房地产企业融资渠道分析(一)

房地产企业融资渠道分析

文章论述我国房地产企业融资渠道的现状趋势，并分析我国房地产企业融资渠道的对策和提议探讨

一、我国房地产企业融资渠道的现状趋势

我国经济自改革开放以来发展迅速，目前已在世界经济大国中排名第二，仅次于美国。房地产业在我国经济发展中占了很大的比重，已经成为我国国民经济的支柱产业。房地产业的开发资金需求量庞大，这使得融资对房地产而言相当重要，可以说房地产融资是房地产项目成功的重要基础，那么房地产开发所需的庞大资金从何而来呢？我国房地产融资渠道严重依赖于银行体系的现状是近几年来社会各界所关注的一个核心问题。构建多元化的房地产融资体系是解决这一问题的关键所在。根据政府的政策目的，我国房地产融资渠道的发展趋势和房地产融资体系具有以下几个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化等多个提点。

二、现行我国房地产企业融资渠道的分析

    1.从房地产企业资金来源上来看，它主要包括以下多种渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金、发行企业债券；四是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；五是房地产基金，房地产基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；六是商业信用，如建筑施工企业和商家的短期资金垫款。2.从总量上看，近几年，中国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2005年1~11月中国房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长22.2%。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少7.1%，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。3.从结构上看，中国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了中国房地产开发资金来源的98%以上。其中，其他资金来源一直占据资金来源的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，2005年1~11月其他资金来源达到了8041.73亿元，同比增长速度由年初的47.2%下降到11月的14%，而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度，1~11月达到6065.21亿元，同比增长速度达到了38.9%，其中开发商自有资金为3378.16亿元，同比增长速度为42.1%，开发商自有资金的比重比去年同期上升了2.7个百分点，国内贷款则占据着第三位的资金来源，1~11月银行贷款部分达到了3187.45亿元，与2004年同期相比增长了16.5%。

    我国房地产企业融资渠道存在弊端生产的影响。在货币政策从“稳健”转为“从紧”现行金融调控政策影响，传统房地产企业的融资渠道弊端所产生的影响正日益凸显。1、融资信用风险高度集中，银行风险增大。由于传统房地产企业融资渠道存在事实上的单一模式，将房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行，使银行承担风险增大，且一旦风险爆发，不但会危及金融业，甚至会危及整个国民经济整体的健康发展。2、房地产企业的发展将面临资金瓶颈。房地产业是一个资金密集型产业，资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显。由于受现行宏观政策主导下的货币政策“从紧”的影响，房地产企业试图通过传统银行贷款的融资渠道获取资金支持的难道将进一步加大，势必使一些中小型房地产企业的发展面临困境，进而制约整个房地产市场的有序竞争，使房地产企业的发展面临资金瓶颈。

（一）自筹资金。

      2009年房地产企业通过自筹方式获得资金总额为17949．12亿元，2010年自筹资金总额为26637．21亿元，2011年自筹资金总额为35004．57亿元2010年自筹资金总额比2009年增长了48．40％；20“年该值比2010年增长了31．41％，自筹资金环比增长速度放缓。依据表中数据计算可知，2011年自筹资金占了资金来源总额的4l％，2010年利用外资占了资金来源总额的37％，2009年该值占资金来源总额的31％，连续3年自筹资金占资金来源总额的比例在不断上升，但不会上升太快。可见，自筹资金处于相对稳定的增长状态。

（二）预售资金。