浅析我国房地产的市场调控政策和效果(三)

（四）严厉控制房地产的政策时期（2010-2012）

由于上个时期的一系列刺激政策导致房地产价格的高涨，中央政府利用行政手段和经济手段采取了更加严厉的控制政策。国家为刺激经济平稳发展而运用的的四万亿投资政策发挥了明显作用，使2009年GDP的增长率达到9.2%，可以看出2全球金融危机时期，政府更注重保证经济增长，而不是防止经济过热。2008-2009年采取的宽松的房地产政策造成房价的过快上涨，结果是2009年全国平均的商品房销售价格比2008年上涨了23.2%，房地产市场面临着过热的压力。

这一时期开始实行限购政策，从2010年4月出台以后，在一年多的时间内不断加强限购程度，同时不断扩大政策实施的范围。2010年4月17日，国务院出台“新国十条”，第一次提出了限购，“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。从中可以看出，“新国十条”规定的限购措施非常不明确，既没有规定限购对象、限购范围，也没有规定限购数量，更没有规定限购期限，只是提出地方人民政府可根据本地区的实际情况采取一定的措施，在一定时期内限定购房套数。较为模糊的限购措施无法真正发挥其应有的作用，对房地产市场的影响程度也较小。基于2010年限购政策的规定不够清晰，发挥的作用有限，2011年1月26日国务院再次出台更为明确的限购政策来加强房地产调控的力度。此次出台的政策确定限购范围为四类地区，分别是直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，同时规定了限购的对象和限购的数量。同年7月12日，国务院召开常务会议，扩大限购的范围，包括房价上涨过快的二三线城市。

同时积极推进房产税的改革。2011年1月，国务院批准重庆、上海试点征收房产税，虽然两地在征税对象、征税税率等方面有不同的规定，但是其目的都是通过房产税调节市场的需求，是我国房地产调控政策的新措施。2012年，住建部和财政部多次提高要求逐步扩大房产税改革试点工作，可见政府对利用房产税抑制投资需求的态度。

表4 历年来调控政策内容及实际效果

时间 主要措施 政策的市场效应

2003年 1)“18号文件”把房地产业确立为“支柱产业”。

2)政府将“为70到80%的家庭提供经济适用房”的政策调整为“多数家庭购买或承租普通商品住房”。 全国房地产开发投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%。

全国商品房平均价格同比增长3.8%。

2005年 1)“国八条”

2)个人买卖二手房须缴纳个人税   2005年1～10月完成房地产开发投资同比增长21.6%。

2006年 1)央行上调贷款利率0.27个百分点

2)“国六条”  

3)限制套型90/70政策。

4)2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。 2006年全国房地产开发同比增长21.8%。全年商品房销售   金额增幅18.3%。

70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%。

2007年   1)央行全年5次加息，一年期贷款利率达到7.29%。

2)二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍。 2007年全国70个大中城市房价涨幅最高为7.6%，地王频现。

2008年政策分水岭 1)三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。

2)2008年9月美国金融危机爆发。15日央行“双率”齐降。

3)11月，国务院推出“四万亿元”经济刺激计划。

4)11月1日起，首次购买90平方以下普通住房，契税降为1%，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。

5)个人住房公积金贷款利率下调。 2008年房价已出现下跌，12月70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，52个城市二手住房价格出现环比下降。

金融政策松绑后，地方政府积极救市，09年楼市继续大涨。

2009年 1)土地增值税清算，研究开征物业税。

2)2010年，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

3)“国四条”。 2009年，全国69个城市房地产价格同比上涨，最高涨幅19.9%。

2010年 1)“国十条”。购买首套住房且建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;贷款购买第二套住房，首付比例不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

2)要求78户不以房地产为主业的中央企业，退出房地产市场。 2010年房地产开发投资增长33.2%。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，全国商品住宅价格涨幅，比此前5年的房价涨幅之和还高。

2011年 1)“新国八条”。二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。商业银行暂停发  放第三套及以上购房贷款。

2)个人购买住房不足5年转手交易，销售收入全额征税。

3)落实稳定房价工作的约谈问责机制，房产税试点。 70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%。

二手住宅销售价格同比上涨5.0%。

2012年 1)央行两次下调存款准备金率，两次降息。

2)地方政府楼市政策微调，公积金政策松绑、户籍放松、发放住房补贴等。

3)要求40城个人住房信息上半年联网。

4)小产权房清理试点，再发“禁墅令”。 2012全年成交量为近三年来同期最高，北京五环内成交均价同比涨22.98%。上海内环线以内房价上涨14.46%。百城价格指数连续6月上涨，二手房价格连续9月上涨。

2013年 1)“新国五条”。

2)北京调控细则：京籍单身人士禁止购买二套房。个人转让住房按规定征收个人所得税。

3)其他城市“一句话”细则：确保新建商品房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。   北京上海成都南京武汉多地二手房交易猛增，为2011年来同期新高。

2月份66个城市住宅价格同比上涨。

4月份70个大中城市住宅销售价格继续上涨，地王频现。

注：表格根据国家统计局、中国指数研究院、搜房网的数据整理。

三、房地产调控政策的实施及效果分析

（1）个人住房限购令