住宅周边配套对房价的影响分析（比如教育配套、超市、医院等）(一)

摘要

从1988年全国住房制度改革会议开始，到1992年南巡讲话之后，中国的房地产项目迎来了蓬勃发展，尤其是在1998年全国福利化分房取消之后，神州大地雨后春笋般的涌现，造成市场的混乱让政府措手不及（虽然政府总是落后于市场），直接体现便是房价高速上扬。房价无疑是这个阶段最激烈最揪心的话题。追本溯源，分税制和土地所有权是个绕不开的壁垒，这涉及经济体质，甚至政治制度的改革深入。抛开这些不确定因素，很多人希望在房地产市场趋于正常的环境下，能够真正稳定房地产市场的成本，透明成本，然后让市场来优胜劣汰。本文分析的只是影响房价众多因素之一，虽然没有严谨的数据可以证明，这个因素对房价到底的影响占多大比例，特殊的国情下，将这个市场参照领美国和日本没有意义。我们摸着石头过河，是要到达这个河的彼岸呢，还是一直在享受摸着这个石头的感觉？

目录

一、住宅周边配套的定义与类型 ……………………………………………………………………1  

二、配套设施对于房价影响的分析…………………………………………………………………1

（一）基础设施………………………………………………………………………………………1

1、基础设施的分类

2、基础设施对房价的影响

（二）公共设施…………………………………………………………………………………………2

1、公共设施的分类

2、公共设施对房价的影响

三、配套设施对房价影响的趋势预测…………………………………………………………………3

（一）基础设施…………………………………………………………………………………………………3

1、“四网合一”工程覆盖

2、无线WIFI覆盖

3、卫星电视直播到户

4、太阳能环保设备

（二）公共设施………………………………………………………………………………………………………4

1、公园与湿地

2、地铁与公交

3、优质的教育环境

4、老年产业的配套

参考文献……………………………………………………………………………………………………………4

一、住宅周边配套的定义与类型

住宅配套设施包括基础设施和公共设施。基础设施是指小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、电视系统、绿化等设施。基础配套设施是开发商必备的功能设施，如果说房屋是商品的话，这些是商品必备的基本功能，满足商品房购买者的日常起居的基本需要，由于这些相关配套基本设施的建设掌握在垄断企业的手中，因此对于房屋价格是指为居民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施等公共建筑。由于公共设施受到行政区域因素和社会资源分配因素的制约，因此，对于房价来说较为显著。当然，小区的规模反过来亦同样影响着行政区域划分和社会资源的分配，决定或者说影响公共配套设施，只能是小区的规模（参照乡镇规模），从城市的规划来看，建筑面积100万方以上、居住人口达到2万人以上的小区可能会有公交、从幼儿园到九年义务教育学校，规模较大（500平方以上）菜市场，吸引各大商业银行、商场，娱乐休闲业以及社区医院甚至综合性医院进驻，可这任然不是影响公共配套建设的决定因素。

二、配套设施对于房价影响的分析

（一）基础设施

1、基础设施的分类

通过对基础设施的定义，一般来说是指供电、供水、供气、通讯、广电、会所、绿化、停车等等，基本设施随着社会和经济的快速发展也随之变化，很多建设不足10年的居住小区基本配套设施落后在这些已经逐步凸显，这也从侧面反应了政府在规划和开发商在市场远景的预见行上的局限，从业主物业保值和居住舒适性的角度上来看，这是不负责任的表现。

2、基础设施对房价的影响

基础设施对房价的影响主要提醒在城市基础建设配套的费用上，而根据配套建设费的多少，决定开发商分摊到房价的多少。由于地域政策标准统一和实施时间的稳定性。因此对于房价的影响理论上来说，在同一区域影响幅度并不大。目前国内很多城市政府直接向开发商收取基础设施配套费用或建设费，作为城市基础设施建设融资的重要渠道。例如，杭州市普遍住宅项目建设单位除了负担小区内小配套的费用，还需要缴纳区外附件的污水、雨水、燃气、自来水等管道安装和道路、绿化工程等“大配套费”。当然，也有些城市将政府责任转嫁给开发商，在这里不予展开，比如说重庆、广州、昆明等城市规定商品房开发项目必须配建一定比例的经济适用房或廉价房。

配套费收费标准各地不一。上海市1995年起年征收住宅建设配套费每平方米建筑面积370元，包括市政府公用基础设施部分210元，公建设施部分120元。北京市2002年规定城市近郊区住宅项目按每平方米160元、非住宅项目200元收取。青岛市2002年规定为255元。无独有偶，我国城市基础设施配套费或建设费实际上类似于美国很多城市70年代所开始的土地开发征收，即开发商在获得开发许可时需要承诺为城市基础设施以及其他公共服务承担部分成本，承担的方式有实物地租形式和货币形式的开发费。当时许多城市由于人口增长过快或其他原因，房地产税收收益远不足以弥补地方公共物品支出的缺口，因此不少城市向开发商征收开发费。因此可以判断基础设施配套的征收会导致新建商品房价格有一定影响，但影响的幅度有多大，分析起来则稍有些复杂。