房地产融资渠道分析(二)

房地产融资渠道分析(二) 房地产融资渠道分析

（二）金融创新工具稀缺

与发达国家相比，我国房地产金融工具创新较少，基本上都是沿袭传统方式。房地产金融工具创新相对薄弱，没有专门设计合适的不同房地产企业实际情况的多样化贷款品种。此种现象严重影响了我国房地产金融服务水平和防风险能力的提高，进一步拉大了与发达国家同业的差距。因此必须加快房地产金融工具的创新，根据我国国情和个人具体经济状况，在借鉴发达国家做法的基础上，研究金融工具创新问题，开发出有针对性的多样化的信贷品种，以便为房地产开发建设提供更多的选择，增加房地产开发的融资渠道。

（三）缺乏理性 ，有计划的融资策划

很多房地产公司一开始并没有一个完整、可行的融资计划 。甚至有些是在开工后发现资金 不够 ，才开始融资，这就导致了融资过程的盲目性 。有的公司是“临时抱佛脚 ”，在没有计划的情况下就开始了融资。由于对融资理论一知半解，往往不能做出准确、科学的融资决策，融资成本也得不到控制。经验的不足和时间的紧迫性致使选择的余地不多，不仅资金的来源不广，同时资金也不够充足 ，容易给项目带来不必要的麻烦 ，很难达到预期的融资效果。

（四）房地产企业风险管理水平不高

由于各种不确定因素的存在，企业面临着各种风险。房地产企业融资的风险主要表现在：惯用的融资渠道被封死，而企业却没有及时预警到；由于宏观政策的出台，使得企业融资成本的加大，而企业却没有及时识别与应对。这些问题出现主要是因为目前大多数房地产企业没有建立一套完善的财务预警系统，财务人员水平偏低等因素造成的。

三、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

（一）完善房地产企业外部融资环境

1.没有完善的制度和监管措施，房地产融资多元化只能是盲目的饮鸩止渴，而敢于冒险的投资者可能会成为首当其冲的牺牲品。因此，在多元化的融资改革中，必须不断完善相关的制度和市场规则，维持和保证整个市场的公平与公正。

2.建立健全政府支持体系。房地产金融是一个具有极大风险的金融领域，必须设定一种有效的机制和相应的制度安排，政府支持体系至关重要。一方面，政府能够通过它来对房地产市场进行有效的间接调控，防范系统性风险；另一方面，政府能够通过它来贯彻自己的诸如保证低收入者拥有体面的住房的政策意图。可见，政府机构支持和政策鼓励是房地产证券市场发展的重要保证，我国政府在政府支持体系这个领域内应该有所作为；同时向社会提供抵押贷款，向普通收入家庭提供低首付抵押担保。在国家的宏观调控指导下，对全国的抵押金融市场进行规范和管理，既能实现政府保障低收入者居住的政治意图，也能促进全

国房地产金融的规范化运作。

（二）房地产企业融资渠道的创新

通过吸引股权投资 , 扩充自有资金。自有资金是一个企业生存和发展的基础。首先必须有充足的自有资金来支持整个企业的良性运作 , 然后才能受到外部投资者的青睐。扩大自有资金的渠道之一是增加内部积累 , 这就要求公司通过项目开发和经营 , 逐步增加积累 , 把企业逐步由小做大 ; 另一方面 , 外部的资金投入同样可以增加企业的自有资金。外部投入主要包括两种方式 : 一是企业原有股东增加投入 ; 二是新股东加入企业 ( 通过私募扩股 ) 。这两者同样建立在投资者对企业发展前景的良好预期之上。再者，相对银行贷款而言 , 房地产信托计划的融资方式 , 可以降低房地产公司整体融资成本 , 节约财务费用 , 而且期限弹性较大 , 有利于房地产公司持续发展 , 在不提高公司资产负债率的情况下 , 可以优化公司结构。

房产债券是当前重要的一种融资渠道，为了保证房产债券的市场化和健康发展，必须制定相关政策，对房地产债券信用评级体系加以健全，保证其科学有效性。投资基金是一重非常有效的融资方式 ，特别是工业快速发展情况下能使有一定基础的房地产企业有稳定的资金来源，然而当前我国房地产投资基金正处在无法可依的状态，因此，必须尽快颁布和实施投资基金法。多引进一些国际上比较流行的融资方式和投资基金，丰富我国房地产企业融资渠道。

（三）房地产企业自身经营管理机制的完善

房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。以往在商品房贷款资金回笼环节中，整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。企业可参考当前市场的情况，适当的优惠，例如首付超过30%，或一次性付款的，这些企业应以多种鼓励方式来促进，加快资金回笼，提高企业的资金流通率。另外还要减少企业过度预支，严格控制成本费用的支出。

（四）加强对房地产金融市场的宏观管理和调控

在目前情况下,对房地产金融市场的调控由政府和中央银行共同完成。政府运用经济手段依法对房地产金融市场进行调节,使其发展符合宏观经济和房地产业发展的需要。中央银行根据宏观经济发展的目标,通过房地产金融市场操作调控手段影响房地产金融市场上的融资活动,直接调节房地产融资的规模和结构。同时建立类似于国家政策性银行的房地产金融机构,一方面为进入市场融资的主体提供贷款担保和保险,并协调其业务活动。通过制订实施《证券法》、《住房抵押贷款法》、《住房抵押贷款保险法》等房地产融资法及与房地产金融市场运行有关的其它法规来保障房地产金融市场的正常运转,使房地产金融市场业务活动规范化。

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