1.限购进程
为了应对过快上涨的房价，国家随即出台了包括货币政策、财政政策、土地政策、行政手段等在内的全面治理措施。2010年4月30日,北京出台“国十条”实施细则,率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。2010年9月29日，“限购令”已经在北京、上海、深圳、广州实行。9月29日国家有关部委出台“新国五条”，其后更多城市出台限购令，广州限购令也在10月15日正式公布。2011年1月中国已有24个城市出台“限购令”，对已拥有住房的家庭新购住房套数进行限制。国务院办公厅26日再度出台楼市新政，中国实施“限购令”的城市还将进一步扩大。2011年1月25日，中国出台“限购令”的城市已有24个，北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、舟山、大连、兰州、太原、武汉、昆明、南昌、郑州、济南、合肥。其中在2011年后颁布“限购令”的城市有7个。2011年1月26日国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。中国政府网27日公布通知全文。通知指出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。通知规定，原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
从2010年初的新“国十一条”，到同年4 月份的新“国十条”; 从2010 年9 月“新政”到2011 年1 月的新“国八条”，国家先后对房地产行业进行了四次较大规模的调控，从表2 可以发现政府的“限购”、“限贷”等政策逐步升级，并且这种干预具有明显的行政干预与规制色彩。
表5 限购政策
第一轮调控 第二轮调控 第三轮调控 第四轮调控
调控关键点 2010年1月7日《关于促进房地产市场平稳健康发展的同志》 2010.4.17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 2010.9.29《关于进一步贯彻落实国家发展为[2010]10号文件的通知》 2011.1.26《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》
限购 京版“限购令”要求同一家庭在京只能购买一套商品住房，其他城市限购的政策反应较小 对于高房价，同时上涨过快的城市，要在一定时限内限制单户购买量，采取该政策的城市已超过20个。 对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房，限购城市已达40多个，且向二、三线城市扩散
限贷 差别化信贷政策执行力度加大；落实差别化住房税收征管 信贷政策差别化，二套房贷首付50%，在商品住房价格过高时三套房贷可暂停发放 首套住房首付至30%；两套不低于50%的按揭首付比例；贷款利率不低于1.1倍的基准利率；三套贷款停放。 二套住宅贷款首付不低于60%，贷款利率不低于1.1倍的基准利率
2.实施效果
房地产市场对政策的变化异常敏感，限购令对房地产市场的传导机制如下。
为了解市民对近年房地产市场调控政策的评价及未来寄望，2014年国家统计局深圳调查队联合腾讯大粤网、新浪网、搜房网三大主流网络媒体，开展“房地产调控政策调查”，收集调查问卷15212份，希望通过统计分析，为房地产市场找到既符合市场特征，又符合市民需求的调控政策。调查中受访者认为最应该保留“限购令”与“限价令”。 2010年以来，房地产调控政策层出不穷，最为显著的是“四限”，即限购、限贷、限外、限价，其中限购与限贷在全国范围铺开，成为“史上最严”调控的标志性政策。而限外及限价则是地方行为，特别是“限价令”，在众多城市中成为完成年度房价调控目标最重要的行政命令。在“四限”政策中，35.0%的受访者认为应该保留“限购令”，而选择应该保留“限价令”的占受访者总人数的31.3%，两项共占66.2%。希望保留“限价令”的受众寄望房价能实实在在地回落；希望保留“限购令”的则期待市场少些投资投机者哄抬房价的行为。具体到各城市，受访者的首选也略有不同，深圳市民最希望保留“限价令”，占比为50.2%；北京与广州则与四城市总体水平较为一致；上海市民最希望保留“限购令”、“限贷令”，占比分别为44.4%、29.0%。
