浅析我国的房地产市场调控政策和效果(三)

（2）限购。有了限价，还有搭配限购。2018年全国共31个省楼市限购，大多数都是要求本地户口，如果不是本地户口，则有社保要求，比如上海，上海要求非户籍购房需提供5年社保证明，限购一套房屋，作为一线城市5年社保还是许多人可以提供的，不过二三线城市就比较受伤了。想想曾经风光无限的燕郊楼市，就是因为社保要求惨遭房价跳水的。

（3）限售。最有代表性的就是海南，海南受自贸区、自贸港的定位，一时间成为了全国房地产热门地区，由于海南受过房地产泡沫的伤害，因为立刻出台限售政策：居民家庭、企事业单位在海南购房，取得不动产登记证起满5年方可转让，5年作为最长限售期，被大家成为史上最严的限售政策。

（4）限地。这条与开发商关系最为密切。主要是在拍地时，要求限房价竞地价，还有地区要求竞自持和竞配建，增加拿地成本或减少收益能力，从面粉上制约房地产企业疯狂拿地。当然这种政策也有一定的负面影响，比如2018年已出现多地土地流拍情况，其中2018年8月太原8宗土地全部流拍，让业界一片哗然。缺少了土地收入，许多地方政府的收入会受到极大的影响。

2、调控效果

国家统计局12月公布的数据显示，11月，全国商品房销售面积连续3个月同比下跌，且降幅扩大，市场预期明显转变，消费者观望情绪较浓；17个热点城市二手房价环比下跌，这是最近4年来首次出现连续2个月超过10个热点城市二手房价格下调，其中一线城市二手房价连续3个月环比下跌。与此同时，全国房地产开发投资累计同比增速降至全年最低值，全国300城市土地流拍数量创新高、土地平均溢价率创新低，多个指标均显示全国房地产市场整体降温。

（三）2019年上半年调控政策及效果

1、调控政策

上半年，中央重申“房住不炒”的政策主基调，落实一城一策、城市主体责任的长效机制。住建部连续两次预警提示，房价仍是不能碰的红线；货币政策中性偏积极，央行接连两次降准，累计释放长期资金约1.08万亿元。房地产信贷政策相较宽松，房贷利率连续6个月逐级回落；2019年棚改计划开工量同比腰斩，贵州、黑龙江同比跌幅更是超8成，山东、长春等部分省市货币化安置渐次退场。地方“因城施策”有收有放，苏州、西安等加码调控，西安政策力度相较严苛，南京、佛山等局部放松调控，但难言调控政策实质性转向。抢人大战再掀高潮，更多二三线城市调降人才落户门槛，石家庄更是实行“零门槛”落户，并给予高素质人才购房补贴、个税减免等实实在在的优惠。 展望未来，房地产市场将以“稳”为第一要务，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。长期来看，房价仍是不能碰的红线，热点城市调控政策仍需从紧执行，且不排除加码调控的可能性。多数三四线城市房地产市场犹存较大的下行压力，调控政策微调放松已在预期之中。随着楼市成交明显放缓，厦门、烟台等二三线城市库存风险浮出水面，下半年压力城市有望逐步放开调控，“四限”政策皆有放松可能性。下半年房地产信贷政策或将适度收紧，房企融资将明显收紧，尤其是那些激进拿地的房企将成重点监管对象。不过，在资金利率相较低廉的大环境下，下半年商业银行仍将增配居民房贷业务，房贷利率有望延续前期下行趋势，但进一步下降空间相对有限。

2、调控效果

房地产市场在“房住不炒”的战略定位指导下，坚持因城施策，一城一策，落实城市主体责任，房地产市场调控取得了明显成效。2019年上半年，房地产市场总体呈现平稳回落态势，各类物业销售面积均呈负增长态势，土地购置面积和土地成交价款均大幅下降，住宅投资热与商办类物业投资冷的现象仍然延续。虽然3、4月份各地房屋销售情况呈现“小阳春”态势市场预期有所好转，但5月份的市场数据回落说明楼市回暖尚不稳定，楼市“小阳春”动力明显不足，这场由于资金宽松导致的“小阳春”，在政策影响下已经快速退烧，尤其是部分三四线城市可能会继续步入降温的通道，接下来房地产市场有可能会进入新一轮的调整期。 

四、对我国房地产调控政策的建议

（一）加快房地产市场长效机制建设，避免频繁短期剧烈调控

中国的房地产调控政策一直都处于比较纠结的状态，经济下行压力加大，政府就会考虑适当刺激房地产从而减轻经济下行的压力，调控政策过多地被经济增长绑架，这样做可能短期刺激经济向好，但长期看会使经济付出的代价更严重。主要原因在于还不能很好地平衡经济增长和房地产市场健康发展之间的矛盾，长远看这样的调控既不利于中国经济的转型也不利于房地产自身的健康发展。当前，随着行政调控政策对于房地产市场的影响减小，房地产调控应该加强建立包括不动产统一登记制度、房地产税和“稳定住房消费”政策的长效机制建设。避免频繁采用短期剧烈的调控，加剧房地产市场的波动，干扰房地产市场自我平衡的实现。

（二）增强对房地产区域特点把握，突出地区调控政策差异性

新时期面对房地产市场出现的区域分化特点，强调分类调控、因地施策。突出政策调整的针对性、差异化，根据不同地区土地市场发展、发育程度和房地产市场供求态势，采取不同的调控政策应对，特别是从供应计划的编制入手，有增有减，合理确定新增住宅用地规模，政策的有效性、针对性进一步加强。对刚需较大的一二线城市、产业发展潜力和城镇化潜力较大的地区，加大有效供给，继续遏制投机需求。

（三）加强对房地产市场的结构调整

我国房地产市场发展到今天，房地产市场结构的平衡变得尤其重要。因此，当前政府将住房供应结构、土地供应结构联动调整，并明确可以将商品住房调整为保障房，将商品住宅用地调整为保障性住房用地、养老服务业等用地的政策非常值得推广。这一方面有利于商品房的去库存化，另一方面有利于保障房制度建设，今后还需进一步加大支持房地产结构调整的政策，促进供求关系的稳定，促进民生保障和经济结构转型。

五、结论

目前，房地产行业正处于转型的重要时期，宏观调控政策是其转型的关键，本文对调控政策进行总结，并针对政策缺陷提出相关建议。打击囤房、囤地等行为，调节资源分配和经济增长目标冲突，是宏观调控的最终目的，相信在各项调控政策的不断完善下，房地产行业的发展会越来越好。

 

参考文献

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[4] 庄小凡.房地产调控效果的影响因素及对策[J].中外企业家.2013(27)

[5] 黄婉霞.浅析我国房地产市场和调控的几点认识[J].城市建设理论研究(电子版).2018(12)