金是来自银行系统，融资渠道主要依赖银行。

2、买壳上市是我国房地产企业上市的良好途径。