浅析我国房地产的市场调控政策和效果(二)

我国自1998年实施房地产改革以来，房地产市场经历了形成、发展的过程，房地产业成为了国民经济的重要部门。十余年间，根据不同的经济背景、国家的房地产调控政策几经调整和变化。

（一）支持房地产发展的政策时期（1998-2003）

在东南亚金融危机以及国内政治经济的背景下，国家将房地产业作为经济发展的重要行业，积极支持房地产的发展，建立相关的市场制度。1998年我国进行了房地产的改革，房地产市场是一个崭新的市场，建立和完善与其相关的各项制度是其发展的基础，这也是这几年房地产政策的重要内容和最大的一个特点。相关的制度包括土地出让制度、住房公积金制度、房地产信贷消费制度、房地产中介收费制度等。这个时期对房价的政策，以管理规范为主。随着房价的持续增长，为了给房地产市场降温，同时避免金融风险的发生，2003年6月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。该通知要求加强房地产开发贷款管理。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定，对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。虽然此时中央银行已经注意到房地产市场过热的苗头，但是重点关注的是高档商品房和别墅，加强贷款管理的方案并未对普通商品房进行明确的规定。此外，在这段时期，房价问题并不突出，也并未吸引各方的强烈关注，因此各项政策并没有过多的关注房价问题。

（二）控制房地产价格的政策时期（2004-2008）

表2 商品房销售价格指数（以上一年度为100）

统计年度 商品房销售价格指数

1998 99.9

1999 100.3

2000 100.8

2001 101.8

2002 103.4

2003 105

2004 109

2005 107.7

2006 105.8

2007 107.7

2008 106.6

数据来源：中经网统计数据库

由于房地产价格的过快增长，中央政府采取控制房地产价格为主的政策，积极利用经济手段以稳定经济的发展并预防房地产泡沫。1998年房地产改革后，房地产业逐步成为国民经济的支柱产业，在经济高速增长的背景下，商品房价格也在持续上涨。

从1998-2008年的数据中可以看出，前五年商品房销售价格指数平均比上一年增长了1.2%，而在2003年之后的年度的增长率都在5%以上，其中2004年至2008年间的商品房销售价格指数年均增长达到7.36%，显示出房价增长的迅速程度。这是全国的数据，个别地区2004-2008年间的房价增长远远高于全国平均水平。以北京为例可以明显看出房价的过快增长。

表3 北京的商品房销售价格

年份 商品房本年销售价格（元/平方米）

1999 5647

2000 4919

2001 5062

2002 4764

2003 4737

2004 5053

2005 6788

2006 8280

2007 11553

2008 12418

数据来源：中经网统计数据库

从上表的数据中可以看出，1999年-2003年间北京的商品房销售价格没有出现较大变化，基本持平，但在2004年到2008年间却不断增长。2008年销售价格较2004年上涨了近2.5倍。

以上数据说明，无论是从全国范围来看，还是就个别地区而言，我国的商品房价格在这段时期持续增长。这一时期，公众购买商品房已经不仅仅是为了满足居住需要，同时将其作为用于投资的商品。中国经济持续的高速增长，房价上涨的预期加强，商品房的投资、投机需求将会长期存在，具有保值增值性双重功能的商品住房成为投资客的首选。

这一时期政府对房地产市场的调控主要以控制房价的高增长成为政策的主要目标。其中尤以2005年“国八条”、2006年“国六条”的提出为代表。2005年国务院发布《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”，要求各地区和部门“充分认识房地产业的重要性和住房价格上涨过快的危害性，高度重视，加强领导，把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨”。仅仅一年之后的2006年，国务院总理温家宝在主持的会议中提出控制房价的六条建议，即“国六条”，再次强调控制房价的重要性。这个时期，中央政府把控制房价提高到政治高度上，从出台政策的密集度以及政策的具体内容，也能够看出政府对房价问题的重视，并且政府在房地产调控中的重中之重就是控制房价的过快增长。这一时期，金融，尤其是利率政策逐渐成为调控的主要手段。国家不断的利用存贷款利率、住房贷款政策、存款准备金率对房地产市场进行调控。仅在2007一年中，中央银行就六次调整了存贷基准利率，十次调整法定准备金率。在同一年中国人民银行发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对房地产开发贷款、住房消费贷款、房地产贷款检测等方面做出了严格的规定。可见，从这个时期开始，金融政策已经成为房地产调控政策中的重要内容，体现了国家调控房地产市场的方式有所改变。

（三）刺激房地产发展的政策时期（2008-2009）

在全球经济危机的危险下，经济增长再次成为中央政府考虑的首要问题，在这个时期采取了宽松的财政政策和货币政策，以及一系列的经济刺激计划。

2007年起，随着美国次级抵押贷款违约率的不断上升，引发了美国的次贷危机，并迅速演化为影响世界经济体的金融危机，金融危机后演变为大规模的经济危机，让中国发达国家经历了上世纪30年代大萧条以来最艰难的困境。2008年全球经济危机使中国经济面临着下滑的压力，就是这段时期最主要的经济背景，所以这个时期所出台政策的主要目的是保持经济增长。在此目标下，央行采取了适度宽松的货币政策，具体为2008年下半年四次下调了存贷款基准利率，两次下调了法定准备金率。房地产业在国民经济的发展中处于举足轻重的地位，用宽松的货币政策满足房地产企业的资本金要求，可以稳定房地产业的发展，也保持经济的平稳运行。

之前对房地产市场的调控是为了控制房价，因经济所处环境和运行状况的不同，为了不使经济陷入疲软状态，这一时期政府积极支持房地产发展。2008年12月国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度”，对居民首次贷款购房贷款和首付款实行优惠政策，在满足一定条件下购买第二套住房也可享受优惠政策。根据中央的宏观调控政策，2009年初各大商业银行纷纷降低贷款利率，对住房消费实行优惠的利率政策。这一时期实行适度宽松的货币政策，积极的财政政策，四万亿的投资计划，保证了经济的增长适度，2008年和2009年GDP的增长率分别达到了9.6%和9.2%。政府保增长的目标达到了，但大量的资金流向了房地产业，导致了房价的空前增长。