李治国在《“限购政策”对房地产市场经营效率影响有效性研究——基于上市公司的数据》中指出，自2010 年起，政府加大了对房地产业的调控力度以抑制房价的过快增长。为了检验调控政策的有效性，该学者从房地产上市公司经营效率变化的视角，运用熵值法对房地产上市公司各评价指标赋予客观权重，并建立TOPSIS 模型对沪深两地上市的104 家房地产上市公司的经营效率进行测度。研究得出如下结论：测度结果显示随着国家对房地产市场干预力度的不断增强，2010 年度和2011 年度房地产企业的经营效率相比于2009 年度大都呈现出下降趋势，这表明以限购令为代表的干预在一定程度上缓解了房地产市场过热态势。
（2）开发商限售令
房地产调控政策中，限贷、限购和限售，堪称三大“法宝”，屡试不爽。限售指新购住房需取得产权证满一定年限，才可上市交易或办理转让公证手续。在2017年3月，厦门率先出台限售政策后，限售城市已经从一二线城市向三四线城市蔓延，全国几十个城市都出台了限售政策。限售期多为2-3年。
分享一组最新的全国主要城市限售政策，分别按照2年、3年、5年进行分类排列：
（3）个人住房房产税
1.政策内容
近年来， 我国将房产税视为财税体制改革的重点内容和房地产调控的重要手段， 力图通过发挥其增加地方收入来源、调节社会贫富差距、提高住房持有成本等的作用， 在改善地方政府财政结构的同时， 实现对个人住房合理消费的引导和房价过快上涨的遏制。房地产宏观调控的主要对象是商品房，尤其是商品类住宅。相关的税收政策也是围绕商品类住宅而不断调整，其基本思路是遏制二手房的买卖。二手房买卖涉及的主要税收包括出售方缴纳的土地增值税、个人所得税、营业税等，受让方缴纳的契税等。在2011年初， 上海、重庆两地从调整居民财富分配、健全地方税收体系、引导住房合理消费等角度出发实施了对个人住房征收房产税的试点， 并力图为下一步的推广提供经验和借鉴.
表6 沪渝两市房产税试点方案内容比较
基本要素 上海 重庆
主要内容 主要内容
试点范围 上海市行政区域，包括17个市辖区和1个县 渝中、江北、九龙坡等主城9区
征税对象 只针对本市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上住房，和非上海居民家庭在上海新购住房 一是个人拥有的独栋商品住宅，存量、新增需要征税；二是新购的高档住房；三是无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上住房。
纳税人 一般为应税住房产权所有人，如产权人为未成年人由其法定监护人代缴 一般为应税住房产权所有人
计税依据 参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格为计税依据。房产税按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。 房产税按应税住房的交易价格计算缴纳。条件成熟时，以房产评估价值作计税依据。
税率水平 差别化税率。暂定为0.6%。但对应税住房每平方米价格低于上年度新建商品房平均售价2倍（含2倍）的税率，暂时减为0.4%。 三档两类累进税率。一是独栋商品住宅和高档住房成交单价在上两年主城9区新建商品房成交建筑面积均价3倍以下的，执行0.5%；3倍-4倍的，执行1%；4倍以上的，执行1.2%；二是对在重庆无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套以上，执行0.5%。
减免标准 对于上海户籍家庭：可享受人均60平方米的免税面积。对于非上海户籍家庭：属于人才引进且新购家庭唯一住房的，暂时免征；持有居住证满三年，在上海工作生活且新购家庭唯一住房的，暂时免征。 一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住宅为180平方米，新购高档住房为100平方米。
税收用途 用于保障性住房建设等方面支出 用于公共租赁房的建设和维护
资料来源：根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》整理
