房地产融资渠道分析
内 容 摘 要
房地产行业是 资金密集型行业 。资金需求量大、资产负债率高、投资回报高，风险集中以及投资回收期长等特点，使得资金问题始终是制约房地产企业发展的重要因素。本文深入分析房地产企业的资金来源和资金使用中存在题 ，追溯其原因，进而提出解决我国房地产企业资金问题的若干建议 。
目录
一、我国房地产融资渠道现状问题…………………………………………3
（一）融资主要依赖银行贷款，且贷款方式少……………………………3
（二）外部环境问题…………………………………………………………3
（三）法律法规不健全 , 影响融资渠道拓展…………………………….4
（四）融资水平差异较大……………………………………………………4
二、房地产企业融资问题的原因分析………………………………………4
（一）融资方式单一，风险大………………………………………………4
（二）金融创新工具稀缺……………………………………………………4
（三）缺乏理性 ，有计划的融资策划…………………………………….5
（四）房地产企业风险管理水平不高………………………………………5
三、发展我国房地产融资渠道的对策和建议………………………………5
（一）完善房地产企业外部融资环境………………………………………5
（二）房地产企业融资渠道的创新…………………………………………6
（三）房地产企业自身经营管理机制的完善………………………………6
（四）加强对房地产金融市场的宏观管理和调控…………………………7
（五）大力推行融资租凭……………………………………………………7
（六）加强和完善各项政策法规……………………………………………7
四、结语………………………………………………………………………8
参考文献………………………………………………………………………8
一、我国房地产融资渠道现状问题
（一）融资主要依赖银行贷款，且贷款方式少
1.房地产企业的各个经营过程都离不开银行的支持。房地产企业属于资金密集型企业,要想持续发展就离不开资金,也就是说没有资金就没有房地产。因此,房地产企业的融资很重要。目前,房地产开发在国内主要有三种方式:一是房地产开发流动资金贷款;二是房地产开发项目贷款;三是房地产抵押贷款。但我们都知道,房地产行业的特点是开发周期长,目前这三种贷款方式的期限都很短,无法满足房地产开发周期的需要。
（二）外部环境问题
1.资本市场不健全。首先，我国房地产抵押贷款保险机构参与少，担保机构缺乏，银行在这种单一的市场中苦苦挣扎，风险自担，很不稳定。设计一个机构合理，抵押、担保和保险相互交叉、相互依赖的多层次市场，形成稳定的房地产金融市场，对我国未来房地产市场的发展至关重要。其次，各市场层次之间发展失衡，我国股票市场发展迅速，而债券市场相对滞后，股票市场和债券市场内部也存在结构性失衡。再次，信贷市场上资金逆配置导致金融市场内在功能的缺失，融资效率低下。在经济转轨过程中，由于我国受传统的融资体制性限制，国有银行独大，并且我国房地产企业对银行系统严重依赖和地方政府对银行的行政干预严重，使得银行信贷手段的约束力十分有限，融资效率低下。资本市场对我国经济发展和房地产业的实际推动作用与我国的经济发展规模不相称。
2.房地产企业与地方政府的利益关系。土地有偿使用特别是土地使用权有偿出让，使土地成为地方政府的“摇钱树”。在现行体制下，由土地产生的资产性收入和大部分税费主要归地方所有，造成地方政府高度依赖土地收益。在这种利益驱使下，形成了房地产企业和地方政府相互依赖的利益关系，使房地产企业不注重效益分析，在融资过程中往往不考虑风险和成本以及资本结构的合理性，从而达不到与地方政府的利益均衡。
（三）法律法规不健全 , 影响融资渠道拓展
相关政策、法规不完善 , 有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系 , 缺乏相互一致性与协调性,操作困难,直接影响房地产融资渠道的正常开展。如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式 , 房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受,但是最关键的法律条件却处于真空状态 , 使金融创新面临无法可依的困境
二、房地产企业融资问题的原因分析
（一）融资方式单一，风险大
1.根据统计估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接的来自商业银行信贷。而另一方面在我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，银行信贷贯穿于土地储备，交易，房地产开发和房地产销售的整个过程。通过住房消费贷款，房地产开发贷款，建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形势的信贷资金集中，使得商业银行实际上直接或间接的承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。一旦房地产市场出现吸纳速度放缓，资金周期超过同类商品开发项目的品均建设周期，将严重影响房地产开启企业的资金周转，导致商品开发贷款风险迅速上升；2.房地产抵押贷款，包括个人住房抵押贷款和以房地产资产作为抵押担保的其他类型的贷款数额巨大，如果过量供应或房地产价格大幅下滑，商业银行房地产抵押贷款的不良贷款比率就会迅速增加。
