中小企业经营管理中存在的问题与对策研究——以房地产为例(一)

中小企业经营管理中存在的问题与对策研究——以房地产为例                                                  

摘要   

  我国商业地产开发项目上处于发展的初级阶段，房地产企业是一个资金密集型企业，对于房地产开发企业而言，房地产项目管理是非常重要的方面。房地产项目能够成功开发并取得预期回报，必须各方面的人才共同努力，同时还需要综合能力较强的高素质管理人才，有效的控制、协调、组织、开发项目的全过程，从而使消费者的需求得到最大程度的满足，使企业盈利目标得到实现。 

 

关键词：房地产； 项目管理；措施；

   目      录

一、房地产的环境分析 …………………………………………

二、房地产经营管理中存在的问题 …………………………….

（一）项目方案方面存在问题 ……………………………………

（二）企业经营管理问题 …………………………………………

（三）施工设计方面存在问题……………………………………..

（四）人力资源问题  …………………………………………….

（五）企业文化问题………………………………………………..

三、针对上述问题做出的对策 ………………………………….

（一）深入市场进行调研………………………………………….

（二） 积极进行经营机制创新 …………………………………..

（三）加强项目合同管理 …………………………………………

（四）改进房地产企业人力资源管理的几点建议……………….

（五）.建立合理的控制体系，平衡企业经营管理……………… 

参考文献 

 

一．经济环境对房地产的影响

 经济周期：经济周期情况决定了房地产的有效需求，房地产市场

的有效需求受到消费者的实际购买力的限制，房屋的销售情况取决于消费者的购买能力。从需求和成交看，预计2010年部分一二线城市交易量受房价预期上涨和供应不足影响会下降，但多数城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长。若政策引导得当，商品房消费将回归理性，全国总的销售量会比较平稳

国民收入水平和趋势：国民的收入水平决定了房地产需求的档次，收入的趋势决定了未来房地产发展的方向和速度。2010年全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。这意味着人们有更多的钱投入到房地产市场。

2016年1-5月，全国商品房和住宅销售均价分别为7669元/平方米和7417元/平方米，累计同比涨幅分别较上月收窄1.1和2.0个百分点至13.1%和14.3%。

　　根据中国房地产指数(5927.56,59.730,1.02%)系统百城价格指数，2016年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11662元/平方米，环比上涨1.70%，涨幅较上月扩大0.25个百分点，其中，74个城市环比上涨，24个城市环比下跌，2个城市持平。与去年同期相比，全国100个城市住宅均价同比上涨10.34%，涨幅较上月扩大1.36个百分点。另外，十大城市平均价格为22113元/平方米，环比上涨1.93%；同比上涨15.48%。

　　2016年1-5月，房地产开发企业到位资金为53681亿元，同比增长16.8%，同比增速与1-4月持平，房企到位资金情况良好。具体来看，国内贷款为8945亿元，同比增长2.3%，增幅较1-4月扩大0.1个百分点；利用外资为42亿元，同比下降72.1%，降幅较1-4月扩大4.0个百分点；自筹资金为18643亿元，同比增长1.4%，增幅较1-4月收窄2.3个百分点；其他资金来源26051亿元，同比增长39.4%，较1-4月扩大1.5个百分点。其他资金来源中，定金及预付款为14840亿元，同比增长35.2%，增幅较1-4月扩大0.8个百分点，个人按揭贷款为8838亿元，同比增长58.5%，较1-4月扩大3.8个百分点。总体来看，企业国内贷款、定金及预付款、个人按揭贷款累计同比增幅继续扩大，到位资金情况良好。

　　2016年1-5月，在开发企业的各类资金来源中，国内贷款占比为16.7%，较1-4月下降1.0个百分点。自筹资金占比为34.7%，较1-4月下降0.5个百分点。利用外资占比为0.1%，与1-4月持平。其他资金占比为48.5%，较1-4月提升1.5个百分点，其中，定金及预付款占比为27.6%，较1-4月提升0.8个百分点；个人按揭贷款占比为16.5%，较1-4月提升0.7个百分点。

通货膨胀率：在经济发展过程中，通货膨胀与通货紧缩交替变化，

必然会周期性地影响房地产投资的预期回报率，从而影响房地产市场的周期波动。例如，人民币升值和通货膨胀的预期也强化了人们对住房保值增值的预期。

成本：成本决定了房地产商的底价，虽然成交价格受供求关系的

影响，但行业的成本决定了长期可接受的价格。虽然受国家政策影响，目前房价价格下降，但房地产开发商出于自身的利益考虑和对未来的发展预期，不希望房价下降。

城市化进程：城市化进程的影响因素包括人口增长，城市基础设施建设和交通运输业的发展。城市化进程对地价上涨和房地产业的发展具有强烈持久的作用，也影响到各类房地产业长期趋势。我国目前阶段加速城市化进程仍是拉动我国经济增长、保民生和维护社会稳定的重要支撑．而房地产业仍是支撑我国城市化进程持续推进的最重要也是最为显著的产业。  

家庭收入和支出结构：家庭收入是影响住房消费的最重要的因素。没有一定的家庭积累和家庭收入，根本无法进行住宅消费；家庭支出结构对家庭住房消费能力和意愿有很大的影响.   

 　2014年，东部地区房地产开发投资52941亿元，比上年增长10.4%，增速比1-11月份回落1.6个百分点；中部地区投资20662亿元，增长8.5%，增速回落0.7个百分点；西部地区投资21433亿元，增长12.8%，增速回落1.4个百分点。