2013 年初国办发（2013）17 号文规定：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20% 计征。
2.影响及评价
就沪渝两地的房产税试点方案虽然实施时间较短， 但在现有情况来看：一是对房地产市场的调控效果未能达到预期。虽然房产税的征收可以在短期内通过引导预期来抑制过度购房需求、发挥市场调控作用。但就当前而言， “限购限贷” 政策的同期实施和实际征缴对象、范围的狭窄， 使得房产税影响的广度和深度都不够，市场供需结构未能发生转变， 房价依然处于高位运行。国家统计局数据显示， 2013年5月上海和重庆地区的新建商品住宅价格同比指数分别为112.2 和106.3，可以看出两个地区的房价仍然居高不下。同时从长期来看，上海最高0.6%和重庆最高1.2%的税率不仅低于近年来的通货膨胀率和房价上涨幅度，对于投资者强大的投资实力而言，税收负担其实很小。可以看出房产税控制房价的作用和效果与公众的期望相比显得“心有余而力不足”。
国家统计局深圳调查队的调查结果显示，超过七成的受访者赞同第二次购房征税。无论是近十年的调控政策分析，还是本次调查结果，都显示了税收政策在楼市调控中的重要性。对于第二次购房征税，超过七（72.9%）的受访者表示应该征税，且赞同征重税的占大多数，37.7%的受访者选择“应该征15%”，另外，“应该征10%”、“应该征5%”的分别占16.7%、18.5%。具体到各城市，表现出较大的差异性，深圳54.9%的受访者选择“应该征15%”，是赞成征重税最突出的城市；北京则表现两极分化，“应该征15%”、“不应该征”的各占45.0%、41.4%，强烈体现了买与不买二套之间的态度差别；上海是赞成第二次购房征税比例最高的城市，共92.1%的受访者赞同征税，但税率分歧较大，赞成“应该征5%”的占比相对较高，为37.2%；广州受访者选择“不应该征”的比例最大，为42.5%，以“老广州”为主要人群构成的广州，自然而然有更多的第二次购房需求。报告称35.0%的受访者认为应该保留“限购令”， 但受访者中赞同第二次购房征税的比例却高达72.9%，这其中超过一半的受访者选择“应该征15%”。
四、合理化建议
（一）实施稳健的货币
近年来，中国的广义货币（M2）增长速度一直保持在较高的水平，超额货币发行会引起重大风险，不仅妨碍经济发展，也不利于社会的稳定。因此，就经济和社会两方面而言，货币政策应逐步回归到稳健的道路上来。今年，中央银行提高存款准备金率是为打击通过膨胀，从中央银行货币政策的变化，可以看出其控制货币供应的决心。另外，则要对信贷流动的产业结构进行合理调整，用信贷政策引导信贷流向。
（二）完善住房调控制度
我国的房地产市场调控没有达到预期效果的重要原因之一是住房调控机制不健全，所以我国应当加强调控体制的建设，从我国居民住房市场整体考量调控政策的制定，保证政策的协调一致，完善调控控的应急机制和长效机制。现有的房地产市场调控的金融政策和税收政策应当趋向于制度化，避免政策的频繁变动。同时注意运用丰富的调控手段和方法来拓宽房地产融资渠道，加强对房地产企业信用风险管理，实行房产税改革，通过房产税、营业税和契税等税收调节住房需求。完善住房保障制度，确保居民住房的权利。构建完善的保障房制度，通过建立完善的准入、转让、退出机制来加强对保障房的管理，提高保障房的使用效率。健全土地出让制度，探索多种土地供应方式，努力增加土地供给。
（三）完善住房制度
我国应该进一步加快住房制度建设，最终确定保障房和商品房并存、相互补充的制度，最终形成低收入者居住廉租房和经济适用房，中高收入者购买商品房的基本格局。通过相关的法律建设确保居民的住房权利，将经济适用房、廉租房等保障性住房的比例写入法律；将保障性住房建设作为中央和地方政府的主要任务，并硬化保障房建设的预算安排；探索多种有效渠道来拓宽保障房建设资金来源，通过财政资金和政策为保障房建设提供担保，明确保障房担保的部门，通过信用担保、利息补贴等方式为保障房建设和消费贷款提供信用支持；完善住房公积金使用制度，规范公积金使用管理，提高住房公积金使用效率
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