浅析我国的房地产市场调控政策和效果(二)

由于房地产作为使用年限特别长、价值高的耐用品，具有很强的投资属性，房地产投资需求过旺往往会导致房地产价格在短期内的快速上涨，形成了巨大的投机性获利空间，对社会资本具有一定诱惑性。当社会资本大量涌向房地产行业，形成虚假的投机性的需求，就加剧了房地产的泡沫化。而这种泡沫一旦破灭，对整个社会经济会造成毁灭性的打击。可见房地产投资关乎整个社会经济能否良性运行，所以必须对房地产投资实施有效控制。此外，房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，如产权的界定、分割、复合、重组、转移都要靠法律来界定、确认和保护，也需要运用法律手段来规范其行为。

（四）保证社会公平的需要

房地产作为一种特殊的商品，他虽然具有投资属性也是居民的一种必需品，实现“居者有其屋”是很多政府对公众的最起码的承诺。全世界几乎所有的政府都把房地产作为政治问题来处理，从发达国家的经历看，完全依靠市场的力量无法实现上述目标，政府有必要干预市场，保障社会公平。我国1998年住房制度改革后很长一段时间，重视房地产的市场化特征，保障性住房建设严重不足，导致房地产市场快速发展的同时带来严重的社会问题，激化社会矛盾。近些年，政府加快住房保障制度建设，以弥补过去在这方面的不足。这种利用财政资金来解决数目众多的低收入群体的住房问题显然对于促进社会公平和构建和谐社会是非常必要的。

三、我国房地产调控政策及其效果

（一）2017年调控政策及效果

1、调控政策

在过去20年房地产调控中，从来没有一次调控政策密集发布程度接近2017年，这一年中国房地产调控政策密集程度前所未有。截止12月13日，年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门（县级以上），发布的调控政策次数多达250次以上。其中包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

2017年政策思路的转变使得本轮行政调控在落实层面上与前两轮相比也呈现出3个明显的特很：第一，热点城市政策出台呈现“高频次”，部分城市在1年时间内已经更新升级了4轮调控政策，主要包括限购范围的扩大以及非户籍人口缴纳社保条件的升级；第二，调控城市覆盖范围广，17年下半年以来，调控政策进一步下沉至非核心城市。截止目前，已经有72个城市执行限购限贷，其中共有45个三四线加入调控行列，而11-13年限购限贷城市数量为47个（其中三四线城市仅为9个）。第三，政策措施呈现多维度，全覆盖。除限购限贷限价外，本轮调控首次提出限售，普遍限售年限为2-3年，部分强二、三线城市限售5年以上，实际上，限售已经成为17年下半年以来调控城市的主要着力点。我们认为限售政策限制了投资性需求再次出售的流动性，有利于对投资性需求形成精准打击。

信贷层面上，政策收紧主要体现在两个方面。首先，行业的资金监管进一步趋紧。17年上半年，银监会表示严禁资金违规流入房地产市场，严厉打击“首付贷” 等行为，抑制热点城市房地产泡沫。而从今年9月开始，住建部、央行及银监会联合部署规范购房融资行为，资金监管范围扩大至消费贷流向的排查，进一步限制了资金流入地产领域。在地方层面，北京，江苏，深圳、福州相继落实政策，要求严查个人消费信贷资金流向，严防消费贷款另为他用。政府针对购房资金的排查持续深入，进一步封堵了资金流向房地产的入口，表明了政府居民去杠杆的决心。

2、调控效果

密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场预期。国家统计局的数据显示：从5月份开始，上海和北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；8月份，15个热点城市房价环比全面止涨，其中北上广深四大一线城市更是33个月以来首现房价集体停涨；9月份，上海房价出现同比下跌；至10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前，重点城市房地产市场呈集体降温之势，去投资化趋势明显。

2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。

未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。

（二）2018年调控政策及效果

1、调控政策

（1）限价。全国各地均对房屋售价颁布限价政策，主要体现在土地挂牌文件中，均标明房屋最高售价及平均价格，以北京为例就有新房不超过8万元/平方米的不成文规定。当然这种限价如果不配合限购、限售等政策并用，往往会出现抢购的热潮，主要是因为限价的价格远远低于周边房地产市场的价格，这种房子基本买了进入二手房市场就是升值，所以吸引力巨大。当然房地产商对限价也是上有政策，下有对策，比如捂盘、或是自己找人排队买房。