房地产中的预售资金行为。是指在房地产产品还没正式进入市场前进行的房地产公司为了回笼资金的一种销售行为。房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人由承购人支付定金或者房价款的行为。对于一些设计、发明类的产品，可以通过预售来了解该种产品是否有市场，特别是针对一些只能通过批量化生产的产品而言。通过预售达到一定量后才可以投入生产，有效规避了生产存在的风险。对于预售过程中没有成功的产品就表明该产品的实用性以及受欢迎度有待考究与论证，这是一种规避批量化生产造成浪费以及进行市场调研的很好方法。
（三）商业银行贷款。
根据央行和银监对全国除西藏以外的30个省市的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有约70%来自银行贷款：“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房地产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖明显过高。一旦房地产经济产生波动，那么房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响我国的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险指引》，2005年的“国六条”，“国事物条”相继出台，银行贷款被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是针对房地产市场的，而是为了收紧流动性、压制通胀压力，但给房地产资金供应产生了不小的影响。房地产企业资金链的脆弱显露无疑，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。
商业银行贷款越来越流行,对于商业银行贷款有些人可能不太了解,商业银行贷款是贷款的哪一种呢?那么来了解一下到底什么是商业银行贷款吧。商业银行,其在网络通俗的谐音是“存吧”,意为存储银行。商业银行的概念是用于区分,中央银行以及投资银行的,是一个以营利为目的和以多种金融负债筹集资金以及多种金融资产为经营对象,具有一定信用创造功能的金融机构。
三、我国房地产企业融资渠道的对策和提议探讨
我国房地产资金主要来源依靠银行信贷，另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资，由于各种各样的限制，融资规模依然有限。近几年，国家金融宏观调控，造成房地产企业资金供应紧张。在这样的背景下，我国房地产企业融资趋向多元化发展。建立起一个多层次的房地产融资体系以满足融资多元化的需求是当前我国房地产融资的主要问题。理想的房地产融资体系应该是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等利益型融资方式获得的；中期资金则是通过混合型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单的说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个金融体系中，金融业与房地产业都实现了投资、融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化和公众化，金融系统的风险也得到了保障。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。
（一）建立多层房地产融资体系。
当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房地产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对比较高，中小型企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建设多层次的金融体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能正真减少对银行贷款的依赖。我认为可以通过以下方式进行尝试，一是扩大权益融资比例，降低行业整体债务依赖度；二是对大型房地产企业，可发行短期债券融资，对于中小型企业，则可以大力发展房地产投资信托基金等方式。
（二）开发房地产金融投资产品的多元化。
房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房地产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的房地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样的，只不过银行是吸收存款来的，房地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是房地产基金、房地产投资机构、房地产专业投资银行，包括房地产信托和房地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。
（三）完善房地产金融法律法规。
国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全，规定不具体。从整体上看，严重泄后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具，如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。
综上所述，作者认为，构建多元合理的、符合我国国情的融资渠道，除了不断克服现行宏观政策主导下的金融调控政策给传统银行贷款和传统融资带来的消极影响外，现阶段我国应重点培育发展房地产信托业务，同时积极探索完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠道。总之在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依赖银行信贷的单一局面，走多元化发展路线。但面临现实的困难，房地产金融市场中融资中介机构不健全，金融产品和融资方式太匮乏，法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。建立以银行贷款为主渠道，配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式结合的良性的、低风险的、高效率的融资渠道。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据企业特点，采用多种融资途径方法。
参考文献：马艳萍-《江苏商论》-2010-2010（17）
高聚辉-《中国房地产金融》-2006（6）
巴曙松，张旭，王淼-《中国房地产业》-2006（4）
梁荣-南开大学-《财经科学》-2004（6）
吕连菊-《我国房地产企业的融资渠道分析》-2013（3）（12）（47）
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