（一）杭州云悦湾房地产项目简介
越秀招商云悦湾距离钱江新城8公里，艮山路直通武林广场9.5公里，属于城东区域 改善板块。项目所属的艮北新城，为钱江新城二期外扩区域，整个板块以曼哈顿上西区位蓝本，定位为国际化生活区，以满足钱江新城及杭州高端人群的居住需求；区域内规划有10公里绿荫慢行系统，并配套李宁体育公园，大型商业 ，繁华而静谧。项目以现代艺术风格为设计理念，内部配有2000方豪华会所，配置恒温泳池、标准室内篮球馆、健身 ，以及三大主题泛会所架空层设计：多功能活动中心、老年活动中心、儿童活动中心。真正做到以人为本，在城市核心的地段，融合了一切生活要素，开启城市人居新高度。
图1-1 云悦湾楼座图
（二）杭州云悦湾房地产项目优劣势分析
杭州杭州云悦湾成立于2009年9月，注册资金2000万元，现有职工48人，具有房地产开发二级资质。
S(优势)：杭州云悦湾地产项目所在地周边的主要的3个竞争对手，其中有1个已经进入尾盘销售状态，1个是写字楼项目。对杭州云悦湾地产项目构成较大威胁的，有1个项目，就是“东方湘江湾”项目。交通条件：杭州云悦湾地产项目交通包括11路、12路、13路、15路、19路26路公交都可到达是汇川的交通要塞，升值潜力无限。
图2-2 云悦湾周边配套
生活配套：小型超市、农贸市场、便利店、幼儿园、各类运动球场及四星级酒店、百货商场、购物广场、植物园等。教育配套资源都是杭州较好的学校，对于那些渴望自己的孩子以后得到更好的教育的家长来说无疑是最佳的选择。
W(劣势)：云悦湾在杭州市房地产市场上的认知度较低。在杭州云悦湾地产项目之前，一个楼盘也没有开发过，并且之前不重视广告宣传策略，其品牌竞争力远低于万科房地产有限公司等竞争对手。杭州云悦湾地产项目现有房子户型较少，房源也较少，可供选择的范围小，不易销售且物业公司还未确定。
O(机会)：杭州是一座国际旅游城市随着旅游产业的兴旺和城市规划建设的日趋完善和基础设施不断改善，杭州的房地产市场前景将更为广阔。杭州房地产市场正在从“解困型”向“改善型”和“舒适型’的轨道健康有序的发展。随着浙江省新一轮经济增长的“双核”战略加快推进全面建设小康社会步伐城镇化水平的不断提高将给房地产产业带来巨大的市场需求。
T(威胁)：随着国家最新出台的一系列房价限制措施全国许多城市房价纷纷下跌许多消费者也由原来的急切想买到房的心态转到了观望态度。杭州小户型市场正趋饱和过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。杭州的房地产行业竞争激烈更是受到周边几个新开发的地产的冲击如保利——未来城市、杭州恒大城，新浦新区作为一个新开发的新区也对杭州市的房价影响较大。
三、杭州云悦湾房地产项目市场营销存在的问题
（一）产品策略偏差
杭州云悦湾市场定位疏忽了开发商及项目本身与竞争对手之间的差距，一味跟随自己的竞争对手定位，使自己处在了市场竞争最为激烈的位置。在产品的设计上，种类太少，无法与竞争对手的产品拉开明显的差别，在竞争中反而没有特色。在目标客户定位方面，没有准确的进行客户定位，缺乏明确客户需求群体。目标客户涵盖面非常广，不能成功的进行具有针对性的推广宣传。
（二）推广力度较弱
在杭州云悦湾地产项目的推广过程中，对线下广告的资金投入偏低，没有充分利用电视、报纸、杂志、广播等传统媒体在品牌形象建设、品牌价值灌输和筑造品牌推崇度方面的强烈优势，也没有准确的利用互联网信息量大、速度快、资金利用率高等特点，推广力度太弱。户外广告也利用较少，只是在开盘前很短一段时间利用过，开盘后就没有用过，同时也没有积极开展各种促销和宣传活动。这些缺点造成品牌知名度差，产品认识率偏低等一系列严重的问题。
（三）价格策略不灵活
目前低迷的房地产市场中，各房地产商都会合理的利用价格杠杆赢得竞争优势。而杭州云悦湾地产项目没有根据项目的产品、客户的情况、市场的情况制定符合项目自身的价格策略，没有掌握定价的主动权，盲目的跟着竞争对手，在价格“比赛”中相当的被动。
杭州云悦湾地产项目在开盘时机上没有进行把握，对销售整个过程中的时间节点也没有进行分划，同时针对各个销售阶段的特点没有制定详细具体的方案，全部销售工作没有根据如今房地产市场的变化调整。
四、杭州云悦湾房地产项目营销策略改进建议
关于杭州云悦湾房地产项目市场(二)由毕业论文网（www.huoyuandh.com）会员上传。
